養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，其需求主要來源于老齡化人口的需要。

養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)概述

養(yǎng)老公寓是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中偏中高端消費(fèi)的業(yè)態(tài)，從跑馬圈地到管理運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪升級。早在2010年前后，像泰康人壽，親和源集團(tuán)等以老年人為客戶群體的機(jī)構(gòu)就開始布局養(yǎng)老公寓，2013年養(yǎng)老政策元年后，陸續(xù)有大批地產(chǎn)開發(fā)商、保險機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入產(chǎn)業(yè)，但大多機(jī)構(gòu)都是為了圈地而并非為了做養(yǎng)老，進(jìn)入2018年，房市進(jìn)入休整期和服務(wù)付費(fèi)意識的增強(qiáng)，養(yǎng)老公寓開始逐步從跑馬圈地走向精耕細(xì)作，運(yùn)營成為養(yǎng)老地產(chǎn)天字一號工程。

養(yǎng)老公寓四種常用銷售模式，會員模式資產(chǎn)最輕最易復(fù)制。目前養(yǎng)老公寓付費(fèi)模式有四種常見付費(fèi)模式，第一種是常見的按住宅銷售，以老年人住宅配套作為噱頭，資產(chǎn)較重；第二種是出租模式，單純出租床位，資產(chǎn)較輕但運(yùn)維成本較高；三是租售結(jié)合模式，先租后賣，資產(chǎn)較重；第四種是會員模式，此類模式能一次性收取較高的會員費(fèi)，且每年有一定的年費(fèi)收入，屬于支付端得到保障，成本端可控的較輕資產(chǎn)模式。

中國人口老齡化趨勢明顯，養(yǎng)老壓力將直線上升

中國養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)重的根源在于人口老齡化傾向。根據(jù)1956年聯(lián)合國《人口老齡化及其社會經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^7%時，則意味著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會，確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^10%，意味著這個國家或地區(qū)進(jìn)入嚴(yán)重老齡化。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，中國65歲以上人口占比在2004年就達(dá)到了7%，并且逐年上升；抽樣調(diào)查結(jié)果顯示60歲及以上人口則更早就達(dá)到了10%以上。到2018年，中國60歲以上人口所占比重已經(jīng)達(dá)到17.9%，65歲以上人口比重達(dá)到11.9%。從兩個標(biāo)準(zhǔn)來看，中國都已經(jīng)進(jìn)入較為嚴(yán)重的老齡化社會。

目前中國老齡化程度持續(xù)加重，老年撫養(yǎng)比逐年上升，養(yǎng)老壓力日益加重，作為主要養(yǎng)老資金來源的家庭首當(dāng)其沖。此外，家庭撫養(yǎng)還會受到家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡老人數(shù)量增加、新進(jìn)入的60歲老齡人特征變化帶來的影響。

除了經(jīng)濟(jì)上的供養(yǎng)，維持老年人的生活還需要日常生活照料和精神慰藉。受養(yǎng)老服務(wù)需求高漲的驅(qū)動，近幾年家政服務(wù)中養(yǎng)老看護(hù)快速發(fā)展，營收逐年上升。根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)的測算，2018年養(yǎng)老看護(hù)營收為875億元，增幅較上一年增長15.3%。

養(yǎng)老模式發(fā)展不平衡，養(yǎng)老公寓的供給仍然不足

由于我國人口老齡化程度的不斷加劇，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的需求急速上升。目前國內(nèi)主要養(yǎng)老模式分為三種，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。由于受傳統(tǒng)文化影響，中國養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在歐美發(fā)達(dá)國家比較普遍。

我國基本確立了“居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”的格局，其結(jié)構(gòu)為“9073”。90%的老年人在家中接受養(yǎng)老服務(wù)，7%為社區(qū)短期托養(yǎng)，3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老模式占比過高，發(fā)展不夠平衡。

這意味著至少3%的老年人口對養(yǎng)老公寓存在需求，而我國老年人口規(guī)模龐大，且仍在持續(xù)增長當(dāng)中，未來潛在需求非常可觀。但是，現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和配套設(shè)施都較為落后，而老年人的消費(fèi)能力卻在不斷上升，二者的不匹配導(dǎo)致養(yǎng)老公寓的供給仍然不足。

根據(jù)國家民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國目前千人養(yǎng)老床位29.9張，低于十三五規(guī)劃提出的每千名老年人口擁有的養(yǎng)老床位數(shù)35-40張，這意味著現(xiàn)階段距離規(guī)劃目標(biāo)至少存在100萬張以上的床位差距。存量市場的供給難以保證現(xiàn)有需求，而老齡化與消費(fèi)觀念的改變，又帶來了需求增量。供需矛盾的日益突出，推動了養(yǎng)老地產(chǎn)的改革與發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率最高，不同養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差別巨大

根據(jù)對全國近150個項(xiàng)目的調(diào)研可知，京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈形成4個重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群區(qū)域，其余區(qū)域少有項(xiàng)目布局。此外，在上述4大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率最高，達(dá)到47.50%；京津冀、長三角空置率也超過40%，珠三角最低也有36.87%。在一些服務(wù)優(yōu)質(zhì)，口碑良好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求，但絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率都較高。

2018年國家市場監(jiān)督管理局出臺《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級劃分標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定最高等級五級養(yǎng)老院入住率不得低于50%，這也間接說明床位空缺問題的嚴(yán)重。究其原因歸根到底都是服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)化水平低所致，未來龍頭整合空間巨大。

養(yǎng)老服務(wù)競爭主體代表，三大陣營參與角逐

養(yǎng)老地產(chǎn)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成部分之一。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)等，參與建設(shè)運(yùn)營的主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險機(jī)構(gòu)三大陣營。其中，房地產(chǎn)商和保險機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時間較晚，但憑著自身經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力，已成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。截至2018年底，全國已有超過80家房企進(jìn)入老年公寓領(lǐng)域，近20家險企進(jìn)入或擬進(jìn)入老年公寓。

入住養(yǎng)老公寓的意愿提高，未來市場需求廣闊

養(yǎng)老觀念變化也對養(yǎng)老公寓市場容量具有很大影響，在過去，“養(yǎng)兒防老”觀念根深蒂固，入住養(yǎng)老公寓的意愿不高。但隨著改革開放深入、生活水平的提高和觀念意識的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老公寓越來越多地受到一些老人及其子女的青睞。

根據(jù)中國老年學(xué)學(xué)會養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會對北京地區(qū)的調(diào)查，超過一半的調(diào)查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在養(yǎng)老公寓。因此，隨著觀念的變化，對養(yǎng)老公寓的需求將呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。

基于此， 預(yù)計到2030年，全國老年人口規(guī)模達(dá)到4.42億，按照老年人口的3%計算，入住老年公寓人數(shù)將達(dá)到1326萬人，按每人30平方米（建筑面積）計算，養(yǎng)老公寓的市場需求將達(dá)到3.98億平方米。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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