2018年以來，在國家“房住不炒”和“租售并舉”的政策指導(dǎo)下，我國長租房市場硝煙四起，競爭激烈。據(jù)藍(lán)鯨統(tǒng)計(jì)，萬科、碧桂園、恒大、保利等排名前30的房地產(chǎn)商中，近7成已開始布局長租公寓市場，其儼然成為了房地產(chǎn)企業(yè)的第二戰(zhàn)場。

長租公寓優(yōu)勢明顯 但租金較高

"長租公寓"，又名"白領(lǐng)公寓"，"單身合租公寓"，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士，通常租賃期限為1年。長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈涉及第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)方、公寓經(jīng)營商等。

隨著“租賃并舉”和“住房不炒”的政策落實(shí)，我國住房租賃市場吸引了各路資本、企業(yè)的投入和關(guān)注。2017年7月，住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，加快了長租公寓市場的發(fā)展。業(yè)界人士認(rèn)為2017年是“租售并舉”的元年。

此外，長租公寓的運(yùn)營通常可以分成獲取房源、設(shè)計(jì)裝修、營銷出租、服務(wù)運(yùn)營和退出五個部分，首先領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)和收房團(tuán)隊(duì)經(jīng)過對房源進(jìn)行篩選、評估和簽約入庫，完成實(shí)現(xiàn)公寓化管理的第一步；隨后對房屋進(jìn)行裝修、出租和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)租房管理；最后到簽約期屆滿，完成退出的相關(guān)程序。

近些年，我國傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)痛點(diǎn)頻出，租客端面臨租期長短及穩(wěn)定性、戶型偏好、服務(wù)體驗(yàn)的錯配，虛假租賃信息、信息不對稱等問題；房東端面臨住宅被損壞的風(fēng)險(xiǎn)，且管理耗時(shí)耗力；政府端公租房承建壓力大、流動人口管理困難。而長租公寓的介入可以改善租客的居住體驗(yàn)、節(jié)省房東管理成本、有效協(xié)助政府管理，是租賃市場原始狀態(tài)與各方訴求存在矛盾之后的必然產(chǎn)物。但并不代表長租公寓市場的誕生，即能解決所有問題。目前，長租公寓市場雖價(jià)格透明，但價(jià)格普遍較高。

中央地方出臺利好政策 助推住房租賃市場健康發(fā)展

2015年1月國家住建部頒布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，首次推出“租售并舉”的概念。并在接下來的幾年相繼頒布了《關(guān)于加快培育發(fā)展住房租賃市場的若干意見》等多項(xiàng)政策。2017年，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，《通知》中指出在人口凈流入的大城市，加快發(fā)展住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供應(yīng)，并確定了包括廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、沈陽、合肥、鄭州、佛山等在內(nèi)的12個首批試點(diǎn)城市。

為了響應(yīng)國家層面的號召，地方政府積極跟進(jìn)。除了首批試點(diǎn)的12所城市外，全國20多個省份陸續(xù)頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》等相關(guān)政策，推動住房租賃市場的發(fā)展。

除了國家地方出臺一系列政策助推住房租賃市場的發(fā)展外，部分地級市出臺了住房租賃補(bǔ)貼的政策，保障部分群體的生活促進(jìn)了地方租賃市場的發(fā)展。如2018年8月內(nèi)蒙古通遼市頒布了《通遼市中心城區(qū)公共租賃住房租賃補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，其中指出最低生活保障家庭無房戶每人每月每平方米10元；低收入家庭無房戶，為每人每月每平方米8元；城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭無房戶、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生，為每人每月每平方米5元；低保家庭人均住房建筑面積不足15平方米的住房困難家庭，以人均保障面積與人均自有面積之差，每人每月每平方米10元；低收入家庭人均住房建筑面積不足13平方米的住房困難家庭，人均保障面積與人均自有面積之差，每人每月每平方米8元。 

公寓品牌數(shù)量較多 分散式長租公寓占75%

長租公寓根據(jù)住房供應(yīng)方式分為分散式和集中式和其他三種。集中式公寓的運(yùn)作模式較為傳統(tǒng)，主要是以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，在長租公寓市場的占比為17%。而分散式是指運(yùn)營商到城市各個地方向分散的個人出租者獲取房源，改造后出租，這是當(dāng)前我國租房市場最主要的運(yùn)營模式，在長租公寓市場分散式的占比高達(dá)75%。

集中式長租公寓因?yàn)榉吭醇校ǔＴO(shè)置有共用面積和共用設(shè)備設(shè)施，便于充分利用空間，同時(shí)，集中式公寓的服務(wù)半徑小，管理統(tǒng)一，節(jié)省人力，能帶來協(xié)同效應(yīng)，有助于提升資產(chǎn)價(jià)值，目前市場上的集中式公寓通常由商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等非住宅物業(yè)改造而來，如YOU+、魔方。自如寓、雅詩閣等。而分散式公寓房源較多，選擇面較廣，因此，分散式長租公寓的產(chǎn)品層次可以做得更為豐富。但分散式長租公寓房源散落于不同樓宇之中，服務(wù)半徑增大，人員成本相對較高，因此多采用信息化管理手段提高運(yùn)營效率如蘑菇公寓、自如友家等。

與此同時(shí)，在國家和地方政府的雙重支持下，萬科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批標(biāo)桿房企紛紛以不同形式涉足，此外酒店、地產(chǎn)中介公司、資本市場看中其可觀的前景，競相布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國涉足長租公寓的企業(yè)數(shù)量已逾千家，擁有的房屋數(shù)量約200萬間。從長租公寓市場的全國布局來看，主要集中于一線城市。具體來看，上海、北京、廣東的占比分別為28.57%、27.14%、12.14%。

據(jù)調(diào)查顯示，我國一線城市的長租公寓供給量較大，其中北京的供給量最大，達(dá)到13.4%。其次為上海。近幾年，受發(fā)達(dá)的旅游業(yè)影響，三亞、青島和成都等熱門旅游城市的長租公寓市場正處于快速發(fā)展階段。

長租公寓市場競爭激烈 地產(chǎn)巨頭紛紛布局

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科泊寓已在全國28個省市地區(qū)布局，二線城市布局范圍較寬，包括長春、沈陽、烏魯木齊、貴陽、長沙等21個城市。同時(shí)在佛山、東莞、徐州布局。而旭輝領(lǐng)寓和龍湖冠寓的布局范圍相比要窄一點(diǎn)。

另外，長租公寓在選址方面均有講究。長租公寓定位人群主要包括白領(lǐng)、單身、剛結(jié)婚的小家庭等，交通便利是其主要考慮因素之一。以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓的主要選址來看，離地鐵站或公交站較近，便于上班和出行。

在國家政策的大力推動下，地產(chǎn)巨頭紛紛布局長租公寓市場。龍湖地產(chǎn)推出“冠寓”長租公寓品牌，并將其列入戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)，成為我國首家將長租公寓業(yè)務(wù)定位于主航道業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司；萬科于2016年5月推出以25-30歲白領(lǐng)青年為客戶群體的泊寓系列公寓，截至2017年底，泊寓在全國覆蓋28個一、二線城市，累計(jì)獲取房源數(shù)超16萬間，累計(jì)開業(yè)超4萬間，計(jì)劃在2018年拓展45萬間，遠(yuǎn)期規(guī)劃為100萬間。同時(shí)還有金地、旭輝、招商蛇口等地產(chǎn)公司也已布局或正在調(diào)研長租公寓市場。

風(fēng)投機(jī)構(gòu)投資額倍增 預(yù)計(jì)2020年規(guī)模將達(dá)2.71萬億元

據(jù)IT桔子的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三年，我國住房租賃市場的投融資案例數(shù)維持在60起左右。2018年，與長租公寓相關(guān)的投融資事件共發(fā)生了61起，融資金額達(dá)72.97億元，雖與2017年相比，投融資案例數(shù)有所下降，但融資金額卻同比增長200.91%。截止到2月27日，2019年住房租賃市場的投融資案例數(shù)為8起。

此外，根據(jù)近些年的投融資情況來看，主要偏向于早期。2018年A輪融資案例數(shù)為24起，占比為39.34%。2018年11月E+青年公寓宣布完成A輪融資，本次融資額近1億元人民幣，領(lǐng)投方為鵬萬投資。

綜上分析來看，在國家政策紅利和龐大的需求量下，以長租公寓為代表的租房市場將持續(xù)升溫。再加上萬科、碧桂園、保利等房地產(chǎn)巨頭開始布局長租公寓市場，長租公寓市場未來發(fā)展前景可觀，2017年，我國租房市場規(guī)模為1.56萬億元，預(yù)計(jì)到2020年，租房市場規(guī)模將達(dá)到2.71萬億元。

以上數(shù)據(jù)來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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