行業主要上市公司：重慶百貨(600729.SH)、銀座股份(600858.SH)、新華百貨(600785.SH)、匯嘉時代(603101.SH)、武商集團(000501.SZ)、王府井(600859.SH)、天虹股份(002419.SZ)、百聯股份(600827.SH)等

本文核心數據：收入結構;品牌結構;

購物中心項目建設模式

從項目建設流程角度看，商業物業的業務上，基礎物管服務同住宅物業的基礎物管服務類似，同樣發生于交付后的生命周期內，但運營管理服務最早可在拿地階段介入，并在開工前提供定位、前期設計等開業前運營服務，在竣工交付前進行招商管理服務，并于竣工交付后的運營階段提供開業后的運營管理服務，整個運營管理服務業務基本貫穿商業物業全生命周期。

純租金收入是購物中心的主要收入來源

購物中心收入結構來看，純租金收入在60%以上，影響純租金收入的主要因素有租金坪效、可租面積以及空置率，因此要提升整體租金收入，就要控制好空置率，提升租金坪效。其次是物業費，一般在15-20%，取決于購物中心的人流量，流量大物業費越高。多經收入大部分來自廣告收入，公共區域面積產生的收入。最低占比的是停車場收入，但是這是不可缺乏的組成部分，車位容量、車流量等也嚴重影響停車場收入。

注：多經收入是除租金收入以外的其他經營性收入，也可以被稱為多種經營的收入。這些收入可能包括廣告位租賃、場地租賃等;多經收入也可能指各部處收取的重車過橋監護費、賠償款、場租費、管線占用費等收入。

三種購物中心常用運營模式

從運營模式看，商業運營服務一般有三類模式：

委托管理服務模式：通過獲取業主全權委托管理商業物業，商管公司一般需委派整支管理團隊，包括項目總經理及功能性部門的成員;

品牌及管理輸出模式：該模式下商管公司主要作為專業管理人為業主管理商業物業，商管公司一般僅指派核心管理團隊領導及監察業主委派的項目人員，運營過程中大部分項目人員由業主負責委聘;

整租服務模式：該模式下商管公司作為商業物業租戶業主，并向租戶分租商業物業內的商用空間，全權負責商業物業的管理及經營業績，并委派項目的整支管理團隊。

大部分購物中心采取委托管理服務模式

目前，華潤萬象生活主要涉及品牌及管理輸出模式、整租服務模式;寶龍商業、星盛商業三種業務模式均有涉及，萬達商管未涉及品牌及管理輸出的業務模式。

主要購物中心旗下品牌結構

從品牌線結構上看，多數企業品牌線布局相對集中，如大悅城重點落在大悅城購物中心，龍湖集團重點落在天街布局。華潤置地品牌線結構相對均衡，公司商業戰略提出“一城多匯，多城多匯”目標。印力集團旗下品牌種類較多，例如印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等。其中印象城占比最高，達44.7%。

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國購物中心行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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