行業主要上市公司：保利發展(600048.SH);佳兆業集團(01638.HK);富力地產(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數據：中國城市更新市場主體數量規模;中國城市更新行業競爭梯隊

——中國城市更新多元主體架構

政府是更新項目的規劃者與主要發起者、總體推動者、政策保障者與管理監督者。為城市更新提供主要資金投入的開發商及建筑商等是城市更新的實施主體。在大多數情況下，更新前原街區的居民、業主或商家、機構等是城市更新項目的主要受益者。更新后的運營者，如商戶、新居民、持有產權的基金等是城市更新后資源的支配者，也是新的城市發展推動力。他們在享受城市更新成果的同時，也在不斷提升和發展著城市更新項目的效益。從根本上說，保證這個群體的利益，城市更新中其他主體的利益才有可能最終實現。

——中國城市更新市場主體數量規模

工程實施主體方面，截至2022年底，全國共有建筑業企業14.36萬家，比上年增加1.49萬家，增速為11.55%。其中包括國有及國有控股建筑業企業8914家，比上年增加1088家，占建筑業企業總數的6.21%，比上年增加0.13個百分點。

開發主體方面，2022年，將銷售額百億以上房地產企業分為五個陣營，其中3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應企業數量分別為5家、15家、23家、28家、59家。其中，除100-300億陣容略有增長外其他陣容均有所下降，2022年銷售額在3000億以上企業減少4家，超千億房企較上年同期減少21家;超百億房企130家同期減少28家。房企面對行業融資緊張以及下游需求不振的形勢，普遍出現了現金流問題，因而更加聚焦開發主業和財務安全，不再單純追求規模擴張，進而尋求高質量增長。同時城市更新相關房企包括佳兆業、時代中國控股、富力地產、中國恒大、中國奧園及龍光地產等。

——中國城市更新開發參與主體類型

城市更新作為在技術、資質、資金上均存在一定壁壘的行業，其中游項目開發的參與者入場的方式往往通過建立自身業務與城市更新領域的關聯性進入市場。結合市場主體類型的分布情況，可以總結得到城市更新行業項目開發主體的具體入場方式主要包括基于自身業務向下游延伸，進行股權投資以及兼并重組。

——中國城市更新行業競爭梯隊

具體到中游開發的相關競爭主體，根據企業城市更新面積和儲備貨值，綜合企業當前的經營狀況，目前第一梯隊為保利發展、華潤置地以及招商蛇口，具有較為可觀的土儲面積、項目儲備，企業經營情況較好。第二梯隊為萬科、佳兆業、富力地產及綠城中國，該部分廠商主要分為兩種情況，一部分在城市更新領域具有較強的經驗以及項目儲備，但由于企業經營情況有待企穩，導致項目推進出現階段性困難，另一部分廠商則具有較強的資金實力，但在城市更新領域的項目儲備有待進一步積累;第三梯隊為越秀地產、遠洋集團、時代中國等廠商，涉及城市更新項目數相對較少，但有望在城市更新領域實現進一步拓展。

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