行業主要上市公司：保利發展(600048.SH);佳兆業集團(01638.HK);富力地產(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數據：中國城市更新行業市場規模;城市更新行業規模以上生產型企業數量;城市更新行業下游應用情況

行業概況

1、 定義

隨著中國城市化進程的不斷推進，我國也針對城市和農村中不符合現代化社會和城市發展的建筑進行了重建和更新。從定義上看，城市更新是對城市中的舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村等已不適應現代化城市社會生活的地區進行更新，旨在完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會的可持續發展。舊城改造面向舊城鎮，舊廠房及舊村莊等，是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境。

關于城市更新，國家層面和各地區尚未形成統一的規定，北京、上海、廣州、深圳、重慶及成都等地出臺的規定中將城市更新做如下界定：

2、 當前城市更新包括舊城改造、棚戶區改造

我國相繼提出了“舊城改造”、“棚戶區改造”以及“城市更新”等相關概念。舊城改造是當代城市更新的一種形式，棚改是針對城鎮中不符合整體居住環境的危舊住房，通過消除危舊住房來改善片區居住環境，兼具完善城市功能以及改善城市環境的作用，棚戶區改造屬于廣義的舊城改造范疇。總體來說，現在的城市更新包括舊城改造、棚戶區改造。

3、 中游包括兩級開發廠商

城市更新上游為工程技術提供方，主要包括建筑施工企業、建筑設計與規劃企業;中游為城市更新開發企業，共包括兩級開發廠商，其中一級開發主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業，二級開發則更聚焦于城市更新項目的商業化發展，因此主要以地產公司為主;城市更新行業下游包括住宅運營、商業運營以及園區運營等，細分領域較多。

行業發展歷程：城市更新成為存量規劃時代的必然選擇

根據我國的城鎮化歷程及城市建設規劃變化，中國城市更新的發展歷程可以分為以下四個階段。在第1階段，城市建設秉持“變消費城市為生產城市”與集中力量開展“社會主義工業化建設”的基本國策;第2階段，第三次“全國城市工作會議”制定了《關于加強城市建設工作的意見》，該文件的頒布大幅度提高了城市建設工作的重要性;第3階段，以“退二進三”為標志的大范圍城市更新全面鋪開;第4階段，面對空間資源趨向匱乏、發展機制轉型倒逼的現實情境，城市更新成為存量規劃時代的必然選擇。

行業政策背景：堅持人民政府為主導，充分發揮市場作用

2013年，中央城鎮化工作會議明確提出“嚴控增量，盤活存量，優化結構，提升效率”“由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界、優化空間結構的規劃”等政策方針，從而將城市更新工作提高到了國家戰略高度。2015年，中央城市工作會議再次指出城市“要堅持集約發展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提高質量”。“十四五”以來，隨著實施城市更新行動提升至國家建設的關鍵地位，我國首先在城市更新試點城市進行了一定的工作部署，而隨著城市更新經驗的進一步積累，我國當前對城市更新的工作部署總體包括堅持人民政府為主導，充分發揮市場作用，加強更新工作統籌與規劃等政策方針。

行業發展現狀

1、 市場參與主體多元

政府是更新項目的規劃者與主要發起者、總體推動者、政策保障者與管理監督者。為城市更新提供主要資金投入的開發商及建筑商等是城市更新的實施主體。在大多數情況下，更新前原街區的居民、業主或商家、機構等是城市更新項目的主要受益者。更新后的運營者，如商戶、新居民、持有產權的基金等是城市更新后資源的支配者，也是新的城市發展推動力。他們在享受城市更新成果的同時，也在不斷提升和發展著城市更新項目的效益。從根本上說，保證這個群體的利益，城市更新中其他主體的利益才有可能最終實現。

2、 城鎮老舊小區改造持續推進

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。據住建部的統計數據顯示，2019-2022年，全國累計新開工改造城鎮老舊小區16.7萬個、惠及居民2900多萬戶、完成投資6600多億元。“十四五”規劃指出，“十四五”期間要完成2025年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。

3、 2022年項目總投資達5.8萬億元

在“十四五”期間城市更新行動上升至國家戰略的背景之下，全國各地陸續出臺了城市更新政策法規，完善制度機制，探索多種實施模式。根據住建部數據，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經濟增長點。截止2022年底，全國571個城市共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達5.8萬億元。

行業競爭格局

1、 區域競爭：四川省城鎮老舊小區改造數量最多

老舊小區改造是城市更新的重要內容之一，2022年《政府工作報告》提出，新開工改造城鎮老舊小區5.1萬個，2022年，全國新開工改造城鎮老舊小區5.25萬個，共876萬戶，超額完成《2022年政府工作報告》中規定的任務。

2、 企業競爭：保利位列榜首

2023年3月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京舉行。會議發布了《2023中國房地產百強企業研究報告》，同時公布包括“2023中國房地產城市更新優秀企業”在內的系列榜單。其中，保利發展控股集團位列2023年中國城市更新優秀企業榜首。

行業發展前景及趨勢預測

1、 國家政策主導行業發展

行業發展前景及趨勢方面，在我國城鎮化的關鍵階段，行業下游需求規模持續擴大是發展的必然趨勢，在城市更新工作的推動過程中，國家政策將主導行業的整體發展，商業模式亦將持續創新。

2、2029年城市更新投資規模預計將超過9萬億元

2022年底，我國城鎮化率已經達到65.22%，約有9.2億人生活在城鎮，城市建成區面積達到6.3萬平方公里，城市的綜合承載能力穩步提升。2022年，全國有571個城市實施城市更新項目達到6.5萬個，我國的城市更新工作勢必在國家引導以及下游需求拉動的之下蓬勃發展。值得注意的是，城市更新工作周期長，資金需求量大，近年來由于我國房地產市場中多家房企出現經營危機，我國的城市工作一定程度上受阻。但隨著宏觀經濟形勢邊際修復，在國家政策持續推動、市場作用充分發揮的情況下，城市更新市場未來將持續活躍，預計到2029年，城市更新工作的投資規模將超過9萬億元。

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國城市更新行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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