房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)維持在100左右

從我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看，與我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策走勢基本是一致的。由于國家開始出臺各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)自2010年起開始下滑，一直到2016年，國房景氣指數(shù)才開始回升。2017年，我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.72，2018年06月稍微有所下降，為101.68，但相較于2017年06月漲幅為0.31。

我們知道，通常情況下，國房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，至105點(diǎn)之間為適度水平，總體來看，目前我國國房景氣指數(shù)處于適度水平。以下所取數(shù)據(jù)為各年12月份數(shù)據(jù)。

2018年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長

2010-2015年，我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷國家嚴(yán)格調(diào)控后，增速呈波動性下滑之勢。2015年開始，我國房地產(chǎn)投資才開始有所回暖。2017年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10.98萬億元，增速為7.0%；2018年上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5.55萬億元，同比增長9.7%，較2017年出現(xiàn)了顯著的上升。

2017年全年累計(jì)增速呈現(xiàn)的是平穩(wěn)下滑趨勢，2018年一二線平穩(wěn)，三四線上升顯著，出現(xiàn)了分化情況。一方面，一線城市房價(jià)走勢平穩(wěn)，部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)熱，房價(jià)上升迅猛，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈；其次，三四線城市棚改有序進(jìn)行，去庫存進(jìn)展順利，需求較為旺盛，導(dǎo)致價(jià)格上漲，碧桂園、恒大等品牌房企爭相進(jìn)入三四線城市搶奪市場。

從投資結(jié)構(gòu)來看，我國房地產(chǎn)投資主要以住宅投資為主，商業(yè)營業(yè)用房的投資占比大于辦公樓。但是2011年至2016年，我國住宅投資額占比處于連續(xù)下降狀態(tài)，直到2017年才開始有回暖跡象。2010-2017年，辦公樓的投資占比有所增加，由3.75%增加至6.16%；商業(yè)營業(yè)用房的投資占比由11.70%增加至14.24%。

從住宅的投資占比減少，到辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資的增加，可以看出我國對于商品房市場的調(diào)控加強(qiáng)。分區(qū)域來看，2010-2017年，東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資占比最大，其次為中部地區(qū)。

房地產(chǎn)新開工面積連續(xù)三年回暖

房地產(chǎn)新開工施工面積近幾年呈波動性變化，其中2015年出現(xiàn)了較嚴(yán)重的下降，商品房新開工面積僅為15.44億平方米，還不及2010的房屋新開工面積的絕對值，同比下降14%。2016年出現(xiàn)回暖跡象，實(shí)現(xiàn)同比增長8.08%。2017年我國房屋新開工面積為17.87億平方米，較2016年同比增長7.02%，房地產(chǎn)企業(yè)拿地開工意愿強(qiáng)烈，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年回暖。

從新增施工面積結(jié)構(gòu)來看，主要以商品住宅為主，其占比近幾年都維持在70%左右；2014至2016年住宅新開工占比有所下降，但也維持在69%以上。2017年，我國房地產(chǎn)住宅新開工面積占比71.70%，辦公樓新開工面積占比3.44%，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積占比11.47%，其他類型的房地產(chǎn)新開工面積占比13.39%。

房地產(chǎn)竣工面積有所下降

2010-2017年，我國房屋竣工面積整體上不斷增加，除了2015年和2017年較上年有所減少之外，其余年份的同比增長率均有所增長。2017年，我國房屋竣工面積為10.14億平方米，較2016年下降4.43%。

從竣工面積的結(jié)構(gòu)來看，主要以商品住宅為主，占比達(dá)到70%以上；其次是商業(yè)營業(yè)用房，占比在10%以上。但從變化趨勢來看，2010年至2017年，住宅竣工面積所占比例逐年下降，由2010年的80.59%下降至2017年的70.76%；而辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房竣工面積的占比有逐漸增多的趨勢，其中商業(yè)營業(yè)用房竣工面積由10.44%增加至12.48%，辦公樓的占比由2.30%增加至3.95%。主要原因是在投資住宅市場風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，更多的投資轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

以上數(shù)據(jù)來源于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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