三大主因引發(fā)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頻頻爆雷

現(xiàn)階段，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)普遍采用的是“高進(jìn)低出”模式，是這個(gè)行業(yè)爆雷的主要原因之一。最新宣布倒閉的樂伽公寓就公開表示，“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式存在嚴(yán)重缺陷，已為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。所謂“高進(jìn)低出”，是指長(zhǎng)租公寓為了搶奪市場(chǎng)，以高價(jià)從房東手中收購(gòu)房源，再以低價(jià)出租給租客。這種模式和中國(guó)很多初創(chuàng)的互聯(lián)網(wǎng)公司非常相似，比如當(dāng)年的打車市場(chǎng)，滴滴和快滴們都是通過紅包大戰(zhàn)來爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率，長(zhǎng)租公寓也沿用了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的常用套路。不過，這種通過虧損來?yè)屨际袌?chǎng)的方式，背后需要有實(shí)力強(qiáng)大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦現(xiàn)金流斷裂，公司就會(huì)迅速倒閉。

長(zhǎng)租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了過高的金融杠桿，比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式。租客在和長(zhǎng)租公寓簽訂租房合同的時(shí)候，還會(huì)同時(shí)和第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂一份貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長(zhǎng)租公寓公司，長(zhǎng)租公寓提前一次性收到資金后，并沒有將資金全部用來支付給房東，而是用于快速擴(kuò)張新的業(yè)務(wù)，一旦長(zhǎng)租公寓卷款跑路，房東收不到租金，就會(huì)驅(qū)趕租客，而租客不僅面臨被掃地出門的風(fēng)險(xiǎn)，還要每月償還金融機(jī)構(gòu)的貸款。

除了高進(jìn)低出和租金貸這兩大主因之外，長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷的深層次原因，還在于國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的投資回報(bào)率大大低于公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的預(yù)期。公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)于房租回報(bào)率過于樂觀，因此采取了過于激進(jìn)的投資策略，但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)的房租回報(bào)率并不能支撐他們的激進(jìn)擴(kuò)張，因此很多沒有大資本支持的企業(yè)也就只能面臨爆雷的結(jié)局。

圖表1：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頻頻爆雷的三大主因

中央支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，地方加大租賃住房供給

為加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善租購(gòu)并舉制度，2019年7月18日，財(cái)政部、住建部?jī)刹块T公示了2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，排名前16位的城市分別為北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都。地方層面，北京發(fā)布住房租賃合同示范文本，明確住房出租應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，同時(shí)規(guī)定未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。廣州規(guī)定住房租賃合同期限不得超過二十年，一次性收取租金的不宜超過一年，租金收取鼓勵(lì)押一付一。杭州對(duì)三份文件進(jìn)行征求意見，鼓勵(lì)專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持其多渠道籌集房源，增加租賃住房有效供給，并對(duì)從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、開展租賃居間服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，擬分別給予最高200萬(wàn)元、100萬(wàn)元專項(xiàng)扶持資金。

圖表2：2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單

增加租賃住房供給方面，深圳發(fā)布征求意見稿，要求多渠道增加租賃住房供應(yīng)。廣州、柳州兩地明確符合條件的商業(yè)用房、辦公用房等可按規(guī)定改建為租賃住房，但不得分割轉(zhuǎn)讓。

圖表3：北京、上海以及加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市最新租賃住房供應(yīng)計(jì)劃一覽表