進(jìn)行區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，首先要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有一個(gè)正確的認(rèn)知，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。而在我國(guó)，通過(guò)出讓或劃撥方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是國(guó)有土地。我國(guó)另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要分為兩大層面：土地層面，房地產(chǎn)層面。

圖表1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍  

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

關(guān)于土地，需要了解區(qū)域的住宅、工業(yè)、商服用地等情況，調(diào)研主體可參考全國(guó)情況，如下。根據(jù)中國(guó)自然資源部統(tǒng)計(jì)，2017年，供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地60.31萬(wàn)公頃（904萬(wàn)畝），同比增長(zhǎng)13.5%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地12.28萬(wàn)公頃，商服用地3.09萬(wàn)公頃，基礎(chǔ)設(shè)施及其他用地36.52萬(wàn)公頃；住宅用地8.43萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)13.2%，但占建設(shè)用地總供應(yīng)量的比重逐年下降。

圖表2：2012-2017年中國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)公頃，%）  

 資料來(lái)源：自然資源部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

關(guān)于房屋開(kāi)發(fā)，也需要了解區(qū)域的住宅、工業(yè)、商服的房屋開(kāi)發(fā)投資情況，可參考全國(guó)情況，如下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，住宅類投資額逐年增加，2018年住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%，增速比2017年加快4.0個(gè)百分點(diǎn)。不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)處于哪一個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占比最大的始終為住宅類投資。 此外，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重整體也呈增加趨勢(shì)，從1997年的49.6%增加至2018年的70.8%，提高了將近20個(gè)百分點(diǎn)。

圖表3：1998-2018年中國(guó)住宅投資及其占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比重（單位：億元，%）

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

除以上基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)以外，市場(chǎng)調(diào)研還需注意以下四點(diǎn)：第一，交通現(xiàn)狀及規(guī)劃，交通便利對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響較大，尤其是住宅類；第二，地方政府發(fā)展規(guī)劃，如新區(qū)建設(shè)等；第三，居民消費(fèi)習(xí)慣，影響商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和商家入駐；第四，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)配套情況，影響工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

 我司有豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基礎(chǔ)及調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，如您確有這方面的調(diào)研需求，建議您咨詢我司報(bào)告調(diào)研項(xiàng)目組林經(jīng)理，以便獲得您想要的專業(yè)調(diào)研定制服務(wù)，咨詢電話：0755-33013088 。

感謝您的提問(wèn)，希望回答對(duì)您有幫助。