你好！非常感謝您對關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的提問，以下是該問題的回答，希望能夠幫助您進(jìn)一步了解中國房地產(chǎn)市場。

2019年1月22日，福布斯中國發(fā)布了2019年最富有女性榜單，房地產(chǎn)行業(yè)碧桂園副主席楊惠妍以1269億財富值蟬聯(lián)榜首。從財富來源所屬行業(yè)來看，前3名均屬于房地產(chǎn)行業(yè)。從2018年中國富豪榜前10名單來看，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)4個，財富值占前10名總財富的38.32%。

1、中國房地產(chǎn)女富豪財富縮水，與房地產(chǎn)調(diào)控周期相吻合

21世紀(jì)以來中國房價的高漲催生了國內(nèi)大批億萬富豪，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)領(lǐng)域富豪在財富總額上仍然占據(jù)大頭。

從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)前四大富豪，除吳亞軍外，其他三位財富在2017-2019年均出現(xiàn)了不同程度縮水。這與2016年以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期相吻合。

圖表1：2019年中國十大最富女性榜單

圖表2：2015-2019年中國房地產(chǎn)前四大女性富豪財富變化（單位：億元）

2、中國房地產(chǎn)經(jīng)歷四輪調(diào)控周期

2005-2019年初，中國房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了四輪政策調(diào)控周期。2016年中國核心一、二線城市房價出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象，中央收緊房地產(chǎn)政策，各地紛紛出臺限購、限貸、限價、限售、限離婚、限商住、限土拍等措施，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期。

2018年，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，疊加貿(mào)易摩擦影響，部分城市開始對限購、限售等政策進(jìn)行松動。

圖表3：中國房地產(chǎn)四輪調(diào)控周期

3、中國房地產(chǎn)市場供需增速放緩

中國房地產(chǎn)市場的供需情況主要看房屋竣工面積和房屋銷售面積情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016-2018年，中國房屋竣工面積呈現(xiàn)連續(xù)下滑趨勢，2018年，中國房屋竣工面積為9.36億平米，同比下降7.82%。

從需求端來看，2012-2018年中國商品房銷售面積保持增長趨勢，但是銷售增速在2016年開始出現(xiàn)大幅下滑。2018年中國商品房銷售面積為17.17億平米，同比小幅增長1.35%，增速進(jìn)一步縮小。

圖表4：2012-2018年中國房屋竣工面積（單位：億平米，%）

圖表5：2012-2018年中國商品房銷售面積（單位：億平米，%）

根據(jù)Wind和CRIC數(shù)據(jù)，2018年12月，全國40城市商品房成交面積2929萬平米，同比上升4.0%；2018年1-12月，全年累計銷售同比下降1.9%。其中北上廣深，北京、上海2018年商品房成交面積分別同比下降17.90%和1.10%。

圖表6：2018年12月及全年重點城市商品房成交面積（單位：萬平，%）

2018年中國二手房交易市場同樣不容樂觀，根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年上半年，中國主要城市包括北京、廣州、重慶、蘇州等二手房交易市場均遭遇凜冬，成交面積和套數(shù)同比出現(xiàn)不同程度下滑。

圖表7：2018年上半年中國重點城市二手房交易情況（單位：萬平方米，套）

從待售面積來看，根據(jù)通聯(lián)數(shù)據(jù)，2015-2018年，中國30個一線城市商品住宅可售面積呈現(xiàn)先降后升趨勢。2018年3月，30個一線城市商品住宅可售面積下降至2100萬平米以下，2018年5月份開始，商品住宅可售面積逐漸上升。截至2018年底，商品住宅可售面積為2921.53萬平米，同比增長31.74%，商品住宅可售套數(shù)為24.32萬套，同比增長34.44%。

中國全國的房屋庫存面積有多少，由于國內(nèi)官方并未有引入“空置面積”和“空置率”，并未有統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。庫存面積不止包括待售面積，還包括空置面積和在建面積。根據(jù)2018年7月英國《金融時報》的報道，中國的房屋空置率接近30%，這個比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出世界上許多國家。

圖表8：2015-2019年中國30城市商品住宅可售面積（單位：萬平方米，套）

4、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：短期延續(xù)下行趨勢

——銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長

2015年以來中國，中國商品房銷售面積持續(xù)增長，主要得益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括購房信貸寬松、棚改貨幣化安置支持以及政府調(diào)控退出；城鎮(zhèn)化加速紅利；住房消費升級紅利。

2019年，棚改貨幣化安置逐漸退出市場，去庫存政策紅利消退，房貸利率難以下降，房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢短期不會有轉(zhuǎn)變，預(yù)計2019年中國商品銷售面積將迎來負(fù)增長。

——土地購置均價下滑

2018年，全國土地市場整體供應(yīng)量增加，不過受政策調(diào)控影響，地產(chǎn)商拿地意愿不強，全國土地流拍情況增多，全國300城市合計流拍土地1809宗，流拍率接近10%，土地市場交易疲軟，土地交易均價出現(xiàn)下滑。一方面由于國家調(diào)控政策影響，另一方面由于地產(chǎn)開發(fā)商融資難度加大，融資成本上升。預(yù)計短期內(nèi)，土地購置面積增速將放緩，供大于需影響下土地購置均價將進(jìn)一步降低。

圖表9：2018年12月全國土地出讓金前20名（單位：億元）

——房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高

未來房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度將進(jìn)一步提升，小型開發(fā)商將會通過轉(zhuǎn)行調(diào)整、關(guān)閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。據(jù)統(tǒng)計，全國約有十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實際開發(fā)中，15%的開發(fā)商建設(shè)開發(fā)量占到總開發(fā)量的95%，剩下85%的企業(yè)建設(shè)量只占5%，大多數(shù)根本就是趴著不動的僵尸企業(yè)或空殼公司。隨著房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化供給，提高準(zhǔn)入門檻，僵尸空殼企業(yè)將逐漸被消除。