根據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2018》，1982年以來(lái)，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模經(jīng)歷長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)后進(jìn)入調(diào)整期。2015年開始，流動(dòng)人口規(guī)模逐年下降，2016年全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模比2015年減少171萬(wàn)人，2017年繼續(xù)減少82萬(wàn)人，2018年的數(shù)據(jù)尚未公布，預(yù)計(jì)較2017年仍有輕微下降，但依舊保持在2.4億人以上。高規(guī)模的流動(dòng)人口和每年人數(shù)突破記錄的高校畢業(yè)生為當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)需求的第一大群體。家電齊全、裝修時(shí)尚但價(jià)格又在合理范圍內(nèi)的長(zhǎng)租公寓越來(lái)越受到年輕人的青睞，市場(chǎng)空間廣闊。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院在公布的《2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》中預(yù)測(cè)，均衡狀態(tài)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓需求端所能帶來(lái)的租金收入至少為2000億；長(zhǎng)租公寓需求大約1000萬(wàn)間，到2020年長(zhǎng)租公寓潛在營(yíng)業(yè)收入近2200億元，總體凈利潤(rùn)規(guī)模在250億元左右。伴隨著政策利好，各路玩家看中房地產(chǎn)業(yè)中的這片千億藍(lán)海，紛紛逐鹿長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。截至目前，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司均展開布局，一時(shí)間長(zhǎng)租公寓大勢(shì)漸起，瘋狂擴(kuò)張，帶來(lái)的隱患也隨之暴露。

"情懷滿滿、套路多多" 

2018年以來(lái)，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)中國(guó)等品牌房企陸續(xù)推出自有長(zhǎng)租品牌，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。快速占有市場(chǎng)份額、形成集中效應(yīng)是在這片藍(lán)海里的生存法則。然而，房企在布局之初定下的鴻鵠之志，多數(shù)離實(shí)現(xiàn)還遙遙無(wú)期。長(zhǎng)租公寓這塊香餑餑，想要拿下并非如此容易。

不同于傳統(tǒng)住宅，長(zhǎng)租公寓的投資回報(bào)期較長(zhǎng)，從開工時(shí)間計(jì)算，到項(xiàng)目成熟實(shí)現(xiàn)盈利，期間至少經(jīng)歷5年。前期的持續(xù)投資，沒有一定資金支撐，很容易遭遇資金鏈斷裂，出現(xiàn)"爆倉(cāng)"。 一些建立之初"情懷滿滿"的長(zhǎng)租公寓品牌，由于持續(xù)"燒錢"未能盈利，甚至從未獲投，尚未來(lái)得及施展拳腳，就死在搖籃里。

另外，靠規(guī)模擴(kuò)張取勝的戰(zhàn)略導(dǎo)致眾多企業(yè)不惜以前期賠錢的方式來(lái)?yè)屨挤吭矗吭吹绞趾笤贊q價(jià)以實(shí)現(xiàn)盈利。這一抬高租金的行為增加了租賃機(jī)構(gòu)收房成本進(jìn)而削減盈利空間，加劇了本已堪憂的盈利問題。 

為了支撐規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，部分機(jī)構(gòu)通過(guò)"租金貸"的方式，向金融機(jī)構(gòu)融資。租金貸是指租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同后，由后者代替前者向運(yùn)營(yíng)商一次性支付較長(zhǎng)時(shí)間的租金，租客向金融機(jī)構(gòu)分期償還。對(duì)于租客而言，可以暫緩手頭資金壓力；對(duì)租賃機(jī)構(gòu)而言，可以一次性獲得本應(yīng)在未來(lái)收取的租金，擁有更多的現(xiàn)金流用于日常運(yùn)營(yíng)。 

這本是一舉兩得的好事，但是對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力要求較高，如果運(yùn)營(yíng)商對(duì)資金運(yùn)用不當(dāng)，用未來(lái)的租金盲目拓展規(guī)模，資金鏈一旦出現(xiàn)斷裂，房東因收不到租金而收回房屋，租客仍需要繳納剩余房租，最終將嚴(yán)重?fù)p害租客的利益，讓租客無(wú)家可住，還背上小額負(fù)債。

有些長(zhǎng)租公寓在租客不知情的情況下，偷偷地用租客的身份信息辦理貸款業(yè)務(wù)，導(dǎo)致租金貸在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中亂象叢生。剛畢業(yè)的大學(xué)生在簽訂協(xié)議時(shí)沒有仔細(xì)看清條款，就容易墮入"租金貸陷阱"，莫名背上一到兩年的負(fù)債。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商承包的房屋裝修時(shí)甲醛檢測(cè)不達(dá)標(biāo)引發(fā)的生命危險(xiǎn)；對(duì)于行為不檢點(diǎn)、擾亂舍友或鄰居正常歇息的租客沒有明確管理?xiàng)l例；在網(wǎng)絡(luò)推廣時(shí)霸占關(guān)鍵詞搜索令人生嫌等都是目前長(zhǎng)租公寓需要解決的問題。

品牌化社群化是大趨勢(shì) 

當(dāng)前長(zhǎng)租公寓存在品牌化社群化發(fā)展的趨勢(shì)。在"得90后者得天下"的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住戶與場(chǎng)景、文化之間的多樣化聯(lián)系，利用社群化運(yùn)營(yíng)打造生態(tài)社區(qū)，有利于形成品牌辨識(shí)度，在增值服務(wù)上實(shí)現(xiàn)盈利。"生態(tài)社區(qū) 增值服務(wù)"的盈利模式成為越來(lái)越多主打社群文化的長(zhǎng)租公寓品牌的選擇。

隨著RETIs、ABS的優(yōu)勢(shì)逐漸被大眾認(rèn)可，長(zhǎng)租公寓ABS和長(zhǎng)租公寓REITs大有可為。市場(chǎng)監(jiān)管和把控需要逐漸跟進(jìn)，讓金融實(shí)實(shí)在在服務(wù)租賃市場(chǎng)。盡管當(dāng)下的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)負(fù)面新聞?lì)l發(fā)，但也抵擋不住各方資本爭(zhēng)相競(jìng)?cè)搿ｉL(zhǎng)租公寓與P2P平臺(tái)不同，居住剛需是人類永恒的話題，長(zhǎng)租公寓的"爆倉(cāng)"只是這個(gè)行業(yè)膨脹發(fā)展初期必然發(fā)生的事情，為市場(chǎng)淘汰掉一部分不適宜的投機(jī)者。經(jīng)歷行業(yè)洗牌調(diào)整后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)容量可期。