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邀請演講2018年房地產行業發展如何?2019年房地產行業將如何發展?
隨著山東菏澤宣布放開限售后，多地樓市調控政策也出現了一些變化。"大放水來了""房價要暴漲了"等謠言不脛而走。最近，到底哪些地方的樓市調控有了新動作?明年樓市會不會"大松綁"?房價又會不會重現猛漲勢頭?
11月中國房地產行業發展概況分析
據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2018年11月中國城市租賃價格指數為1037.1點，環比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。從全國租賃交易價格指數表來看，該指數已連續第8個月出現同比下跌態勢。
市場需求：商品房銷售面積、銷售額小幅收窄。2018年1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.1%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業營業用房銷售面積下降5.1%。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降6.4%，商業營業用房銷售額下降0.2%。
TOP100房企銷售額方面，2018年中國房地產市場逐步進入穩步發展階段。2018年1-11月，TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10房企的銷售總額達36691.6億元，銷售額占比達40.6%。
從銷售情況來看，2018年前11月銷售破千億房企增至26家，TOP100門檻升至236.3億元。分陣營來看，銷售額超千億的企業有26家，其中碧桂園、萬科與恒大均超五千億，3家企業銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%;1000-5000億的企業共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發展兩家企業本月首次跨入千億陣營。500-1000億的企業有27家，銷售額均值為675.8億元;100-500億的企業銷售額均值為317.7億元;TOP100門檻升至236.3億元。
圖表1:2018年1-11月中國商品房銷售面積、銷售金額統計及增長情況（萬平方米，%）
數據來源：前瞻產業研究院整理
2018年中國房地產發展現象分析
1、有的對商業地產開了口子，廣州商服類地產可有條件賣個人。12月19日，廣州市住建委發文，宣布完善包括公寓、商鋪在內的商服類房產銷售政策，去年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象，可以銷售給個人。
而早在2017年3月30日，廣州市就發布通知，進一步收緊樓市限購，其中包括加強商服類房地產項目管理。個人想購買商服類地產項目用作居住的窗口被關上。如今這份文件的出臺，是對此前樓市調控政策的微調。
2、有的購房條件放寬了，珠海非本市戶籍購房社保要求松動
12月21日，珠海市住房和城鄉規劃建設局發布消息，該市相關區域已經降低購房門檻，非珠海市戶籍居民購房續繳納社保時間縮短，只需根據人才類型不同要求社保繳納時間分別為1個月、3個月、1年不等。就可獲得購房資格。這就意味著，非珠海市戶籍居民購房不需要再連續繳納5年社保。
3、有的首套房利率下調了，深圳多家銀行下調首套房貸利率
近日有媒體報道，深圳多家銀行將首套房貸利率下調。其中，建設銀行、工商銀行、中國銀行已將首套房貸利率下調至基準利率上浮10%，而農業銀行和交通銀行暫未下調。
盡管近期多地傳出下調房貸利率，但總體來看，房貸利率仍處于較高水平。2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，環比10月持平;11月，上調利率銀行數量較上月減少，首套平均利率首次出現持平，整體來看利率保持相對穩定。
仔細查看多地的政策微調，不難發現，這些變化是各地政府在履行地方政府主體責任的前提下，根據本地房地產市場的實際情況，進行的政策調整。比如，深圳多家銀行下調首套房貸利率，是在前期連續多個月上漲的情況下，適度回調，與樓市松綁并無必然聯系。
2019年樓市往哪兒走?——未來4大發展大趨勢
樓市消息不斷，如何能在眾說紛紜中不被人忽悠?看清大勢是關鍵。那么，2019年樓市的大勢是什么?主要有4個：
1、2019年，樓市穩字當頭
"三穩"(穩地價穩房價穩預期)被列入住建部2019年十項重點任務之首，其重要性不言自明。對于房地產市場來說，穩定壓倒一切。需要指出的是，穩定其實是雙向調節，大漲不是穩定，暴跌也不是穩定。日前召開的中央經濟工作會議也提出，要構建房地產市場健康發展長效機制。
2、房住不炒不會有絲毫動搖
中央經濟工作會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。住建部2019年十項重點任務中明確提出，要堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，這些基調再次給剛需購房群體吃了定心丸。人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，也將降低準入門檻，增加公租房有效供應。
3、分類調控將成樓市常態
房地產市場的平穩運行，離不開因城施策、分類指導。我國幅員遼闊，各地情況千差萬別。從房地產市場的實際表現看，大半年來，不同城市出現了"冷熱不均"的現實情況。住建部2019年十項重點任務重申堅持分類調控思路。因此，分類調控政策將成為樓市常態。
4、租賃或將成為更多人選擇
住建部2019年十項重點任務中指出，人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。對于租房族來講，這可是個好消息，供應的增加將使租房更為輕松，租賃或將成為更多人的選擇。
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