總的來說，美國的長期照料服務按提供場所（setting）來說分為三類，第一類：居家養(yǎng)老（Home Care）：在美國，很多老人喜歡留在家中養(yǎng)老，這樣既可以呆在熟悉的環(huán)境中，又可以節(jié)省費用；第二類：養(yǎng)老社區(qū)（Senior Care Community）：如果退休的老人喜歡走出家門，拓寬自己的社交生活，同時需要護工24小時的護理陪伴，那么養(yǎng)老社區(qū)是他們合適的選擇；第三類：專業(yè)護理機構（Skilled Nursing Facilities，SNF）：如果老人剛剛做完手術出院，身體沒有恢復，仍需要專業(yè)的、高強度的康復性治療，那么專業(yè)護理機構是他們合適的選擇。

美國養(yǎng)老院行業(yè)運營模式分析

1、居家養(yǎng)老

（1）居家養(yǎng)老費用分析 

在美國居家養(yǎng)老主要分為兩種方式：生活照料型居家護理和醫(yī)療保健型居家護理。醫(yī)療保健型居家護理的對象主要是剛剛從醫(yī)院或者專業(yè)護理機構康復回到家中的老人，由于他們的身體比較虛弱，仍然需要持續(xù)的醫(yī)療護理。只有持有執(zhí)照的專業(yè)護理人員才能進行醫(yī)療保健型居家護理。居家養(yǎng)老主要是為了節(jié)約費用，由于住在自己家中，對比在醫(yī)院或者專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)，節(jié)省了房租，只需付所需服務的費用。從醫(yī)院返回家中的病人通過醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老節(jié)省了高額的住院費用，在家進行生活照料型居家養(yǎng)老的老人節(jié)省了住在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的費用。

（2）居家養(yǎng)老服務模式分析 

生活型居家養(yǎng)老服務公司多采用連鎖企業(yè)的方式進行運營（Senior Care Franchise）。近年來，生活型居家養(yǎng)老服務連鎖企業(yè)被評為最熱門的10種連鎖企業(yè)之一，在美國的老年護理服務連鎖企業(yè)中，目前規(guī)模最大，最成功的連鎖店是Home Instead Senior Care。

2、機構養(yǎng)老 

居家養(yǎng)老的好處在于可以讓老人在一個熟悉的環(huán)境中進行養(yǎng)老，且適當地減少相應的費用。然而作為另外一些中產階級的老人，他們愿意走出家門，與其他養(yǎng)老老人一起共同生活，養(yǎng)老機構則是服務于這些老人的養(yǎng)老場所。

養(yǎng)老機構因為需要老人入住，所以整體采用的是地產 服務的模式。因為牽扯到地產，所以養(yǎng)老機構的投資、開發(fā)、運營，要比居家養(yǎng)老服務公司復雜的多。

在美國，養(yǎng)老機構的開發(fā)是一個完整的金融生態(tài)系統，由開發(fā)商、運營商、房地產投資基金（REITs）和私募基金共同構建。其中，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商，通常由其他類型的開發(fā)商演化而來的，他們根據運營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按事先約定的價格賣給運營商或投資商，在這一過程中，運營商或投資商以擔保等形式為開發(fā)商提供一定程度的融資便利和財務安排。當然，也有不少運營商自己充當開發(fā)商，或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目，但這一模式在金融海嘯中遭遇沖擊。此外，由于開發(fā)環(huán)節(jié)并非養(yǎng)老社區(qū)的核心環(huán)節(jié)，所以多數運營商和投資商都會謹慎控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金占用，從而出現了開發(fā)業(yè)務的外包趨勢。 養(yǎng)老社區(qū)的投資商主要有三類：REITs、私募基金和非營利組織。其中REITs作為上市公司更關注租金收益的穩(wěn)定性，強調資產的長期持有。而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的收益，強調物業(yè)資產的低買高賣，至于非盈利組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供機構養(yǎng)老。

但無論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經營的方式將物業(yè)交由專業(yè)運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩(wěn)定租金回報，運營商獨立支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔經營風險。而在委托經營的方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔大部分經營風險。有時，投資商也會與運營商共同發(fā)起地產基金來收購并持有養(yǎng)老社區(qū)，運營商在基金內占有少數份額并負責運營管理，而投資商則按出資比例承擔大部分經營風險。 

如今在美國前十大養(yǎng)老機構擁有者中，REITs公司和私募基金占絕對主流位置，在未來他們的資金成本優(yōu)勢將進一步顯現，其持有物業(yè)的比例也將進一步提升。

3、專業(yè)護理機構養(yǎng)老 

專業(yè)護理機構提供比養(yǎng)老機構更高一級的護理服務，相比而言，入住專業(yè)護理機構的老人一般身體機能較差，需要持續(xù)的看護與醫(yī)療服務。

美國醫(yī)保計劃報銷體制的設計，就是鼓勵病人盡量減少住院的時間，因為美國醫(yī)療成本極高，病人如果長期占用醫(yī)療資源，將給美國醫(yī)保基金造成極大的負擔。因此美國的老人一般很少住院治療超過60天（按照醫(yī)保規(guī)定，住院超過60天后，病人需要每天支付275美元的住院費和醫(yī)療費），60天以內的住院醫(yī)療一般可以緩解病人急性疾病的治愈，但是老人在出院后，仍然需要長時間的慢性醫(yī)療護理，于是，康復護理養(yǎng)老機構（Post-acute care facilities）便應運而生了。康復護理養(yǎng)老機構主要提供的服務包括持續(xù)性的醫(yī)療護理、康復護理等，作為載體的機構主要包括康復護理醫(yī)院（long-term acute-care hospitals，LTACHs），康復護理中心（inpatient rehabilitation facilities，IRFs），特殊護理療養(yǎng)院（skilled nursing facility）以及居家護理機構（homecare agency）。

每一種不同的康復護理養(yǎng)老機構的服務側重不同，有的偏向于住院式的的醫(yī)療康復服務，有的偏向于居家式的輔助護理服務。下圖介紹的是不同康復護理養(yǎng)老機構接待病人的病情情況。研究表明，凡是在手術后接受康復護理的病人，比直接回家修養(yǎng)的病人恢復得更好更快，而且再次病發(fā)住院的幾率會小很多。不同于養(yǎng)老社區(qū)（比如自主生活社區(qū)以及協助生活社區(qū)）的收入主要以個人支付為主，康復護理養(yǎng)老機構的收入中，很多是病人靠醫(yī)療保障（Medicare）支付的。

美國養(yǎng)老院經驗啟示

美國作為養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的先鋒，其在發(fā)展過程中總結的大量經驗值得中國借鑒：

1、美國養(yǎng)老地產擁有完整的金融生態(tài)體系，由開發(fā)商、投資商、運營商共同構建 

三方各司其職，每一個參與者都可以得到風險和收益的較好匹配。相比美國，中國養(yǎng)老地產雖然匯聚了地產商、保險公司和其他民營企業(yè)，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結果就是在養(yǎng)老地產的投資、開發(fā)、運營三個階段，都能看到開發(fā)商的身影，開發(fā)商扮演的角色過于復雜。

2、美國養(yǎng)老院擁有成熟的醫(yī)療護理服務配套體系 

在養(yǎng)老院或是專業(yè)護理機構中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復治療師、長期照護護士等專業(yè)養(yǎng)老護理團隊對老年人的身體健康進行長期持續(xù)的檢測。相比而言，中國的養(yǎng)老院在配套醫(yī)療護理服務方面還剛剛起步，缺乏專業(yè)的醫(yī)護人員，致使養(yǎng)老地產區(qū)別于一般養(yǎng)老公寓的服務性質沒有顯現出來。

3、美國養(yǎng)老投資市場盈利高于商業(yè)地產 

美國養(yǎng)老市場的總體特點是經濟發(fā)達、中產普遍、政府補助、養(yǎng)老金多數靠資產置換而非子女贍養(yǎng)、老人獨居等。我國在2011年底60歲以上老人的占比達到約14%，但美國在1970年就已經超過了這一數字，并且經濟在此后一段時期進入了一個較快增長期，因此老年住宅也得到迅速發(fā)展。 

目前美國成熟養(yǎng)老社區(qū)的入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。并且，老人在養(yǎng)老社區(qū)的平均居住年限超過10年，很多人從退休就進入養(yǎng)老社區(qū)的生活。美國的養(yǎng)老社區(qū)有60%左右為政府投資設立，另外還有企業(yè)投資和慈善機構的捐款。美國保險業(yè)在養(yǎng)老地產業(yè)中買斷其居住權，采取酒店式管理，收取會員管理費用，并開發(fā)養(yǎng)老保險客戶。

目前美國養(yǎng)老社區(qū)的現金回報率達到8%-11%，高于商業(yè)地產。例如2009年商業(yè)租房回報率是5%，而同期的養(yǎng)老社區(qū)投資回報率則超過6%。其收費模式主要以租為主：比如對于75歲以上老人入住的持續(xù)照護社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities），主要支付模式是"入門費加月費"或者是無入門費的"租賃模式"，其中前者主要是與長期護理保險相結合。