總的來說，美國的長期照料服務按提供場所（setting）來說分為三類，第一類：居家養老（Home Care）：在美國，很多老人喜歡留在家中養老，這樣既可以呆在熟悉的環境中，又可以節省費用；第二類：養老社區（Senior Care Community）：如果退休的老人喜歡走出家門，拓寬自己的社交生活，同時需要護工24小時的護理陪伴，那么養老社區是他們合適的選擇；第三類：專業護理機構（Skilled Nursing Facilities，SNF）：如果老人剛剛做完手術出院，身體沒有恢復，仍需要專業的、高強度的康復性治療，那么專業護理機構是他們合適的選擇。

美國養老院行業運營模式分析

1、居家養老

（1）居家養老費用分析 

在美國居家養老主要分為兩種方式：生活照料型居家護理和醫療保健型居家護理。醫療保健型居家護理的對象主要是剛剛從醫院或者專業護理機構康復回到家中的老人，由于他們的身體比較虛弱，仍然需要持續的醫療護理。只有持有執照的專業護理人員才能進行醫療保健型居家護理。居家養老主要是為了節約費用，由于住在自己家中，對比在醫院或者專業的養老社區，節省了房租，只需付所需服務的費用。從醫院返回家中的病人通過醫療保健型居家養老節省了高額的住院費用，在家進行生活照料型居家養老的老人節省了住在專業養老社區的費用。

（2）居家養老服務模式分析 

生活型居家養老服務公司多采用連鎖企業的方式進行運營（Senior Care Franchise）。近年來，生活型居家養老服務連鎖企業被評為最熱門的10種連鎖企業之一，在美國的老年護理服務連鎖企業中，目前規模最大，最成功的連鎖店是Home Instead Senior Care。

2、機構養老 

居家養老的好處在于可以讓老人在一個熟悉的環境中進行養老，且適當地減少相應的費用。然而作為另外一些中產階級的老人，他們愿意走出家門，與其他養老老人一起共同生活，養老機構則是服務于這些老人的養老場所。

養老機構因為需要老人入住，所以整體采用的是地產 服務的模式。因為牽扯到地產，所以養老機構的投資、開發、運營，要比居家養老服務公司復雜的多。

在美國，養老機構的開發是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地產投資基金（REITs）和私募基金共同構建。其中，養老社區的開發商，通常由其他類型的開發商演化而來的，他們根據運營商或投資商的要求為其定制開發養老社區，然后按事先約定的價格賣給運營商或投資商，在這一過程中，運營商或投資商以擔保等形式為開發商提供一定程度的融資便利和財務安排。當然，也有不少運營商自己充當開發商，或與開發商組建合資公司來共同開發項目，但這一模式在金融海嘯中遭遇沖擊。此外，由于開發環節并非養老社區的核心環節，所以多數運營商和投資商都會謹慎控制開發環節的資金占用，從而出現了開發業務的外包趨勢。 養老社區的投資商主要有三類：REITs、私募基金和非營利組織。其中REITs作為上市公司更關注租金收益的穩定性，強調資產的長期持有。而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的收益，強調物業資產的低買高賣，至于非盈利組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供機構養老。

但無論是哪種投資商，在持有物業期間都以凈出租或委托經營的方式將物業交由專業運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩定租金回報，運營商獨立支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔經營風險。而在委托經營的方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔大部分經營風險。有時，投資商也會與運營商共同發起地產基金來收購并持有養老社區，運營商在基金內占有少數份額并負責運營管理，而投資商則按出資比例承擔大部分經營風險。 

如今在美國前十大養老機構擁有者中，REITs公司和私募基金占絕對主流位置，在未來他們的資金成本優勢將進一步顯現，其持有物業的比例也將進一步提升。

3、專業護理機構養老 

專業護理機構提供比養老機構更高一級的護理服務，相比而言，入住專業護理機構的老人一般身體機能較差，需要持續的看護與醫療服務。

美國醫保計劃報銷體制的設計，就是鼓勵病人盡量減少住院的時間，因為美國醫療成本極高，病人如果長期占用醫療資源，將給美國醫保基金造成極大的負擔。因此美國的老人一般很少住院治療超過60天（按照醫保規定，住院超過60天后，病人需要每天支付275美元的住院費和醫療費），60天以內的住院醫療一般可以緩解病人急性疾病的治愈，但是老人在出院后，仍然需要長時間的慢性醫療護理，于是，康復護理養老機構（Post-acute care facilities）便應運而生了。康復護理養老機構主要提供的服務包括持續性的醫療護理、康復護理等，作為載體的機構主要包括康復護理醫院（long-term acute-care hospitals，LTACHs），康復護理中心（inpatient rehabilitation facilities，IRFs），特殊護理療養院（skilled nursing facility）以及居家護理機構（homecare agency）。

每一種不同的康復護理養老機構的服務側重不同，有的偏向于住院式的的醫療康復服務，有的偏向于居家式的輔助護理服務。下圖介紹的是不同康復護理養老機構接待病人的病情情況。研究表明，凡是在手術后接受康復護理的病人，比直接回家修養的病人恢復得更好更快，而且再次病發住院的幾率會小很多。不同于養老社區（比如自主生活社區以及協助生活社區）的收入主要以個人支付為主，康復護理養老機構的收入中，很多是病人靠醫療保障（Medicare）支付的。

美國養老院經驗啟示

美國作為養老行業發展的先鋒，其在發展過程中總結的大量經驗值得中國借鑒：

1、美國養老地產擁有完整的金融生態體系，由開發商、投資商、運營商共同構建 

三方各司其職，每一個參與者都可以得到風險和收益的較好匹配。相比美國，中國養老地產雖然匯聚了地產商、保險公司和其他民營企業，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結果就是在養老地產的投資、開發、運營三個階段，都能看到開發商的身影，開發商扮演的角色過于復雜。

2、美國養老院擁有成熟的醫療護理服務配套體系 

在養老院或是專業護理機構中，都有專業醫師、康復治療師、長期照護護士等專業養老護理團隊對老年人的身體健康進行長期持續的檢測。相比而言，中國的養老院在配套醫療護理服務方面還剛剛起步，缺乏專業的醫護人員，致使養老地產區別于一般養老公寓的服務性質沒有顯現出來。

3、美國養老投資市場盈利高于商業地產 

美國養老市場的總體特點是經濟發達、中產普遍、政府補助、養老金多數靠資產置換而非子女贍養、老人獨居等。我國在2011年底60歲以上老人的占比達到約14%，但美國在1970年就已經超過了這一數字，并且經濟在此后一段時期進入了一個較快增長期，因此老年住宅也得到迅速發展。 

目前美國成熟養老社區的入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。并且，老人在養老社區的平均居住年限超過10年，很多人從退休就進入養老社區的生活。美國的養老社區有60%左右為政府投資設立，另外還有企業投資和慈善機構的捐款。美國保險業在養老地產業中買斷其居住權，采取酒店式管理，收取會員管理費用，并開發養老保險客戶。

目前美國養老社區的現金回報率達到8%-11%，高于商業地產。例如2009年商業租房回報率是5%，而同期的養老社區投資回報率則超過6%。其收費模式主要以租為主：比如對于75歲以上老人入住的持續照護社區（Continuing Care Retirement Communities），主要支付模式是"入門費加月費"或者是無入門費的"租賃模式"，其中前者主要是與長期護理保險相結合。