-
邀請演講下文僅對房地產行業的近期發展要點做出簡析，對房價走勢不予置評。
商品房交易面積與金額增勢較猛
近年來，我國商品房交易面積與金額整體呈上升態勢。除2008年、2014年出現短暫下滑，各年份均呈現較穩的增幅。據統計，2017年，我國商品房交易面積達169408萬平方米，銷售額達133701億元。
圖表1：截至2017年我國商品房銷售面積與銷售額（單位：萬平方米，億元）
資料來源：前瞻產業研究院整理
各地商品房銷售額貢獻率有所波動，三四線城市成大房產商布局重點
據相關調查，近十年來，一線城市商品房銷售額貢獻率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地開發強度接近極值、價格飆升脫離購買力，導致需求或大量外溢至周邊，或被價格層次更鮮明的存量房市場替代；三大城市群（除一線）貢獻率上升近10個百分點，已成為拉動成交規模增長的核心引擎；非三大城市群的二線城市貢獻率穩定在四分之一，發揮重要的維穩作用。
圖表2：2008-2017年各地區商品房銷售額貢獻率（單位：%）
資料來源：前瞻產業研究院整理
在2017年商品房銷售額TOP40房地產企業中，各線城市的土地成交情況不一。從成交量來看，一線城市的成交規劃建筑面積同比增長42.0%，遠低于全國一線城市成交量的增長速度94.5%；二線城市的成交量同比下降7.5%，低于全國二線城市的成交量同比8.7%；而三四線城市的成交量同比增長77.5%，是全國三四線成交量增速的4倍。由此，2017年全國主要的房地產企業將布局重點放在了三四線城市，其次是二線城市。
從成交價格來看，一、二線城市成交樓面價同比下跌，而三四線城市同比增長達48.4%；三四線城市的溢價率也最高，達67.3%，土地成交符合量價齊升的規律。房地產市場經過2016年的快速增長后，熱點一、二線城市的土地拍賣政策相繼出臺，土地市場受到了嚴格的控制，所以2017年，三四線成為知名房地產企業重點布局的城市，從而推升量價齊升。
圖表3：2017年Top40房地產企業在各線城市商品房經營情況（單位：萬㎡，億元，元/㎡，%）
資料來源：前瞻產業研究院整理
房企探索新業務布局，長租、物業成熱點
隨著房產市場進入存量時代，開發商銷售業績必然遭遇增長瓶頸，發展模式亦會隨之而變。品牌房企在北京、上海、深圳、廈門等地已開始轉變發展策略，主要有兩大方向：其一是外拓周邊市場，如廈門萬科外拓石獅、漳州、晉江等，上海保利外拓江陰、常熟、張家港、南通、西塘等；其二是疊加延伸服務及拓展地產子領域新業務，如萬科家裝—萬鏈/美好家、長租公寓-泊寓、物流地產-萬緯等，保利社區超市-若比鄰、社區教育-和樂會、健康養老-和熹會、二手經紀-保利愛家等，碧桂園家裝-橙家、長租公寓-碧家、產業小鎮等。
圖表4：三大房地產企業新業務布局簡況
資料來源：前瞻產業研究院整理
未來運營是發展核心，運營細分子領域呈多樣化特征，各個方向都具備需求規模空間。以長租公寓和城市更新為例，長租公寓作為最適宜品牌化、規?；淖赓U細分子市場，其定位及租金水平決定主要客群為中高端人才、大學畢業生及商務人群。當前長租公寓正處風口，房企、資本方紛紛介入，房源、客源的爭奪將更加激烈。目前多數公寓運營仍處前期投入階段，長期持續性發展仍有待品牌傳播、規模集聚和金融端的進一步支持。
當前，核心城市紛紛從"大拆大建"進入"城市更新"新階段，對城市功能重新定位優化、存量資產改造升級的需求旺盛，如北京核心商務區辦公空間緊俏，而購物中心線上電商沖擊、經營難度、空置率提升，核心地段涌現出較多高品質商改辦、酒店改辦公等優秀案例。挖掘城市中級差物業，通過重新定位—合理改造—再運營，實現功能的升級優化、提升物業價值，存在大量的潛在機會點。
圖表5：新業務布局中城市更新關鍵要素
資料來源：前瞻產業研究院整理
國家租購并舉政策出臺，各地政府加快住房租賃市場發展
2017年以來，國家著手推進"租購并舉、共有產權房"的試點工作，致力于長效機制建設，密集出臺鼓勵住房租賃市場發展的政策，選取12個城市開展加快發展租賃市場試點，選取13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
圖表6:2017年加快發展租賃市場試點與開展利用集體建設用地建設租賃住房試點政策要點
資料來源：前瞻產業研究院整理
在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應，加快住房租賃市場發展。具體來看，各地扶持政策主要體現在以下幾個方面。
圖表7:各地加快住房租賃市場發展政策概覽
資料來源：前瞻產業研究院整理
房地產短期內將呈現三大特征
前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》分析，短期之內，我國房地產將出現三大明顯特征。
調控政策短期內不會松動，對剛需是利好。國家調控房價，在房地產市場上去杠桿的決心非常大。各大城市樓市調控一百多次，所以調控政策短期內不會松動，對于剛需群體來說是個利好。
限價形成較大的套利空間，未來房價看漲。由于限價政策存在著比較大的套利空間，加上市場上投資渠道的匱乏，所以老百姓買房的熱情還會持續上揚；未來房價逐步向上推動的這種力量在短期內也不會消失。
政策紅利的消失帶來城市房價分化。普漲的局面是近階段的政策帶來的，一旦政策紅利消失，城市會分化，有一部分城市房價繼續上漲，有一部分城市房價穩定甚至微跌是未來的一個大的趨勢。
圖表8:短期內房地產發展特征
資料來源：前瞻產業研究院整理
掃一掃
下載《前瞻經濟學人APP》進行提問
與資深行業研究員/經濟學家互動交流讓您成為更懂行業的人
