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邀請演講今年以來，房價在嚴格調控中一路上漲，這是一個奇怪的現(xiàn)象，以前不調控房價漲，現(xiàn)在調控這么嚴，房價還在漲。 這說明一個問題，要么是調控的方法不對，沒有從源頭遏制炒房，要么是地方政府調控決心不大。
政府
在每一輪的房價上漲"盛宴"中，地方政府、銀行以及炒房者都是最大的受益者，這才是房價上漲的本質原因。 可以這么說，房價上漲是地方政府、銀行和購房者"合謀"的結果，盡管他們沒有刻意聯(lián)合，但共同的利益訴求，讓他們走到了一起。 更奇怪的是，在中國的房價上漲中，除了沒參與進去的人，竟然找不到"受害方"，幾乎和房地產有關的人都在發(fā)財。
與房地產企業(yè)購置土地面積形成鮮明對比的是，房地產企業(yè)土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。 現(xiàn)在，供地面積依然處于低位，但地方政府的賣地收入卻在大幅增長。 于是就出現(xiàn)了前文所說的情況，5月單月，50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。
最近，中原地產公布了一組數據，盡管樓市仍被調控籠罩，熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。5月單月，50大熱點城市賣地金額創(chuàng)年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%。從1月-5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。
與房地產企業(yè)購置土地面積形成鮮明對比的是，房地產企業(yè)土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。 現(xiàn)在，供地面積依然處于低位，但地方政府的賣地收入卻在大幅增長。 于是就出現(xiàn)了前文所說的情況，5月單月，50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。地價漲了，房價肯定要漲。
早些年，因為土地財政，地方政府依靠賣地獲取利潤，一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。
銀行
如果說地方政府是房價上漲的最大受益者，那么推波助瀾的就是銀行，這幾年，銀行資金大量流入房地產領域。表面上，銀行為了響應國家房地產調控政策，這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率，但資金的流向并未改變。持續(xù)多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿缽滿，中國很少有公司在世界公司排名中進入前幾名，但中國的銀行業(yè)是個例外。
《福布斯全球上市公司2000強》發(fā)布，中國和美國公司首次在排名前十的數量上打成平手。中國工商銀行和中國建設銀行連續(xù)6年排名第1和第2位。緊隨其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希爾哈撒韋。
"合謀"
房價上漲，政府賣地增加財政收入，銀行放貸增加利息收入，對于購房者來說，很多人這幾年也獲得了不菲的投資收益。 1998年房改之初，購房者買房的目的真的是"用來住的"，但隨著房價持續(xù)上漲，房子的投資屬性越來越重。
所以，購房者被天然的分成了兩類，有錢的投資客和錢不太多的剛需客，前一類購房的目的是為了賺錢，后者是為了居住。 從購房的動機來看，投資客是主動的，而很多剛需族則是被動的，他們被不斷上漲的高房價裹挾，本來可以先攢錢，等能力達到后再買房，但現(xiàn)實并不允許。
于是，我們看到，近幾年居民負債率不斷攀升，這意味著越來越多的人通過銀行貸款購房，而且貸款占購房資金的比例在上升。 雖然對剛需族來講，購房過程是痛苦的，但在痛苦過后，上漲的房價讓很多人又感覺到自己"賺到了"。 正是這種預期，讓越來越多人相信，中國的房價不可能暴跌，至少過去20年就是這樣。
經濟學上有一個著名的概念——預期，指的是未來的不確定性對于人們的經濟行為的決定性影響作用。 現(xiàn)在，在政府、銀行和購房者三者的合謀下，房價上漲似乎正在變成一種確定的預期，預期確定，就會有很多利益相關者飛蛾撲火似得進入。
消除M2超發(fā)帶來的潛在風險，轉移政府債務風險至居民
這些年，地方政府都在落實"房主不炒"的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控政策。
政府債務
眾所周知，城投公司并不是完全市場化的企業(yè)，從它的誕生開始，就跟地方政府之間有著千絲萬縷的聯(lián)系。為了提高城投公司的融資能力，以完成基建任務，地方政府通過各種形式給城投融資提供擔保，在2014年43號文發(fā)布前是很常見的做法。
地方政府的擔保，極大地提高了城投的融資能力，但所蘊藏的風險也越來越大。一是投資端公益性項目和非公益性項目不分，加之預算軟約束，城投債務越滾越多。二是融資端城投債務和地方政府債務不分，地方政府實際承擔的債務到底多少，沒人說得清。
再比如說PPP模式。此前規(guī)定"社會資本方不包括本級政府所屬融資平臺公司及其控股國有企業(yè)"。這一點很好理解，因為PPP模式的核心目標是通過引入社會資本，提高基礎設施和公共服務的效率。 但隨著穩(wěn)增長壓力加劇，2015年5月下發(fā)的42號文，對PPP社會資本方認定有所放松："對已經建立現(xiàn)代企業(yè)制度、實現(xiàn)市場化運營的，在其承擔的地方政府債務已納入政府財政預算、得到妥善處置并明確公告今后不再承擔地方政府舉債融資職能的前提下，可作為社會資本參與當地政府和社會資本合作項目，通過與政府簽訂合同方式，明確責權利關系"。 這一松動，給地方政府借助融資平臺，以明股實債的PPP項目為載體，提高隱性債務的機會。
本以為，地方政府要主動革自己的命，擺脫對土地財政的依賴，但從現(xiàn)實情況來看，地方政府在下一盤很大的棋。棋局是這樣的：減少土地供應—通過各種手段去庫存（棚戶區(qū)改造、人才計劃等）—房價上漲—以更高的價格賣地償還政府貸款，并限貸限賣從而將前些年M2超發(fā)帶來的潛在通脹風險消除，最好的例子就是海南、長沙等例子，市面上大量的炒房資金一夜之間被封殺。
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