隨著社會經濟發展，對物流產業園的需求逐漸擴大，各大中小、不同類型、不同功能的物流園拔地而起，成為區域經濟和產業發展中不可忽視的關鍵因素，但也伴隨著參差不齊的管理、服務、設施設備等，造成一攬子資源浪費，沒有發揮出應有的作用。

一、中國物流園發展規模

中國物流園區大約出現于1999年，深圳市推出了平湖物流園，規劃用地14.6平方公里，成立了管委會并向社會推出。其后，許多地方政府積極規劃并建設物流園區，形成了一股園區熱。據統計，2020年我國物流園區有1802個，2015-2020年，我國物流園區個數年均增長8.3%，近年來，國家對各類園區開始整治，物流園區的建設步伐已經放慢，一批沒有經過詳細規劃的物流園區項目已被取消，總體上，我國物流園區建設呈穩步增長態勢，但增速逐漸放緩。

2006-2020年中國物流園區數量規模變化情況(單位：家)

資料來源：中國物流與采購聯合會 中國物流學會 前瞻產業研究院整理

二、物流園分類及盈利模式

1、物流園類型

2017年，中國國家標準化管理委員會發布了《物流園區分類與規劃基本要求 GB/T21334-2017》，《要求》對物流園區進行了分類，大體分為5類。

貨運服務型：依托空運、水運或陸運節點(樞紐)而規劃建設的;為大批量貨物分撥、轉運提供配套設施;主要服務于區域性物流轉運及運輸方式的轉換。(備注：空港物流園區依托機場，以空運、快運為主，銜接航空與公路轉運;港口物流園依托海港或河港，銜接水運、鐵路、公路轉運;陸港物流園依托公路樞紐或者鐵路場站，銜接公路與鐵路轉運)

生產服務型：依托經濟開發區、高新技術園區、工業園區等制造業集聚園區而規劃建設;為生產型企業提供一體化物流服務;主要服務于生產企業物料供應、產品生產、銷售和回收等。

商貿服務型：依托各類批發市場、專業市場等商品集散地而規劃建設;為商貿流通企業提供一體化物流服務及配套商務服務;主要服務于商貿流通業商品集散。

口岸服務型：依托對外開放的海港、空港、陸港及海關等特殊監管區域及場所而規劃建設;為國際貿易企業提供國際物流綜合服務;主要服務于進出口貨物的報關、報檢、倉儲、國際采購、分銷和配送、國際中轉、國際商品展示等。

綜合服務型：具備兩種及以上服務功能的物流園區。

2、物流園盈利模式

物流園區投資較大，回收期較長，不同的物流園因投資主體不同以及園區功能定位差異，其盈利模式和盈利能力有所不同，但總體來看物流園的盈利來源主要有四個方面，分別是土地增值收入、租賃收入、服務收入以及投資收益。

土地增值：投資者從政府手中低價購地，在開發成熟后，土地價值上升，同時房屋及建筑物價值也上升，持有者可選擇高價套現或繼續持有運營保值。

租賃收入：運營商將園區倉庫、辦公用房、停車場、物流設備等出租獲取收益。

服務收入：

(1)物業服務：為園區客戶提供搞質量基礎物業服務，并收取物業服務費用

(2)信息服務：利用集聚的資源搭建信息對接和服務平臺，一是提供車輛配載信息，二是提供商品供需信息，三是提供一攬子智慧倉儲物流管理系統服務，從這些提供的服務中抽取傭金或按年收費。

(3)其他服務：通過培訓服務、融資服務、技術服務等方面收取服務費用。

投資收益：對有發展潛力的物流加工、配送以及電商項目進行投資。

三、中國物流產業園發展面臨的問題

1、土地制約

近年來隨著城鎮化加快，土地資源日趨緊缺，用地成本不斷上升，尤其是北上廣深等發達城市，存量用地減少和新增用地供應不足，導致“一庫難求”，物流企業被迫向城市周邊以至更遠地區擴散。城市配送半徑擴大，不僅使物流成本增加，還影響商品新鮮度和服務質量。土地制約因素已經成為阻礙物流園發展的最大因素。

2、人才制約

近年來，新技術、新模式和新業態不斷涌現，推動著物流管理、運營和組織模式變革，物流人才需求結構發生巨大變化，高層次專業化人才、復合型人才匱乏成為普遍現象。當前人才問題已經成為制約物流園發展的重大因素，特別是物流信息人才、物流管理人才、產業鏈和供應鏈貫通人才以及國際物流人才更加緊缺。

3、資金制約

物流園區由于前期資金投入較大，回收期又較長，造成運營過程中資金緊張甚至后期開發資金斷裂。融資和退出機制不完善，導致中小民營企業融資難、退出難，大型國有企業也不敢貿然進入，地產的圈地和投機行為以及行業的標準不完善、模式不清晰等問題又加劇了社會資本不敢貿然進入。確實資金支持，導致部分物流園區后期配套不足、服務質量跟不上、信息化智慧化程度較低等，制約了物流園區的高質量發展。

4、規劃制約

由于政策的刺激和一些投機行為的推動，一些物流園區建設缺乏科學規劃、倉促上馬，與區域經濟發展沒有有效銜接。一是與區域經濟發展規劃銜接不夠，對實際物流需求不了解，導致園區發展定位不清晰，占地面積偏大，盈利模式模糊;二是與交通運輸規劃缺乏有效銜接，導致交通線路銜接不暢、運輸效率低下、中轉聯運難以實現;三是與城市建設規劃、行業資源配置等缺乏統籌協調，導致物流資源閑置、利用不平衡，運輸和配送車輛流量、流向不平衡等現象。由此種種，造成了大量的資源浪費。

四、物流產業園發展趨勢

專業化:在我國經濟發展進入新常態后，產業分工進一步明確，生產制造加工以及商貿企業的倉儲物流需求精細化，依托鋼鐵、汽車、家電、電子、食品冷鏈等產業集聚區的物流園區將會依靠穩定的市場需求得到快速發展。更加專業化的服務使得運輸成本更低，配送效率更高，經濟和社會效益更佳，也更能符合專業客戶的需求。

信息化：隨著新一代技術革命和產業變革，新技術、新模式、新業態將深刻影響物流園區的發展方向，助力物流園區向智慧化轉型。以信息互聯、設施互聯帶動物流互聯，實現園區業務線上化轉型，打造在線物流園區，同時將業務數據化，打破信息不對稱的困境。

平臺化：未來物流園區基于信息化的基礎以及沉淀的運營數據資源，不再是簡單的存儲轉運空間載體，而是作為驅動產業發展的動力平臺，運營商除了提供基礎的空間配套服務和物業服務外，更多會通過公共平臺提供政務辦理、信息發布、資源對接、融資輔助、人才培訓、智慧管理等服務，將園區打造成一個集商流、物流、信息流、資金流等一體的平臺載體。

綠色化：隨著“碳中和”目標的提出，綠色物流園區加速涌現，物流園區將加強綠色運營技術創新，不斷提高物流綠色化水平，通過綠色包裹、綠色配送、綠色回收、綠色智能、綠色供能等多重模式建設、運營、管理園區，向著低污染、低消耗、低排放、高效能、高效率、高效益方向轉變。

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