行業主要上市公司：華潤萬象生活(HK01209)、重慶百貨(600729.SH)、銀座股份(600858.SH)、新華百貨(600785.SH)、匯嘉時代(603101.SH)、武商集團(000501.SZ)、王府井(600859.SH)、天虹股份(002419.SZ)、百聯股份(600827.SH)等

本文核心數據：競爭梯隊;市場集中度;市場競爭格局;波特五力模型;

中國購物中心行業競爭梯隊

從購物中心全國數量布局、經營規模、本土化&國際化戰略、資產運作情況來看，頭部購物中心是萬達商業、萬科集團、碧桂園文商旅以及華潤萬象，這四大購物中心盤踞全國各大城市，業態完善。第一梯隊是國際化戰略經驗豐富的凱德中國、恒隆地產、新鴻基地產以及本土化經驗突出的重慶百貨。第二梯隊是亞歐百貨、百聯股份、王府井股份，其他購物中心全國拓展速度放慢，新購物中心業態更新放緩的蘇寧置業、大悅城等。

中國購物中心代表性企業概況

目前中國代表性購物中心所屬集團有萬達商業、萬科集團、碧桂園、華潤萬象、天虹數科、亞歐股份、凱德集團等。這些購物中心全國數量上百座，物業面積大，商業運作完善，但大部分在港股上市。

中國購物中心行業市場戰略象限圖

根據2023年前三季度上市公司購物中心相關收入和占營收比重來看，市場領先者為萬達商業(萬達廣場等)、新鴻基地產(旗下有IFS國金中心)、華潤萬象(萬象城等)、恒隆地產(恒隆廣場等)、凱德中國(凱德廣場、來福士等)，這些都是布局全國市中心人流量最高的市場領先者，企業資產雄厚，盤踞全國一線、新一線和大部分二線城市。其次是具有較好經營實力的重慶百貨，也屬于市場領先者。

其次市場突出者是銀座股份、匯佳時代、新華百貨、歐亞集團等;這些購物中心業務占比較高，專注本土市場布局。市場追隨者較多，這些企業大部分以商超為主要業態，在百貨經營的基礎上逐步向購物中心轉型。目前市場上利基者為萬科商業、碧桂園等，這些是地產經營收入大于零售購物業態，因此公司購物中心業務占比較低，但在全國購物中心數量均超過100座，購物中心收入較高。

注：新鴻基、凱德中國(美股：凱德工程)、華潤萬象、萬達商業、恒隆地產均為港股;

中國購物中心行業市場集中度

零售業態較多，購物中心屬于零售和地產相結合的業態。全國購物中心密集，截至2024年3月，全國存續在業的購物中心超過27萬，大部分是本土購物中心，當地消費者更習慣該購物中心的本土化經營模式。盡管有少量龍頭企業，但是整體行業集中度較低。

中國購物中心行業競爭狀態總結

從五力競爭模型角度分析，行業集中度低，市場參與者眾多，市中心分布多個購物中心，部分一線城市人流密集地區500米內分布4個以上超大型商業綜合體，例如上海、北京等地區。上游地產資源議價能力相對較高，下游商鋪入駐議價能力較低。潛在進入者威脅相對較低，例如部分本土化企業所在地區的購物中心資源趨于飽和。目前替代品威脅是其他零售業態，程度為中等。

根據以上分析，對各方面的競爭情況進行量化，1代表最大，0代表最小，目前我國購物中心行業五力競爭總結如下：

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國購物中心行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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