物業行業主要上市公司：目前國內物業行業相關上市企業有招商積余(001914.SZ)、南都物業(603506.SH)、碧桂園服務(06098.HK)、綠城服務(02869.HK)、雅生活服務(03319.HK)、恒大物業(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(01755.HK)、中海物業(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

本文核心數據：碧桂園服務與恒大物業業務布局數據，碧桂園服務與恒大物業物業服務收入數據等

1、物業服務行業龍頭公司物業服務業務布局歷程

隨著我國物業管理行業的發展，物業管理公司所提供的物業有關服務涉及領域越來越廣，主要包括住宅物業、商業物業、辦公大樓、公共物業、工業園以及醫院等等。目前，中國物業服務行業的龍頭企業分別是碧桂園服務(06098.HK)、恒大物業(06666.HK)，兩家企業發展歷程以及在物業服務業務上的布局歷程如下：

2、物業服務業務布局及運營現狀

——物業服務產品對比：核心業務基本一致

從物業服務產品體系對比來看，碧桂園服務和恒大物業基本保持一致，均以物業管理服務、社區增值服務和非業務增值服務三大核心業務為主，此外，近年來，碧桂園服務先后涉足城市服務以及三供一業業務，而恒大物業則基本一步開展了智慧物業建設業務。

——物業服務覆蓋地區對比：覆蓋城市均過300

經過二十多年的發展，碧桂園服務及恒大物業均已實現從廣東輻射全國的業務布局。據公司年報數據顯示，截至到2021年6月底，恒大物業物業服務業務已實現全國主要地區全覆蓋，包括22個省，5個自治區以及4個直轄市及香港地區，共計317個城市;碧桂園服務業已實現全國全覆蓋，共計370個城市。

具體到在管項目數量來看，自2018年以來，碧桂園服務在管項目數量快速提升，迅速拉開了與恒大物業項目數量，截至到2021年6月底，碧桂園服務物業服務在管項目數量提升至3656個;恒大物業服務在管項目數量提升至2443個，雖較上年期末有大幅提升，但仍落后于碧桂園服務。

——物業服務面積對比：碧桂園服務物業管理面積保持領先

從物業服務簽約建筑面積來看，2017年以來，碧桂園服務和恒大物業均保持增長勢頭，隨著碧桂園服務項目的擴張，碧桂園服務簽約建筑面積增速明顯高于恒大物業，到2020年底，碧桂園服務和恒大物業簽約建筑面積分別為8.21億平方米和5.65億平方米。

2021年，碧桂園服務擴張進一步提速，先后并購藍光嘉寶服務、鄰里樂等物業服務企業，考慮藍光嘉寶服務業務后，碧桂園服務合同管理面積約12.05億平方米，由于暫未實現并表，在不考慮藍光嘉寶服務業務的情況下，截至到2021年上半年，碧桂園服務和恒大物業簽約建筑面積分別為9.01億平方米和8.10億平方米。

在在管建筑面積方面，2017年以來，碧桂園服務逐步實現對恒大物業的追趕及反超，到2020年，碧桂園服務和恒大物業在管建筑面積分別為3.77億平方米和3億平方米。

截至到2021年上半年，考慮藍光嘉寶服務業務后，碧桂園服務在管建筑面積約6.44億平方米。由于暫未實現并表，在不考慮藍光嘉寶服務業務的情況下，碧桂園服務和恒大物業在管建筑面積分別為4.29億平方米和4.50億平方米。

3、物業服務業務業績對比

——物業服務業務營收對比：收入規模各有領先

從目前兩企業物業服務業務發展情況來看，碧桂園服務和恒大物業所涉及物業服務核心業務(物業管理、非業務增值服務和社區增值服務)營收規模均保持增長勢頭，2020年，碧桂園服務物業營收為117.08億元，恒大物業物業服務營收為105.08億元，雙雙突破百億規模。

2021年上半年，恒大物業已78.74億元的物業服務收入暫時領先于碧桂園服務物業業務收入。

——物業服務業務結構對比：物業管理服務占比均過半成

從物業服務營收占比結構來看，目前，碧桂園服務和恒大物業在物業服務業務布局中均以物業管理服務為主。2020年，碧桂園服務物業管理服務收入實現營收86.07億元，占公司營收總收入的55.2%;恒大物業物業管理服務收入實現營收63.21億元，占公司營收總收入的60.2%。

——物業服務業務盈利能力對比：社區增值服務毛利率均為最高

從三大類物業服務業務盈利能力來看，社區增值服務最高、非業務增值服務次之、物業管理服務最低。2020年，碧桂園服務社區增值服務毛利率為65.1%;恒大物業服務社區增值服務毛利率為63.4%，均為各公司盈利能力最強業務。

4、前瞻觀點：碧桂園服務和恒大物業各有優勢

基于前文分析結果，前瞻認為，碧桂園服務和恒大物業在物業服務領域各有優勢，在業務布局覆蓋范圍及項目數量方面，碧桂園服務優勢明顯;在物業服務營收方面兩者不相上下。

以上數據參考前瞻產業研究院《中國物業服務企業商業模式與市場投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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