物業服務行業主要上市公司：目前國內物業服務行業相關上市企業有招商積余(001914.SZ)、南都物業(603506.SH)、碧桂園服務(06098.HK)、綠城服務(02869.HK)、雅生活服務(03319.HK)、恒大物業(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(01755.HK)、中海物業(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

本文核心數據：中國物業在管建筑面積數據、中國物業管理行業收入數據等

產業概述

1、產業介紹：包干制與薪酬制并行

物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

在我國，物業服務公司自物業管理服務產生收益。此外，物業服務公司也可以從其他增值服務中獲取收益，其中包括咨詢服務、工程服務及社區增值服務(如運營公共空間、家政及清潔服務、房地產代理、養老及護理服務等)。

目前，我國物業管理費可按照包干制和酬金制收費，其中包干制模式為當前主流收費模式，特別是對于住宅物業而言。包干制模式通過省去業主與住戶有關大額支出的若干集體決策程序來提高效率;而酬金模式則在非住宅物業中越來越受歡迎，該模式可讓業主更深入的參與物業管理事宜。

2、發展歷程：行業步入多元化發展期

20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業管理由香港引入深圳。深圳作為公認的境內物業管理的發源地，是行業的先行人和推動者，在行業的發展歷程中創造了多個第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，標志著國內物業管理行業的誕生;1993年6月28日，深圳成立了國內第一家物業管理協會--深圳市物業管理行業協會;1994年，深圳市頒布了我國第一部地方性物業管理法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。

從深圳成立第一家物業管理公司開始，我國物業管理行業經歷了起步探索期，整合規范期和多元化發展期三個階段，具體如下圖所示：

3、產業鏈剖析：服務內容不斷豐富

物業服務行業的上游是指物業資源供應領域，包括建筑建材、通信及軟件服務供應以及各類房地產開發，目前我國物業服務涉及房產包括住宅、寫字樓以及其他公共物業等多種類型;物業服務中游則包括物業綜合管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理等各種形式的服務;產業鏈的下游則是物業服務的對象，主要包括物業的業主以及住戶等。

在上游領域，建筑材料供應商代表企業有海螺水泥、東方雨虹、北新建材、福萊特、華新水泥;房地產開發商代表企業有萬科、恒大地產、保利、碧桂園、融創中國、龍湖集團等。

在中游領域，物業服務商代表企業有碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務、融創服務、中海物業、金科服務、綠城服務、保利物業、彩生活、建業新生活、華潤萬象生活、招商積余、新城悅服務等。

產業發展現狀

1、行業整體情況：管理規模及效益齊創新高

隨著我國物業管理行業的發展，物業管理公司所提供的物業有關服務涉及領域越來越廣，主要包括住宅物業、商業物業、辦公大樓、公共物業、工業園以及醫院等等。

2015年以來，我國物業管理行業在管建筑面積持續提升，截至到2020年末，我國物業管理在管建筑面積增長至259億立方米，較上年同期增長約20億平方米。

從行業收入情況來看，2015年以來，我國物業管理行業總收入持續提升，截至到2020年末，我國物業管理總收入增長至6232億元，較上年同期增長9.6%。

2、細分業務發展：多種經營占比持續提升

按照業務類型的不同，我國物業服務行業營收構成可劃分為基礎服務收入和多種經營收入，其中基礎服務收入仍是物業服務行業主要營業收入來源，但是近年來隨著我國物業服務行業多元化發展的推進，以社區增值服務及非業主增值服務所構成的多種經營收入占比持續提升，2017年以來，我國物業服務行業多種經營業務收入占比已由2017年的18.2%提升至2020年的22.07%。

具體到多種經營領域，物業企業基本遵循先發展盈利模式清晰、收入來源穩定的非業主增值服務，在逐步拓展業務內容豐富的社區增值服務。2020年，百強企業非業務增值服務營收占多種經營總收入的54.91%，其中案場服務占33.17%;前介服務占10.81%。

3、成本構成：人力成本獨占半壁

綜合分析物業管理企業的運營成本，人力、物料、能源、管理成本是四個重要因素，也是維持物業管理企業運營必不可少的剛性成本，其中以人力成本所占比例最大。因此，要想打造物業管理企業的低成本運營能力，就必須保持服務品質和業主滿意度的前提下，在強化內部管理、提升組織效率、運用科技提升勞動生產率、采取有效措施節能降耗等方面著手，形成有效的機制和體系，形成組織成本運用的綜合能力。

2020年，物業服務百強企業營業成本均值為8.86億元，同比增長12.07%，其中，人力成本占比達58.32%，雖較上年同期有所下降，但總來看，人力成本占比仍遠遠領先其他成本費用占比，優化員工結構，科學合理的降低人工成本仍是物業服務企業所面臨的主要問題。

產業競爭格局

1、區域競爭格局：一線城市發展最為成熟

從地區布局來看，目前，我國物業服務發展仍主要聚焦一線城市以及重點城市群，2020年，我國物業服務百強企業在管建筑面積有近一半位于粵港澳、長江中游、成渝以及京津冀四大地區，其中長三角地區占19.35%，暫時領先其他地區。

2、企業競爭格局：頭部企業逐步顯現

2021年4月，中指研究院、中國房地產TOP10研究組發布了“2021中國物業服務百強企業名單”，其中前十企業具體排名如下圖所示：

具體到在管建筑面積來看，2020年，我國物業管理在管建筑面積超過3億平方米的有五家，其中碧桂園生活以4.63億平方米的在管建筑面積排名第一;恒大物業和綠城物業緊隨其后，在管建筑面積分別為3.80億平方米和3.74億平方米。

隨著我國物業管理行業的發展，物業管理公司所提供的物業有關服務涉及領域越來越廣，主要包括住宅物業、商業物業、辦公大樓、公共物業、工業園以及醫院等等。

根據中指院發布的物業管理百強企業發展情況來看，2015年以來，我國物業管理百強企業在管建筑面積增長迅速，2020年，我國百強業務管理企業在管建筑面積已較2015年翻倍，增長至129億平方米。與此同時，百強企業在管建筑占全國物業在管建筑面積的比重持續提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%。

百強企業方面，2015年以來，我國物業管理百強企業收入快速增長，2020年，我國百強物業服務企業收入較2015年增長近2倍，增長至3098億元。與此同時，百強企業收入占全國物業服務總收入的比重持續提升，由2015年的28.5%提升至2020年49.7%。

產業發展前景及趨勢

1、市場規模低速增長

從短期來看，未來兩年竣工加速帶來增量市場紅利。自2016年下半年開始，新開工向竣工的傳導時間出現拉長跡象。在竣工面積增速連續下滑兩年后，2019年9月開始出現回升，所以過去2-3年積累的待竣工面積有望在未來兩年釋放，物管行業合約面積短期內會迎來一輪快速上漲，物業企業仍可以享受短期的增量市場紅利。

從長期來看，中國房地產市場發展多年漸趨成熟，物管行業將進入黃金時期。物業服務行業是經濟環境和市場環境波動下極具投資價值的防御性板塊，其迅猛發展不是投資行為，而是服務行業相較地產業的抗周期能力更強，更具發展前景。

結合我國物業服務市場發展前景來看，我國物業服務行業仍將保持低速增長態勢，到2026年，全國物業服務市場規模將接近萬億元。

2、互聯網+為行業發展注入新活力

在傳統的物業服務企業的管理模式中，人力資源投入較大，設施設備維護的成本不斷加大，使得物業服務企業的收入與支出出現了不平衡的現象，從而嚴重制約了物業服務企業的發展。

從目前發展趨勢來看，將“互聯網+”融入物業管理中，對服務管理模式進行優化和完善，對人力資源進行壓縮，提高管理效果。在對住宅小區項目進行管理的過程中，要對互聯網技術進行充分利用，優化和完善管理服務模式，提高管理效率，嚴格掌控成本，促進物業服務企業的快速發展。

傳統物業服務企業的經營性產品比較單一，只能滿足很少一部分業主的需求，對于大部分業主來說，還是不夠全面。因此，融入互聯網技術的物業服務企業應該構建一個比較大的數據平臺，根據業主的需求對經營性產品進行拓展。在對經營性產品進行拓展的過程中，應該切合業主或者是使用人的衣食住行等多方面，保證推出的產品能夠得到業主的歡迎。同時企業工作人員還應該對客戶的需求進行引導，從而將其逐漸轉化為業主需求，然后將其拓展成為業務產品。建立一個大的數據服務平臺，不但能夠為業主提供更加便捷和舒適的服務，同時還能夠為物業服務企業提供更大的利潤。

以上數據參考前瞻產業研究院《中國物業服務企業商業模式與市場投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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