近期，在部分房價上漲預(yù)期較強(qiáng)、炒作氛圍較濃的熱點城市，出現(xiàn)了騙取銀行經(jīng)營貸實際用于購房的現(xiàn)象，甚至有些還涉及有組織的違法活動。2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳為代表的三部門發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。從多方面督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)。

經(jīng)營貸具有審批靈活、利率較低、放款速度快、支持多次續(xù)貸等特點，最高能貸到房產(chǎn)評估價的七成。2020以來，受疫情影響，政策加大了紓困中小微企業(yè)的貸款力度，經(jīng)營貸利率與按揭貸款利率出現(xiàn)“倒掛”。這誘使部分購房者轉(zhuǎn)向申請經(jīng)營性貸款來購買房產(chǎn)。同時，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導(dǎo)、協(xié)助購房者包裝材料申請貸款。

經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經(jīng)營貸的行為。經(jīng)營貸流入樓市主要為兩類人群：一是為了節(jié)省月供成本，將現(xiàn)有房貸置換為較低成本的經(jīng)營貸;二是為了直接低利率購買新房。

(1)經(jīng)營貸款利率與個人住房貸款利率“倒掛”

在2020年中國人民銀行規(guī)定的商業(yè)貸款利率一年以內(nèi)(含)利率為4.35%，一至五年(含)利率為4.75%，五年以上貸款利率為4.90%。而個人住房貸款利率為5.34%，經(jīng)營貸利率與按揭貸款利率出現(xiàn)“倒掛”，投機(jī)炒房客鉆“套利”空子。

(2)房地產(chǎn)貸款審批趨嚴(yán)

近年來，堅持“房”房地產(chǎn)貸款審批趨嚴(yán)，2018-2020年我國房地產(chǎn)貸款增速不斷下降，截止2020年第四季度末，我國房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬億元，同比增速11.6%，較上年同期下降3.2個百分點。房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步收縮。

(3)熱點城市樓市依舊過熱

《2020年全國50城房價收入比報告》指出，2020年50城房價收入比均值為13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。2020年，受疫情影響，我國居民收入增速相比前幾年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房價都出現(xiàn)了一定程度的上漲。進(jìn)一步引發(fā)投機(jī)炒房。

增速方面，50城中東莞、深圳和寧波房價收入比增速最高，太原、貴陽和石家莊降幅最大。東莞和深圳疫情后樓市火熱，2020年房價漲幅在50城中排名前兩位，分別高達(dá)20%和16%，居民收入增速與其他城市相比差別不大，致使房價收入比增速也是50城中最高的。

具體房價方面，截止2021年4月，全國77城房價過萬，其中江浙閩粵過半。在77個城市中，東部沿海總共有55個，占比達(dá)到了71.4%;中西部有18個，占比為23.4%;東北有4個，即東北的四大副省級城市。

(4)企業(yè)貸款放寬

2020以來，受疫情影響，政策加大了紓困中小微企業(yè)的貸款力度，2018-2020年，我國經(jīng)營貸款余額經(jīng)歷了先降后升的態(tài)勢，尤其是2019年來，企業(yè)貸款規(guī)模不斷上漲，這與支持中小企業(yè)政策直接相關(guān)。

多措施防止止?fàn)I性貸款進(jìn)入樓市

然而，經(jīng)營性貸款資金違規(guī)流入樓市，擾亂了房地產(chǎn)調(diào)控大局，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場過熱;本應(yīng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的金融資源被擠占，影響了宏觀政策實施效果。

防范經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，從金融方面，從三個環(huán)節(jié)來監(jiān)管——貸前要嚴(yán)格審批、貸中嚴(yán)格支付、貸后嚴(yán)格管理，此外對第三方機(jī)構(gòu)合作貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管也必不可少。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理與行業(yè)授信策略分析報告》，同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研等解決方案。

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