2、2020年各區(qū)域城市房地產市場投資吸引力對比 長、珠三角優(yōu)勢更加凸顯

根據(jù)各區(qū)域對比分析，區(qū)域分化加劇，長、珠三角優(yōu)勢更加凸顯，東北、西北投資潛力持續(xù)下降。

3、重點區(qū)域——長三角地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析

三角城市群是我國經(jīng)濟最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強、吸納外來人口最多的區(qū)域之一，是“一帶一路”與長江經(jīng)濟帶的重要交匯地帶，在國家現(xiàn)代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

2019年12月，中共中央、國務院公開發(fā)布《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長三角一體化進入全面實施階段。《綱要》指出，長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域之一，在國家現(xiàn)代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

并以上海、南京、杭州、蘇州等27個城市為中心區(qū)，輻射帶動長三角地區(qū)高質量發(fā)展。隨后，三省一市接連出合推進長三角區(qū)域一體化發(fā)展行動方案，全力融入?yún)^(qū)域一體化發(fā)展;

與此同時，上海發(fā)布《關于進一步加快推進上海國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發(fā)展的意見》，亦從金融領域推動長三角一體化發(fā)展。

上海在長三角城市群中占據(jù)主導地位，經(jīng)濟綜合實力突出，且發(fā)展活躍度高，投資吸引力位于城市群首位;杭州、南京城市基礎好，人口凈流入較為明顯，在區(qū)域一體化加速推進的過程中，人口集聚力或將進一步凸顯，投資吸引力排名靠前;蘇州、無錫、嘉興位于上海1小時城市圈內，加之自身相對較強的城市基礎，投資吸引力亦位居長三角城市群前十。

具體來看，長三角城市群整體投資熱度較高，多數(shù)城市房地產開發(fā)投資額同比增長。從長三角城市群各城市房地產開發(fā)投資額來看，2019年除蕪湖、鹽城房地產開發(fā)投資同比下降外，其余城市投資同比均增長，其中上海、杭州、蘇州、南京房地產開發(fā)投資規(guī)模均在2000億元以上，安慶、南通、臺州、常州投資同比增速均在20%以上，常州同比增長近五成，長三角城市群整體保持較高的投資熱度。

2020年1-4月，受疫情影響，多數(shù)城市房地產開發(fā)投資同比下降，鹽城、合肥、池州開發(fā)投資同比降幅均在10%以上。4月，隨著市場的逐漸恢復，部分城市開發(fā)投資額明顯增長，秦州、溫州同比增長超五成。

長三角城市群是我國經(jīng)濟發(fā)展最為活躍、創(chuàng)新能力最強且開放程度最高的區(qū)域之一，上海作為長三角區(qū)域的核心城市，仍將發(fā)揮龍頭效應，未來將加快與其他三省聯(lián)動發(fā)展，充分發(fā)揮三省各自的比較優(yōu)勢及上海的輻射帶動作用。

長三角地區(qū)良好的產業(yè)基礎將持續(xù)吸引人口流入，尤其是中心城市人口吸引力將更強，當前杭州常住人口已步入千萬級行列，未來增量仍可期。總體來看，未來長三角地區(qū)在國家戰(zhàn)略規(guī)劃的總指導下，交通建設、產業(yè)導入等將深入落地實施，持續(xù)為經(jīng)濟注入新的發(fā)展動能，推動城市更好發(fā)展。

4、重點區(qū)域——粵港澳大灣區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析

粵港澳大灣區(qū)作為國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，其建設已被提升到國家發(fā)展戰(zhàn)略層面。2019年2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后，《廣東省推進粵港澳大灣區(qū)建設三年行動計劃(2018-2020年)》、《深圳市建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的行動方案(2019-2025年)》相繼出臺;

2020年5月，《關于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設的意見》發(fā)布，將進一步加速大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的落地實施，大灣區(qū)建設邁入全新時代。粵港澳大灣區(qū)擁有灣區(qū)經(jīng)濟的獨特性，決定了其未來發(fā)展的無限潛力，而產業(yè)升級和科技創(chuàng)新將成為支撐粵港澳大灣區(qū)高質量發(fā)展的新動能，區(qū)域發(fā)展空間大。

2020年，深圳、廣州加快產業(yè)提質升級，科技創(chuàng)新能力不斷提升，促使城市綜合實力日益增強，投資吸引力居內地9市前列;佛山和東莞強大的制造業(yè)有效支撐著當?shù)亟?jīng)濟增長，加之承接廣深產業(yè)外溢，成為區(qū)域內經(jīng)濟實力較為強勁的城市，發(fā)展?jié)摿^大，投資吸引力排名分別位列第3、4位。

惠州積極對接廣深港澳科技創(chuàng)新走廊，疊加中心城市輻射帶動，市場發(fā)展較好。珠江東西岸交通建設更加完備利好下，中山合作平臺有望更好地承接東岸產業(yè)輻射，珠海具備發(fā)展休閑旅游產業(yè)集群基礎，區(qū)域一體化時代，珠江西岸各城市具有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g。

粵港澳大灣區(qū)多數(shù)城市投資保持增長態(tài)勢，但受調控效應的持續(xù)影響，近半數(shù)城市銷售面積有所調整。受規(guī)劃利好帶動，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景被持續(xù)看好，2019年，除中山外，大灣區(qū)內其他各城市房地產開發(fā)投資額均呈增長態(tài)勢，肇慶、江門投資規(guī)模較小，同比增速分別達31%和25%;

2020年1-4月，受疫情影響，大灣區(qū)內多數(shù)城市開發(fā)投資累計同比下降，但多數(shù)城市市場呈恢復跡象，深圳、東莞、中山、江門等城市4月投資同比增長。

從商品房銷售面積來看，在“房住不炒”政策主基調下，大灣區(qū)內各城市樓市調控政策依舊以穩(wěn)為主，受調控效應的持續(xù)影響，2019年大灣區(qū)內部分城市商品房銷售面積同比下降，但整體降幅有限;珠海、深圳同比增速超10%，其中珠海因基數(shù)較低，同比增速達45%，商品房銷售面積超過400萬平米。

2020年1-4月，各城市商品房銷售面積累計同比均下降，其中佛山、珠海、中山同比降幅均接近四成，但3月以來，疫情對市場影響走弱，大灣區(qū)內多數(shù)城市市場逐步恢復。

整體來看，大灣區(qū)經(jīng)濟實力相對雄厚，產業(yè)體系完備，人口持續(xù)流入，且在相關政策利好加持下，未來市場規(guī)模和潛力仍有較大空間，仍是值得重點關注和深耕的區(qū)域。

繼《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后，廣東省三年行動計劃的發(fā)布，深圳先行示范區(qū)建設行動方案的出臺，央行等四部門關于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設出臺的二十六條措施等，均為大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃落地推進重要一步，大灣區(qū)建設邁入機遇與挑戰(zhàn)并存的全新時代，產業(yè)升級、科技創(chuàng)新、金融創(chuàng)新成為區(qū)域發(fā)展主旋律。

2019年，粵港澳大灣區(qū)11市GDP總量超11萬億元，已成為中國經(jīng)濟的重要增長極，其中佛山GDP首破萬億元，發(fā)展勢頭強勁。未來隨著粵港澳三地人才、資本、信息、技術等創(chuàng)新要素流動和區(qū)域融通的政策優(yōu)勢，粵港澳大灣區(qū)的科技創(chuàng)新能力將會再上一個臺階。

穗莞深城際鐵路開通助力大灣區(qū)互聯(lián)互通，大大提升大灣區(qū)城市的一體化發(fā)展，同時灣區(qū)內快速交通網(wǎng)絡加速完善，也將帶動城市價值提升。

5、重點區(qū)域——京津冀地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析

自2014年“京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略”以來，京津冀三地在產業(yè)、交通等方面持續(xù)改善，三地產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級，交通網(wǎng)絡亦愈發(fā)緊密，其中河北省明顯受益于京津冀協(xié)同發(fā)展，積極承接京津產業(yè)轉移。

2020年是“十三五”規(guī)劃收官之年，也是京津冀三年計劃收官之年，更是京津冀協(xié)同發(fā)展中期目標節(jié)點之年，2020年全國兩會政府工作報告中明確強調要加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展，相關規(guī)劃落地實施節(jié)奏將明顯加快。

2020年通州與北三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要已經(jīng)發(fā)布，立足于京津冀協(xié)同發(fā)展大局，以北京城市副中心為統(tǒng)領，攜手北三縣共同發(fā)展。未來隨著京津冀三地在產業(yè)、交通等方面的進一步完善，京津冀協(xié)同發(fā)展也將提速，為城市群拓展更大的發(fā)展空間。

近年來北京外遷中低端產業(yè)的同時加大對高端產業(yè)投入，經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化，居民購買力具有較大支撐，投資潛力更加突出，排名位列城市群首位;天津落戶政策進一步放松，人才吸引力度加大，且在經(jīng)歷兩年的經(jīng)濟轉型調整后，2019年經(jīng)濟增速在低位有所反彈，投資吸引力排名第二;

石家莊作為河北省省會城市，經(jīng)濟優(yōu)勢相對突出，人口增量位居京津冀各城市前列，投資吸引力排名僅次于北京、天津;廊坊、保定地理位置優(yōu)越，是承接京津產業(yè)轉移的主要區(qū)域，投資潛力較大;唐山憑借自身產業(yè)優(yōu)勢，投資吸引力排名靠前。

京津冀城市群在經(jīng)濟規(guī)模、人口總量及產業(yè)結構方面均具有相對優(yōu)勢，京津冀協(xié)同發(fā)展至今，三地在交通一體化、產業(yè)融合等多方面均有明顯改善，其中北京隨著近年來中低端產業(yè)的轉移及高新技術產業(yè)、高新人才的引入，高端化趨勢愈發(fā)明顯;

天津服務業(yè)發(fā)展亦較為迅速，經(jīng)濟增速現(xiàn)低位回升跡象;河北是承接京津產業(yè)轉移的重要載體，在京津冀城市群發(fā)展中具備重要地位，各個城市經(jīng)濟保持快速增長，尤其是部分臨近京津的城市，經(jīng)濟發(fā)展更快。

另外，從2020年發(fā)布的北京重點工程計劃細則來看，北京與河北省交通網(wǎng)路愈發(fā)緊密，將進一步推動京津冀城市群的協(xié)同發(fā)展，未來城市群的發(fā)展空間亦將得到有效拓展。

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