2019年3月19日，《2019中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》在北京發(fā)布。報告顯示，2018年，我國經(jīng)濟增長面臨多重挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體運行也顯現(xiàn)出了調(diào)整態(tài)勢，但商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)通過擴大規(guī)模、提質(zhì)增效、優(yōu)化布局、穩(wěn)健經(jīng)營等手段，其整體經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢。報告認(rèn)為，后市中商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)需要緊跟時代大勢、借鑒先進經(jīng)驗，持續(xù)內(nèi)外兼修、加強磨煉，才有望繼續(xù)屹立于市場潮頭。

據(jù)榜單顯示，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、紅星美凱龍、華潤置地有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司以及蘇寧置業(yè)集團有限公司等企業(yè)成為了2019中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)。

產(chǎn)品延伸與資本擴張并舉，推動經(jīng)營穩(wěn)步壯大

總體來看，百強企業(yè)產(chǎn)品延伸與資本擴張并舉，推動經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步壯大。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積均值為271.0萬平方米，較2017年增長18.8%，增速擴大9個百分點，擴張速度有所增加。

從規(guī)模上看，企業(yè)分化更加明顯：萬達截至2018年底累計持有物業(yè)面積3586萬平方米，其它企業(yè)持有面積多數(shù)不足1000萬平方米，頭部企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。此外，華潤置地、寶龍、龍湖的持有面積增長也較為明顯。

從租金總收入來看，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金收入均值為23.5億元，較2017年提升26.34%，增速擴大3.97個百分點。

2018年，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)通過城市布局與產(chǎn)品系列同步擴張，夯實了企業(yè)規(guī)模化發(fā)展根基。此外，通過強化資本運作和收購，包括開展企業(yè)和項目層面的整合，百強企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企做大做強過程中最直接的方式。近年來，在傳統(tǒng)商業(yè)模式逐漸式微，新運營加速探索的過程中，商業(yè)地產(chǎn)行龍頭企業(yè)間整合機會不斷顯現(xiàn)，特別是以蘇寧等企業(yè)為代表的民營資本在市場整合中表現(xiàn)尤為活躍。而華潤置地、中糧等大型國企受益于重組和混改，其參與的收并購機會也比較多。

借力消費升級與技術(shù)創(chuàng)新，運水平持續(xù)提升

總體來說，在過去的2018年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)借力消費升級與技術(shù)創(chuàng)新，運營水平持續(xù)提升。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能直接反映其運營實力。從商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的平均租金來看，整體呈現(xiàn)震蕩提升的趨勢。

2018年，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的平均租金為72.4元/平方米/月，同比增長6.5%。從結(jié)構(gòu)上看，百強代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。

從出租率來看，百強代表企業(yè)重點項目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率為93.8%，較2017年提升0.1個百分點，代表企業(yè)間重點項目的平均出租率差異相對較小，基本上都維持在90%以上。

當(dāng)前，萬達、華潤置地、大悅城等百強代表企業(yè)積極進行運營升級，實現(xiàn)了提質(zhì)增效：一方面借力體驗消費、共享消費等風(fēng)口，適時調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計及業(yè)態(tài)配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客戶需求，提供更便捷的服務(wù)，獲得了各類承租客群的認(rèn)可，一步步實現(xiàn)高質(zhì)量運營。

布局潛力城市與核心區(qū)域，穩(wěn)步提升可持續(xù)增長空間

2018年，行業(yè)百強企業(yè)布局潛力城市與核心區(qū)域，穩(wěn)步提升可持續(xù)增長空間。2018年，全國商辦市場投資規(guī)模出現(xiàn)調(diào)整，商辦土地市場也呈震蕩前行態(tài)勢。2018年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.81億平方米，同比減少0.2%，共成交2.2億平方米，同比增長2%；商辦用地成交樓面均價為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

從不同城市的分類來看：2018年，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大；二線城市成交面積同比上升5.8%;三四線城市商辦用地成交面積同比下降1.2%。成交樓面價方面，各線城市商辦用地成交樓面均價整體下降，其中一線城市同比降幅達12.1%，在各線城市中下降幅度最大。

面對行業(yè)形勢的變化，特別是部分城市商辦供求關(guān)系的失衡，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)及時調(diào)整應(yīng)對策略，放緩了在商辦土地市場的投資節(jié)奏。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%，百強代表企業(yè)的目光更加聚焦于三四線城市。下一步，百強企業(yè)將進一步升級發(fā)展目標(biāo)，在規(guī)模化發(fā)展、兼顧穩(wěn)健與質(zhì)量的戰(zhàn)略布局下，進行持續(xù)擴張。

長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資創(chuàng)新獲突破

總體來看，2018年百強企業(yè)長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資創(chuàng)新獲突破。在2018年上半年，國家經(jīng)濟領(lǐng)域強調(diào)“去杠桿”導(dǎo)向，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的資金渠道受到明顯影響，現(xiàn)金流壓力顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)運營領(lǐng)域也面臨一定沖擊。商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)2018年底的資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.5%，較2017年提高0.7個百分點，而且過去幾年一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。但從絕對水平來看，百強代表企業(yè)的整體負(fù)債率水平尚在合理區(qū)間，經(jīng)營穩(wěn)健性獲得了保障。

另外，更多的百強代表企業(yè)積極調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過擴大長期融資規(guī)模、有效控制短期負(fù)債水平，逐步實現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的平衡。在眾多融資渠道中，境內(nèi)外債券、資產(chǎn)證券化融資等方式表現(xiàn)突出。

境內(nèi)外債務(wù)發(fā)行回暖，利率上行。2018年十家商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)共發(fā)行境內(nèi)公司債8支，發(fā)行規(guī)模222.1億元，同比大幅增長455.3%；十家商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)海外債共發(fā)行8支，發(fā)行規(guī)模218.8億元，同比增幅達101.7%。從發(fā)行利率看，十家商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)境內(nèi)公司債發(fā)行利率為6.2%，與2017年相比增長1.2個百分點；十家商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)海外債發(fā)行利率為6.0%，與2017年相比上漲1.2個百分點。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動。