2019年3月19日，《2019中國商業地產百強企業研究報告》在北京發布。報告顯示，2018年，我國經濟增長面臨多重挑戰，商業地產行業整體運行也顯現出了調整態勢，但商業地產百強代表企業通過擴大規模、提質增效、優化布局、穩健經營等手段，其整體經營表現優于行業大勢。報告認為，后市中商業地產百強企業需要緊跟時代大勢、借鑒先進經驗，持續內外兼修、加強磨煉，才有望繼續屹立于市場潮頭。

據榜單顯示，大連萬達商業管理集團股份有限公司、紅星美凱龍、華潤置地有限公司、寶龍地產控股有限公司以及蘇寧置業集團有限公司等企業成為了2019中國商業地產百強企業。

產品延伸與資本擴張并舉，推動經營穩步壯大

總體來看，百強企業產品延伸與資本擴張并舉，推動經營規模穩步壯大。2018年，商業地產百強代表企業經營性物業持有面積均值為271.0萬平方米，較2017年增長18.8%，增速擴大9個百分點，擴張速度有所增加。

從規模上看，企業分化更加明顯：萬達截至2018年底累計持有物業面積3586萬平方米，其它企業持有面積多數不足1000萬平方米，頭部企業領先優勢明顯。此外，華潤置地、寶龍、龍湖的持有面積增長也較為明顯。

從租金總收入來看，商業地產百強代表企業經營性物業租金收入均值為23.5億元，較2017年提升26.34%，增速擴大3.97個百分點。

2018年，商業地產百強企業通過城市布局與產品系列同步擴張，夯實了企業規模化發展根基。此外，通過強化資本運作和收購，包括開展企業和項目層面的整合，百強企業資產結構進一步優化。

資本整合一直是商業地產企做大做強過程中最直接的方式。近年來，在傳統商業模式逐漸式微，新運營加速探索的過程中，商業地產行龍頭企業間整合機會不斷顯現，特別是以蘇寧等企業為代表的民營資本在市場整合中表現尤為活躍。而華潤置地、中糧等大型國企受益于重組和混改，其參與的收并購機會也比較多。

借力消費升級與技術創新，運水平持續提升

總體來說，在過去的2018年，商業地產行業借力消費升級與技術創新，運營水平持續提升。商業地產的本質在于運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能直接反映其運營實力。從商業地產百強代表企業的平均租金來看，整體呈現震蕩提升的趨勢。

2018年，商業地產百強企業經營性物業的平均租金為72.4元/平方米/月，同比增長6.5%。從結構上看，百強代表企業內部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。

從出租率來看，百強代表企業重點項目的表現較為穩定。2018年，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率為93.8%，較2017年提升0.1個百分點，代表企業間重點項目的平均出租率差異相對較小，基本上都維持在90%以上。

當前，萬達、華潤置地、大悅城等百強代表企業積極進行運營升級，實現了提質增效：一方面借力體驗消費、共享消費等風口，適時調整產品設計及業態配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客戶需求，提供更便捷的服務，獲得了各類承租客群的認可，一步步實現高質量運營。

布局潛力城市與核心區域，穩步提升可持續增長空間

2018年，行業百強企業布局潛力城市與核心區域，穩步提升可持續增長空間。2018年，全國商辦市場投資規模出現調整，商辦土地市場也呈震蕩前行態勢。2018年，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積2.81億平方米，同比減少0.2%，共成交2.2億平方米，同比增長2%；商辦用地成交樓面均價為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

從不同城市的分類來看：2018年，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大；二線城市成交面積同比上升5.8%;三四線城市商辦用地成交面積同比下降1.2%。成交樓面價方面，各線城市商辦用地成交樓面均價整體下降，其中一線城市同比降幅達12.1%，在各線城市中下降幅度最大。

面對行業形勢的變化，特別是部分城市商辦供求關系的失衡，商業地產百強企業及時調整應對策略，放緩了在商辦土地市場的投資節奏。2018年，商業地產百強代表企業平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%，百強代表企業的目光更加聚焦于三四線城市。下一步，百強企業將進一步升級發展目標，在規模化發展、兼顧穩健與質量的戰略布局下，進行持續擴張。

長短期負債結構優化，融資創新獲突破

總體來看，2018年百強企業長短期負債結構優化，融資創新獲突破。在2018年上半年，國家經濟領域強調“去杠桿”導向，房地產相關業務的資金渠道受到明顯影響，現金流壓力顯現，商業地產運營領域也面臨一定沖擊。商業地產百強代表企業2018年底的資產負債率均值為72.5%，較2017年提高0.7個百分點，而且過去幾年一直呈現穩步上升的態勢。但從絕對水平來看，百強代表企業的整體負債率水平尚在合理區間，經營穩健性獲得了保障。

另外，更多的百強代表企業積極調整負債結構，通過擴大長期融資規模、有效控制短期負債水平，逐步實現了債務結構的平衡。在眾多融資渠道中，境內外債券、資產證券化融資等方式表現突出。

境內外債務發行回暖，利率上行。2018年十家商業地產百強企業共發行境內公司債8支，發行規模222.1億元，同比大幅增長455.3%；十家商業地產百強企業海外債共發行8支，發行規模218.8億元，同比增幅達101.7%。從發行利率看，十家商業地產百強企業境內公司債發行利率為6.2%，與2017年相比增長1.2個百分點；十家商業地產百強企業海外債發行利率為6.0%，與2017年相比上漲1.2個百分點。

更多數據參考前瞻產業研究院發布的《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》

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