商業(yè)模式的變革正在來臨，也將深刻的影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著社會(huì)主要矛盾發(fā)生改變，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。宏觀層面來看，一方面，市場面臨去庫存壓力，商業(yè)開發(fā)投資出現(xiàn)疲軟；另一方面，服務(wù)業(yè)擴(kuò)張步伐加快，消費(fèi)市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，互聯(lián)網(wǎng)新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新零售正成為商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)風(fēng)口。微觀層面來看，居民收入持續(xù)提高，基本生活需求得到逐步滿足，消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，消費(fèi)者的需求層次也在不斷提高。

商辦市場表現(xiàn)：投資、施工面積下降

據(jù)前瞻觀察，2018年商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)變革壓力愈發(fā)迫切，傳統(tǒng)零售業(yè)形勢依舊嚴(yán)峻。全年商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資額、新開工面積、銷售規(guī)模等主要指標(biāo)較2017年均出現(xiàn)下降，持續(xù)近一年的中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)現(xiàn)實(shí)中國經(jīng)濟(jì)和未來產(chǎn)生了不可預(yù)料的影響。其中，2018年全國商業(yè)地產(chǎn)投資額下降9.95%至20173.42億元。

施工方面，2018年全國商業(yè)地產(chǎn)施工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，為138471.45萬平方米，同比下降1.97%。

銷售面積下降，總體供應(yīng)過剩

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，我國商業(yè)地產(chǎn)（含商業(yè)營業(yè)用地和辦公樓用地）銷售額呈現(xiàn)波動(dòng)變化，增速變化幅度也較大。2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。

長期來看，2010-2018年，我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢，但增速略為波動(dòng)，2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年增速下滑到負(fù)增長水平，2018年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬平方米，同比下降7.16%，為歷年最大下滑水平。

2019年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢展望

在投資、施工面積、銷售面積紛紛下降的行情中，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

1、市場總體預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)者消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入"無創(chuàng)新不商業(yè)"的新時(shí)期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。

2、消費(fèi)市場分級(jí)更加突顯

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)人群的不斷迭代，消費(fèi)理念與消費(fèi)模式正在發(fā)生深刻變化。消費(fèi)升級(jí)作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時(shí)，消費(fèi)分級(jí)現(xiàn)象也更加突出，有時(shí)貌似消費(fèi)降級(jí)，其實(shí)正是消費(fèi)分級(jí)的體現(xiàn)。仔細(xì)分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡單地解讀為消費(fèi)降級(jí)，而是追求高性價(jià)比新消費(fèi)理念的體現(xiàn)。

3、線上線下融合繼續(xù)深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權(quán)整合之后，將步入技術(shù)融合、運(yùn)營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門店落地預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進(jìn)性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級(jí)物種的巨虧雖然引發(fā)對(duì)于新零售的一些擔(dān)憂，對(duì)于新零售的盈利模式也有了更多的質(zhì)疑，但是對(duì)于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。

4、商場與品牌構(gòu)建命運(yùn)共同體

購物中心、百貨商場等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系，過去多是簡單的租賃關(guān)系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應(yīng)對(duì)市場下行壓力，商場與品牌商的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化，有的商場開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)指導(dǎo)品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營品牌等，商場與商業(yè)品牌的命運(yùn)共同體與利益共同體關(guān)系更趨緊密。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》

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