商業模式的變革正在來臨，也將深刻的影響商業地產行業的發展。隨著社會主要矛盾發生改變，商業地產機遇與挑戰并存。宏觀層面來看，一方面，市場面臨去庫存壓力，商業開發投資出現疲軟；另一方面，服務業擴張步伐加快，消費市場規模進一步擴大，互聯網新興業態蓬勃發展，新零售正成為商業轉型升級風口。微觀層面來看，居民收入持續提高，基本生活需求得到逐步滿足，消費觀念也在發生變化，消費者的需求層次也在不斷提高。

商辦市場表現：投資、施工面積下降

據前瞻觀察，2018年商業不動產變革壓力愈發迫切，傳統零售業形勢依舊嚴峻。全年商業不動產投資額、新開工面積、銷售規模等主要指標較2017年均出現下降，持續近一年的中美貿易戰對現實中國經濟和未來產生了不可預料的影響。其中，2018年全國商業地產投資額下降9.95%至20173.42億元。

施工方面，2018年全國商業地產施工面積首次出現負增長，為138471.45萬平方米，同比下降1.97%。

銷售面積下降，總體供應過剩

近年來，隨著房地產行業發展速度減緩，我國商業地產（含商業營業用地和辦公樓用地）銷售額呈現波動變化，增速變化幅度也較大。2018年全國商業地產銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。

長期來看，2010-2018年，我國商業地產銷售面積總體呈上升趨勢，但增速略為波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年增速下滑到負增長水平，2018年，全國商業地產銷售面積為16334.65萬平方米，同比下降7.16%，為歷年最大下滑水平。

2019年中國商業地產行業趨勢展望

在投資、施工面積、銷售面積紛紛下降的行情中，中國商業地產行業可以說是機遇與挑戰并存。

1、市場總體預期趨于謹慎

由于受宏觀經濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業自身創新不足，渠道分流更加明顯，今年業界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎表現乏力，新零售的發展也不盡人意，行業步入"無創新不商業"的新時期，亟需替代性創新業態與模式，市場倒逼的創新壓力加大。

2、消費市場分級更加突顯

近年來，隨著經濟的快速發展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發生深刻變化。消費升級作為主旋律已經不可逆轉，但是，與此同時，消費分級現象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現。仔細分析拼多多的客群構成，便可發現它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現。

3、線上線下融合繼續深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權整合之后，將步入技術融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數字化門店落地預計會繼續加速，新零售可能出現更具先進性的商業模式，行業也面臨重新洗牌的可能。永輝超級物種的巨虧雖然引發對于新零售的一些擔憂，對于新零售的盈利模式也有了更多的質疑，但是對于線上線下融合業界仍普遍抱持期待。

4、商場與品牌構建命運共同體

購物中心、百貨商場等商業體與商業品牌之間的關系，過去多是簡單的租賃關系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應對市場下行壓力，商場與品牌商的關系正在悄然發生變化，有的商場開始深度支持品牌創新發展，通過大數據指導品牌商優化產品與供應鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經營品牌等，商場與商業品牌的命運共同體與利益共同體關系更趨緊密。

更多數據參考前瞻產業研究院發布的《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》

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