二手房銷量"斬腰"

2014年以來，二手房市場發展可以用"如履薄冰"四個字來形容。住房信貸政策普遍緊縮，兩會前預期政策從嚴，對不動產登記政策解讀，樓市"崩盤論"等等┅┅多重利空之下，主要城市二手房較2013年一季度跌幅超過五成，較2013年四季也有兩至三成的跌幅，市場走勢可謂不易。

以深圳為例，前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，根據深圳市規劃國土委數據統計，一季度全市二手房共成交14101套，124.02萬平方米，環比分別下降30.89%，33.32%，同比高位下降約54%。其中，住宅成交12358套，109.46萬平方米，環比分別下降，32.29%，28.13%，同比下降約56%。

圖表：2014年一季度深圳市各行政區二手房成交量情況

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

一季度，北京二手房成交量跌入谷底，二手房交易量創下2009年以來的同期新低。一季度北京二手住宅成交量為23156套，較去年四季度下降30.1%，與去年同期相比下降七成左右，并連續3個月成交在萬套以下。

事實上，北京、深圳二手房成交的大幅下跌并非個案，這樣的市場行情在全國的主要大中型城市同樣上演。根據前瞻產業研究院監測，上海、成都、廣州、溫州等城市二手房交易同比、環比均出現下跌，有些城市跌幅甚至超過50%。

二手房價格開始松動

值得注意的是，2014年以來，一些城市二手房價格方面也開始出現松動的跡象。前瞻網房地產行業研究報告分析顯示，從去年11月份開始，杭州二手房成交均價持續下滑，2014年一季度杭州二手房市場共計成交4322套，均價18300元/平方米，相比去年同期19542元/平方米下跌6.4%，環比上一季度仍有2.6%左右的下滑。北京二手房價自去年11月開始，也出現明顯的降溫，而這一趨勢，在今年一季度并沒有得到改變。此外，溫州、佛山、寧波等城市二手房也出現了不同程度的下跌。

圖表：2013年3月-2014年3月杭州主城區二手住宅簽約均價與上月對比

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

二季度二手房價格可能加速下滑

由于受到行業年前年后淡季的影響，往年一季度的成交主要依賴3月份量的整體釋放，而今年3月并沒有出現像往年同期"小陽春"交易火爆的情景，再加上政策及居民需求觀望升級的影響，筆者認為，二季度二手房市場恐難回暖，二手房價格可能會加速下滑：

1、雖然今年樓市政策繼續加碼的可能性不大，但是"限購、限貸"的調控政策不可能放松，而二手房購房人群中約有70%以上依靠信貸，在收緊信貸、控制需求的前提下，一大批的購房人群將受此影響。

2、2013年受個稅政策的影響，樓市量價齊升，購房需求消化較快，一些購房需求在一定程度被上提前預支。由此，2014年購房者的需求將有所放緩，置業者購房的步伐會明顯放慢。

3、二手房需求觀望升級。當前二手房樓市的不景氣使得購房者需求觀望進一步升級，對于房價下降的預期有所增強，二手房市場整體偏冷的情況下，之前對于市場持樂觀態度的業主對于房價的預期也出現了一定程度的松動，報價更趨向于合理與理性。這就使得購房者的議價地位提高，對于房價走勢將起到一定的抑制作用。