消費(fèi)零售額，因?yàn)楣夤鞴?jié)有所提升了，光棍節(jié)一天就五百多億，僅僅是在淘寶網(wǎng)上就五百多億，整體上來說，11月份雖然略有上漲，但上漲幅度很低，年初政府工作報(bào)告提出14.5%的增長，現(xiàn)在看來還差很多，扣除物價(jià)指數(shù)只有10%左右，雖然增長不高，但是比較平穩(wěn)，我們估計(jì)明年還是維持這樣平穩(wěn)的增長速度，不會(huì)有太大的變化，國房景氣指數(shù)已經(jīng)降到最低了，08年是低潮，11年是低潮，現(xiàn)在限購之后出現(xiàn)一個(gè)低潮，這次最低，是94.3，比08年還低，從總體上來看，國房景氣指數(shù)要想回升，目前還有問題。

看房地產(chǎn)開發(fā)，年初的時(shí)候我們預(yù)測大概在10%左右，現(xiàn)在看來11點(diǎn)9，還有一個(gè)月，估計(jì)在10左右吧，比我們的預(yù)測略高了一點(diǎn)點(diǎn)，但按單月計(jì)算，我們已經(jīng)在單月里出現(xiàn)了低于10%的增長速度，幸虧年初時(shí)還高點(diǎn)，可以拉平，但總體而言，這個(gè)持續(xù)下降的速度是沒有截止的，明年可能仍然處于投資持續(xù)下滑的趨勢。

前兩天我在全國工商聯(lián)的商會(huì)上講到這個(gè)問題時(shí)媒體報(bào)道出來，說我在唱衰房地產(chǎn)，大家都知道石油有一個(gè)OPEC，當(dāng)石油價(jià)格降低時(shí)他們通常會(huì)用減產(chǎn)的方法穩(wěn)住石油價(jià)格，這次為了打擊和制裁俄羅斯，雖然石油價(jià)格在下跌，但他們不減產(chǎn)，中東產(chǎn)油國底子比較厚，房地產(chǎn)商人可能比較聰明，他們知道如果銷售情況不好就要減產(chǎn)，所以投資持續(xù)一個(gè)下滑趨勢，但石油下滑的情況看從OPEC價(jià)格看它是為了穩(wěn)定下滑趨勢，市場情況通常就是這樣，所以投資下滑不要僅僅只是看衰，也許從房價(jià)角度來看未來是要漲的，沒人生產(chǎn)的時(shí)候就會(huì)有生產(chǎn)小年，今年明顯看出是生產(chǎn)小年，投資增速還會(huì)繼續(xù)下滑，明年可能仍然是10%左右的投資增長速度。意味著什么?如果從20%降到10%，我們固定資產(chǎn)速度增長了1倍，大概要影響0.3到0.6個(gè)點(diǎn)，影響巨大，過去我們?cè)谕顿Y比重中大概占到固定資產(chǎn)投資比重的25%，現(xiàn)在比重也在下降，這兩者之間，對(duì)GDP的影響還是很大的。

土地，土地購置在11月份是-11.5，全年加起來不到3萬公頃，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該說從歷史上來看還是比較低的，從十幾年的情況看，三萬公頃以下是比較低的數(shù)字，高的時(shí)候大概要到4萬6，而總體來看，11月份的持續(xù)下降意味著未來的開工，我們所說的小年未來開工將受到巨大影響，很明顯的是土地購置決定了后期的投資增長和開工率，當(dāng)土地下降的時(shí)候投資也是下降了，開工也是下降了，我們?cè)?0月份的時(shí)候曾經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)上升，所以開工也出現(xiàn)了一個(gè)上升，因此10月份很明顯的出現(xiàn)了新開工增長，后續(xù)到11月份下降時(shí)拐點(diǎn)又開始，出現(xiàn)了再次下降，新開工增長率也在變化負(fù)，負(fù)的指數(shù)也在加大。

銷售，從數(shù)據(jù)上看，從7.9變成了負(fù)8.2，大家都覺得更不好，其實(shí)錯(cuò)，11月份的銷售是全年里銷售最好的，不管是銷售額還是銷售數(shù)量，都是高速增長，指標(biāo)里它是最好的，為什么數(shù)字會(huì)出現(xiàn)下滑?是因?yàn)槿ツ甑幕鶖?shù)不同，去年11月份增長太快了，所以和去年11月份相比，盡管今年11月份是全年最好的一個(gè)月，但仍然是負(fù)的。所有銷售中問題最大的是住宅和辦公，在整個(gè)存量中，住宅存量和辦公存量都很大，而商業(yè)保持了正增長，雖然上個(gè)月是正7.1%，但總體而言，商業(yè)面積是從總存量里仍然占了比較大的比重，我們大概現(xiàn)在有將近6億左右的存量，住宅不到4個(gè)億，而辦公樓和商業(yè)將近兩個(gè)億多，這兩個(gè)億多里頭，如果銷售持續(xù)下降，會(huì)出現(xiàn)很多問題，但我們統(tǒng)計(jì)數(shù)字時(shí)沒告訴我們，很多商場和辦公樓是不賣的，所以我們僅僅能從數(shù)據(jù)上進(jìn)行分析，但實(shí)際中很多寫字樓和商場是自我經(jīng)營，比如大連萬達(dá)、大悅城等等。

從商品房銷售面積里看，東部地區(qū)銷售影響是最大的，所以一線城市也是銷售影響最大的，從東部地區(qū)來說，整個(gè)大約下降了15%左右，因此對(duì)全國的面積下降速度影響很大，但總體而言，一線城市在三季度開始回升，取消限購政策以后東部地區(qū)也開始回升，尤其是一線城市再“930”的政策反應(yīng)之后出現(xiàn)了明顯回升，10月份增長大概60%，11月份大概增長100%，12月份從目前來看仍然是屬于雙升的情況。

從歷史上看，各月的房價(jià)漲幅變化，很典型，和國房景氣指數(shù)類似，第一個(gè)高峰期是2007年10月份，隨后出現(xiàn)了中央金融工作會(huì)議的“兩房”，防止投資過熱和防止通脹，這個(gè)歷史大概很多人忘掉了，于是08年才出現(xiàn)快速下滑，一直到嚴(yán)重的負(fù)數(shù)，隨后用4萬億再一次把價(jià)格提升，在2010年初價(jià)格提升到最高，于是中央又出臺(tái)了很多政策，比如限購政策，限購政策打壓之下，房價(jià)再一次出現(xiàn)下滑。2011和2012年期間基本是在負(fù)指數(shù)的底部運(yùn)行，隨后在2013年年初再次達(dá)到高峰，年初時(shí)又出了一個(gè)“國五條”，隨后又開始出現(xiàn)下降，一直下降到現(xiàn)在。

9月份以后開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，但前一段時(shí)間庫存過大，可以從同比中看到，在09年時(shí)4萬億出臺(tái)的初期，我們也用了一個(gè)很長的時(shí)間價(jià)格才回到了高點(diǎn)，而這個(gè)很長的時(shí)間就是在消化庫存，從目前看，價(jià)格迅速回升的可能性不大，還有一個(gè)巨大的庫存，大部分企業(yè)還要消化庫存之后才可能看到價(jià)格的高速反彈，但在局部城市和局部地區(qū)，12月份已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格的上浮。

總待售面積和竣工情況看，最困難的時(shí)候不是現(xiàn)在，在目前已經(jīng)取得銷售證而未銷售的將近6億平方米的面積，仍然是很大的壓力，在不同的城市中，存量的壓力還是需要很長時(shí)間消化的，如果今年我們賣10億到12億平方米的房子，這6億平方米大概需要半年多時(shí)間才能解決庫存，但是不是所有庫存都可以消耗掉呢?我個(gè)人認(rèn)為不行，有相當(dāng)一部分庫存會(huì)歷時(shí)累計(jì)，它永遠(yuǎn)存在，估計(jì)其中至少有2到3億平方米是永遠(yuǎn)消化不掉的庫存，比如類似鄂爾多斯存在的庫存，這些庫存很難用一兩年時(shí)間在短期內(nèi)把它消化掉。

從我們的資金到位情況來看，出現(xiàn)了最困難的情況，1993年之后，10月份的消費(fèi)信貸，開發(fā)信貸略有增長，從9月份4%的增長到11%點(diǎn)幾，所以漲到了3.1，而10月份的消費(fèi)信貸急劇下降，開發(fā)信貸也是下降的，所以我們到位資金的增速就開始出現(xiàn)下滑。

從整體上來看，開發(fā)信貸現(xiàn)在現(xiàn)在不到10%，大概只有7%點(diǎn)幾的增長，個(gè)人消費(fèi)信貸下降的幅度更大，是負(fù)的，很明顯的一個(gè)情況，個(gè)人消費(fèi)信貸對(duì)整個(gè)市場的影響是巨大的，4月份的時(shí)候劉士余副行長就對(duì)四大行提出，你們的個(gè)人消費(fèi)信貸要用低利率給予支持，“930”很重要指的是個(gè)人消費(fèi)信貸，去年我們僅僅住宅(不算寫字樓和商場)大概銷售了6.8萬億，其中5萬億是個(gè)人支付資金，1.8萬億是銀行信貸，計(jì)算一下，個(gè)人消費(fèi)信貸占總購房中的比例大概27%，雖然有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在吵吵，說我們住房消費(fèi)信貸里的個(gè)人杠桿率太高了，要去杠桿，錯(cuò)了，我們的杠桿率大概在全世界都是最低的，從實(shí)際情況看，去年的數(shù)字不到30%，今年，我們到11月份為止，5.3萬億的個(gè)人購房金額，住房消費(fèi)信貸不到1.2萬億，按比例計(jì)算只有22%，相比之下比去年同期下降了5個(gè)百分點(diǎn)，換句話說，今年之所以房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了波動(dòng)和大幅度下滑，重要的原因是我們的銀行太黑了，由于銀行的消費(fèi)信貸對(duì)個(gè)人的支持力度大幅度下降，所以導(dǎo)致今年出現(xiàn)了很多問題。在開發(fā)商的到位資金增速中，其中重要的一條就是，其它資金里的預(yù)售定金和個(gè)人消費(fèi)信貸這塊基本是負(fù)增長。

從貨幣供應(yīng)量情況看，M2實(shí)際上是持續(xù)下降的，到現(xiàn)在為止12.4，比年初13.5的控制力度大大下降，差了一個(gè)多點(diǎn)，所以貨幣供應(yīng)量對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，10月份，四大銀行里只有一個(gè)銀行存款是正的，三大銀行存款是負(fù)的，總體大概和去年同期相比差了2.98萬億，存款在持續(xù)下降時(shí)，按照存貸比來控制的消費(fèi)信貸也一定會(huì)受到影響，非銀行投資的社會(huì)融資資金也是在下降，從開發(fā)商來說，去年同期非銀的融資大概是33%的增長率，到今年10月份已經(jīng)下降到25%，11月份下降到23%，差了將近10個(gè)點(diǎn)，這個(gè)持續(xù)下降的社會(huì)融資對(duì)開發(fā)商的到位資金也產(chǎn)生了巨大的影響，所以我們的增速從歷年看，08年是最低點(diǎn)，隨后出現(xiàn)的情況可以看出來，今年已經(jīng)到位的情況是低點(diǎn)，比08年還嚴(yán)重，我們換算一個(gè)數(shù)，把今年到位的資金和已經(jīng)完成的開發(fā)投資計(jì)算，還剩多少錢，在2008年最困難的時(shí)候是1：1.34，到今年10月份是1：1.27，低于08年最困難時(shí)期0.7個(gè)點(diǎn)，將近一個(gè)點(diǎn)，比例是很嚴(yán)重的，所以如果沒有更多的資金來支撐的話，實(shí)際上可以很明顯看到明年的投資是持續(xù)下滑的趨勢，這是整體的情況。

我們可以看到，整體信貸是負(fù)9%，住宅是負(fù)13%，如果開工是負(fù)的，持續(xù)下降的趨勢，明年拿什么東西賣呢?從今年我們竣工的情況可以看出來，現(xiàn)在在施的面積大概有71億，住宅有將近50億，竣工的面積里可以看出來，我們的竣工雖然是正的八點(diǎn)幾的增長，可是我們只竣工了7.5億平方米，換句話說，這房子得十年才能蓋成，竣工率已經(jīng)從去年的15%下降到今年的11%，這個(gè)竣工率的下降意味著什么?看著開工的面積很大，但實(shí)際上大部分開工面積都是沒建設(shè)，因?yàn)闆]有投資，投資看不出來，竣工量也看不出來，所以很多面積是只有數(shù)據(jù)而沒有竣工，我們無論如何不能想象去年我們大概七年蓋一個(gè)樓，竣工率是七分之一，今年是將近十分之一的竣工率。