四、瘋狂的購物中心

星巴克無法承受高房租退出北京國貿，電子商務風行，實體店成擺設，線下挑好，線上買好。照理說，傳統商業應該面臨巨大沖擊，商業地產會非常艱難，但是你想錯了，中國的購物中心越修越豪華，越來越大，越來越貴，以廣州郊區的萬達購物中心，目前均價接近12萬一平，但賣的很好。(看點：中國房地產將滑向火爐還是寒窟?)

道理很簡單，不限購不限貸，雖然需要首付50%，但對富豪們來說全款付也沒問題。再有就是南方人篤信，一鋪養三代，還有這些購物中心大多推出包租服務，實際不過是拿客戶的款頂租金。

世界領先的商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)最新的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達3,200萬平方米，年成長15%，刷新紀錄。而中國在建購物中心的面積，更占全球的一半以上(1,680萬平方米)。

世邦魏理仕全球購物中心針對開發最為活躍的城市研究顯示，目前全球在建購物中心面積排名前10位的城市中，7個城市都來自中國，其中成都以290萬平方米的在建面積位居第1，天津以210萬平方米排名第2，沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來3年各交付100萬平方米以上的購物中心，分列第4至8名。

毫無疑問，這是個巨大的泡沫。

五、 房企的內憂外患

因為2012年房地產市場低迷，企業拿地意愿不強烈，有些中小型房地產企業，幾乎沒有拿地。2012年10月以后房地產企業大翻身，進入2013年，大家都瘋狂拿地，地王頻繁出現。由于2012年對市場觀望，房地產企業大多是短期貸款，很少長期貸款。進入2013年，面臨必須拿地和巨額貸款到期的雙重擠壓。要么不拿地，未來可能面臨無地開發，就停工，要么大量拿地，讓貸款違約或展期，以目前的流動性緊張態勢，展期的可能性不大。

2012年下半年房地產企業趁流動性充裕，紛紛在香港發行美元債券。不過經歷6月錢荒以后，債券價格連續下跌，收益率大漲，這將使得房地產企業的融資成本大增。

德意志銀行的一項追蹤78只房地產公司債券的指數顯示，房地產公司債價格在5月中旬開始下跌，平均收益率從7%升至9.3%。舉例來說，中國大型房地產開發商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 簡稱：碧桂園)發行的10年期債券價格自5月中旬以來已累計下跌15%，同期收益率由6.5%升至近9%的水平。這意味著房企的融資成本上升了不少。

中國國內的擔憂情緒日漸升溫，導致國內債市表現遠遜于亞洲其他債市，并且錯過了一次反彈機會。亞洲范圍內評級為投資級的主權債券價格較5月初最高點回落12%之后，目前已自6月末的最低點攀升近4%。

中國債券基金連續三周出現資金凈流出。債券驟跌的部分原因在于，美聯儲政策前景不明令全球資金迅速撤離像中國這樣最具風險的市場。

中國房地產企業青睞發行美元債券，這在2012年底呈現爆發，目前有大約600億美元的房地產企業債券。

在香港上市的大陸開發商類股也同樣陷入困境。兩家大型公司華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd., 簡稱：華潤置地) 和世茂房地產控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd., 簡稱：世茂房地產)的股票自5月末來均下跌約14%，而大陸股市自5月末以來的整體跌幅為14.4%。

六、人民幣貶值

從2012年10月到2013年5月，人民幣大幅度升值，基本上大家都認定人民幣升值空間不大了，隨著美國退出QE，美元大幅度上漲，人民幣貶值不可避免，雖然央行用人民幣中間價盡力推高人民幣，但大家對人民幣繼續升值的信心已經基本沒有了。人民幣貶值意味著以人民幣計價的資產貶值，長達10年的人民幣資產泡沫開始破裂。

2013年底的存款保險(放心保)制度、國債期貨，2014年的利率市場化推行，將直接刺破房地產泡沫，而國家或許正想房地產泡沫小幅度破裂，這樣可以降低未來大范圍破裂對經濟造成的災難性后果，國家極有可能在初期見死不救，任憑房地產企業破產，任憑市場急速冷凍，不過萬一玩大了，誰都負擔不起后果。