房地產泡沫將于明年破裂的六大因素

房價一直人們關注的焦點。據專家分析，房地產泡沫的形成包括幾個元素，一是貨幣超發造成通貨膨脹和通貨膨脹預期，催生資產大泡沫。二是超低存款利率甚至負利率讓人們除了房地產外沒有更好的對抗通貨膨脹的投資工具。三是實體經濟低迷，驅動資金源源不斷地投入到房地產領域。四是地方政府嚴重依賴土地財政，不斷推高地價，進而推高房價，吸引更多人買房。最討厭無良文人大肆吹噓城鎮化對房地產的拉動，現在是夏季，你可以去大街上看看有多少農民露宿街頭。你也可以看看因為拆遷沒拿到補償或補償太低造成的層出不窮的群體事件甚至流血事件。每個人都需要住房，這不錯，但需求并意味著市場，人得能買得起房子才行，城里人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農民。

此外房地產泡沫破裂并不一定導致房價大跌，只是成交量萎縮，泡沫破裂初期，買賣雙方都觀望，價格維持不變，甚至還上漲，對房地產企業來說，房價下跌不可怕，只要有成交量，賣得出去，成交量萎縮才是致命的。

房地產泡沫破裂有內外兩個驅動力，一個是市場方向的，另一個是房地產企業本身。

先來看現狀，眾所周知，2012年前3季度的房地產市場相當低迷，10月份以后大幅度好轉，而7月份是很差的，基數相對較低。但2013年7月首周的房地產市場比去年更差。CREIS中指數據庫數據顯示，在重點監測的以一、二線城市為主的40個城市中，超六成城市成交量同比下跌，其中蘇州、北京跌幅最大，分別下滑37.85%和35.66%;重點城市中，蘇州、北京、武漢、杭州跌幅均超20%，成都、深圳、重慶、南京也分別出現不同程度的下滑。

環比方面，美聯物業全國研究中心數據顯示，重點城市北京新建住房首周成交1340套，環比下降60.5%;上海成交2527套，環比下降34.4%;深圳成交884套，環比下降32.1%。而廣州、杭州環比跌幅最小，但也分別下滑了29.8%和22.5%。值得注意的是，在成交下滑的同時，深圳住宅成交均價環比微跌0.4%，跌至每平方米19622元，成為4月以來最低均價。

二手房方面成交量亦是全線下跌，其中北京跌幅最大，達50.5%;成都最小，為13.9%。

受之前“錢荒”影響，貸款利率優惠減少或很難貸出款項造成購房者進入觀望狀態，造成整體市場的降溫。

今年6月，萬科共實現銷售面積111.6萬平方米，環比同比均下降近9%;實現銷售金額為134.9億元，環比下降5%，同比增長1%。值得注意的是，這是自去年9月份以來，萬科單月銷售面積增速首次由正轉負。而2012年6月,公司實現銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元，分別同比增長8.5%和0.68%。環比銷售面積環比增長19.4%，銷售金額環比增長24.25%。但主打中低價位樓盤和以廣州為大本營的恒大地產環比同比依然大幅度增長.高端地產最先萎縮。