公開數據顯示，2010年一季度，大亞灣區新建住宅樓面積增長27.1%，竣工面積增長255%，商品房累計交易3406宗，交易面積28.7萬平方米，增長137.8%，新房成交量增幅居惠州市首位，占全市新房成交量的四分之一，而房屋價格增長了23.2%。

該股熱潮持續到2012年絲毫沒有減弱的跡象。大亞灣統計局數據顯示，2012年1月至8月，房屋建筑面積累計達到562.2萬平方米，累計比上年同期增加48.7%，現售房屋交易宗數591，累計比上年同期下降15.1%，預售房屋合同備案宗數達到8114，累計比去年同期增加5.7%，預售房屋合同交易面積達到77.4萬平方米，比上年同期增加21.4%，2012年全年大亞灣片區開工項目108個，供應面積超過330萬平方米，相當于近30個深圳市民廣場面積之和。

2013年大亞灣經濟技術開發區房產管理局批準發放房屋預售許可證達56個，預售面積達160萬平方米。

“冬眠”的房價

外地投資客被套牢、樓盤配套稀缺難引剛需，本地人口無力接盤，共同促使大亞灣樓市進入冬眠狀態。

2010年惠深沿海高速通車，客觀上拉進了兩地車程，被深圳井噴式房價“逼走”的投資客和購房者，帶著大筆資金和樂觀的未來預期，來到大亞灣。

近五年，大亞灣的房價一直徘徊不前。據深圳投資客郭先生現身說法，2010年他在大亞灣中心區以每平方米5000元的價格購置一套三房，“現在差不多還是這個價，最多漲了幾百元。”在同樣的時段里，深圳原特區內房價幾乎翻倍。

資料顯示，2010年惠州商品房成交均價每平方米4364元，僅為深圳的四分之一;而據中原地產數據，2013年大亞灣片區成交均價為每平方米4492元，當地中介口中，甚至能聽到最低價每平方米低于3000元的樓盤。

深圳綜合開發研究院旅游地產中心主任宋丁認為，周邊投資客購房并不居住，大量樓盤開發生活配套滯后，兩者共同導致極高空置率。

與海量樓盤供應相對的是稀少的本地人口，數據顯示，整個大亞灣規劃區有約12.2萬人，常住人口7.2萬，流動人口5萬。以石化新城為發展定位的大亞灣，大量遷徙而來的產業人口，曾是政府和開發商已于厚望的樓市“發動機”，但情況并未照預想中發展，“能就業能生活，有不錯發展前景，人才會來，有人住，才能實現自我造血。”宋丁說。

未來“造城”計劃

在宋丁看來，大亞灣疑似“鬼城”的病灶，早在20年前就已埋下。自1991年國務院批準成立惠州大亞灣(國家級)經濟技術開發區開始，先后經歷了“造地”、“造廠”、“造房”三輪運動。財政薄弱的當地政府為了發展，大量批復土地。

大量石化類企業和住宅樓盤落成之后，相關公共和生活配套沒有跟上，“眼下最重要的是‘造城’，就是基礎設施、公共服務和生活配套。”宋丁說。

為破解現狀，政府已開始著手長期規劃，一份綱領性文件《惠州市大亞灣地區分區規劃 (2007-2020)》(以下簡稱《規劃》)顯示，規劃期內，廈深鐵路、惠大鐵路二期、惠深沿海高速、深圳外環高速、珠三角城際軌道惠州段將逐一落成以加快“惠深一體化”進程;強化基礎設施和生活配套，將建立大型商業網點、商業街，以及以商務辦公、高檔酒店和休閑娛樂設施、成為面向世界的高檔濱海商業中心;同時在中心區、霞涌之間建立兩條上千米隔離帶，規劃4座污水處理廠和一個垃圾填埋場。

按照規劃，到2020年，大亞灣區建設面積將增長約7倍，人口將增長約6倍，常住人口控制規模為80萬人。2020年城市建設用地總規模控制為156平方公里其中，規劃居住用地面積2392.76公頃，占總建設用地面積的15.41%。

中原地產華南總裁李耀智認為，到大亞灣置業人群分兩類。一類是占有沙灘、灣區等稀缺優質資源，看重未來的升值潛力;另一類是普通白領和工薪階層，以改善居住條件為主。去往深圳東、大亞灣等地置業的大趨勢不會變，關鍵在于政府的長期規劃是否有助于樓市健康發展，“短期解決醫療、教育、服務等生活配套，長期解決商業和就業問題，把旅游區變為居住區，人才會落地生根。”