在排行榜中，隴南、武威、酒泉、定西、鄂爾多斯、固原、平涼、延安、慶陽、張家界位列城市房地產發(fā)展風險前十位;上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、沈陽、蘇州、南京位列城市房地產發(fā)展前景前十位。

易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對記者分析，風險排在前50位的基本上都是三線城市，有個別二線城市。在發(fā)展前景前50位的城市當中，以一二線城市為主，三線城市的數量比較少，即使有，也是東部較發(fā)達的一些地級市。

克而瑞信息集團研究中心副總經理林波稱，從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢。

“一線城市經濟發(fā)展水平較高，對人口的吸附能力較強，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應求的局面難以打破。”丁祖昱表示。

“二線城市相對較好的經濟發(fā)展水平和市政建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩(wěn)定，未來前景可期，市場風險也較小。但是近年來部分地方政府對城市建成區(qū)建設力度的加大，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，這也使得部分二線城市短期供求風險開始顯現。”林波表示。

而三線城市，林波分析稱，大多數是外來務工人口占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對較小。另外，經濟總量的相對有限，以及中心區(qū)域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體風險較高。

一家中型房企的副總經理對記者表示：“很多房企原來去三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終還是認定在一線城市和少數二線城市開發(fā)是相對安全的，所以都回來了，導致今年一線城市和少數二線城市的土地市場非常熱。”

地產商訴苦

在三線城市房地產風險開始積聚的同時，也有開發(fā)商反映迅猛增長的開發(fā)成本將開發(fā)商的利潤壓到了盈虧臨界點，如果土地財政不解決，三線城市的房地產問題是不可能解決的。

據記者了解，某城市的土地成本加各項規(guī)費，占據了開發(fā)成本的一半以上。涉及房地產的收費部門有20家左右，收費項目達50多個，立項、環(huán)評、審圖、日照分析、人防、地震評價、氡氣檢測、氣象防雷等無所不包。

“服務就收費，沒錢收的就推諉。房地產就是唐僧肉，哪個部門都來吃一口。”有地產人士稱。

例如規(guī)劃局按照每平方米1~1.2元的標準征收規(guī)劃服務費、放線費，氣象局按照每平方米0.2元的標準征收氣象檢測費、氣象審核費，經信委散裝辦按照每平方米2元的標準征收“水泥扶散費”，建設局征收“施工圖設計審查費”、房管局征收“商品房銷售代辦費”、“網絡服務費”等，供電局征收“電力配套費”。此外，還包括若干有資質的中介單位的審核收費。

在前述地產人士說明的成本結構中，土地成本約占26%~36%，各項稅收約占12%，各種規(guī)費占20%左右(含供電、供水、供氣等費用)，建筑安裝成本和綠化成本占30%～36%，財務成本占3%，剩余部分是維系公司正常運轉的銷售費用和管理費用。

事實上，在簡政放權的思路下，行政審批收費開始減少，但往往是工本費之類的小費用。房地產開發(fā)需要經過的審批部門眾多，必然造成審批流程緩慢。而每拖延一天，往往意味著房地產開發(fā)商要增加幾十萬元的財務成本，這都會反映進房價中。

從一些三線城市地產商的角度來看，土地成本的上升是硬性的，行政審批周期長，人工費、材料費上漲，銷售緩慢等因素，均增加了成本，但下游的房價卻難以再漲了。

有地產商表示，由于上下游的擠壓，三線城市房地產行業(yè)正在被驅趕到盈虧拐點，一旦越過由盈到虧的分界線，將會引發(fā)全行業(yè)的震蕩。

他認為，三線城市面臨的情況跟一線城市截然不同，各級政府制定政策不能一刀切。希望簡化行政審批程序、降低收費、還權于民;放開剛需二套房貸款政策，激活二手房市場;鼓勵節(jié)能環(huán)保、提高生活質量的商品房投資等。