（圖片來源：攝圖網）

作者|劉新歌 來源|時代財經APP(ID：tf-app)

隨著我國汽車保有量規模不斷提升，一線城市尤其是一些車位配比低的市區老舊小區或入住率高的成熟住宅小區中，車位緊缺，停車難、停車貴問題越來越突出。

公安部7月8日公布的數據顯示，截至2023年6月底，全國汽車保有量達3.28億輛，新能源汽車1620萬輛。88個城市的汽車保有量超過100萬輛，同比增加7個；41個城市超過200萬輛，24個城市超過300萬輛。

據時代財經了解，去年以來，廣州市不少小區的車位月保費就經歷了不同程度的上漲，有的漲幅甚至達到120%；另有開發商還公示將售賣小區所有車位，一個車位售價高達30余萬元，同時小區物業更將地下車位由固定月租車位改為非固定車位。

一

租車位不劃算，有業主把車開回老家

私家車的普及讓“搶車位”的戲碼真實上演。住在廣州番禺祈福新村的周航（化名）告訴時代財經，“如果晚上有事會晚回家，我就不敢開車出門了，不然回去轉一個小時都找不到車位。小區里高密度組團的車位更為緊缺，白天都很緊張。”

祈福新村是廣州華南板塊早期開發的千畝大盤之一，滾動開發至今已30余年。該小區早期開發的組團以別墅、低樓層樓梯房等低密度產品為主，地面車位較為充裕，每戶有一個免費但并不固定到戶的地面停車位。不過，隨著小區車輛持續增加，停車難問題日益突出。

在不少廣州市區早期開發的住宅小區里，車位則更為緊張。住在海珠區的李曄（化名）對時代財經稱，由于車位緊缺，她所在的小區從2022年起開始實行抽簽制，每年抽一次，幸運中簽的業主可在小區內停車，每戶大概3年左右才能輪候一次。而住在廣州天河區跑馬地花園的何冰（化名）也因為小區內沒有足夠車位，不得不把車停在附近商業停車場。

車位配比偏低是老舊小區停車難的主要原因。貝殼找房APP信息顯示，李曄所在的小區于上世紀90年代末建成，總戶數508戶，但固定車位僅130個，車位比為1:0.26。跑馬地花園于1998年-2005年期間分三期開發，一、二期車位比低至1:0.2，三期也僅為1:0.4。

除了車位緊缺，租金上漲也讓部分業主倍感壓力。李曄稱，小區停車實行抽簽制的同時，月保費也從300元/月漲到1000元/月，幾乎和附近商業停車場差不多。“買車比較晚，在小區沒抽到車位，索性在附近租了車位，省得每年折騰一次。”

何冰則在今年初把汽車送回了江門老家。“去年底，小區附近停車場的月保費漲了50%，從600元/月漲到900元/月。我不是天天要用車，漲價這么多，租車位太不劃算了。”

今年5月，祈福新邨曾公布了一份最新的地下停車場月租及臨停收費調整方案，部分樓宇的地下停車位月租擬由400元/月漲至880元/月，漲幅達120%。另有部分樓宇的車位月租擬從500元/月漲至900元/月、600元/月漲至900元/月。不過，祈福新邨知情人士對時代財經稱，目前新方案還未正式施行。

為了抑制小區停放車輛增加，部分小區開始提高收費標準。據了解，今年3月起，祈福新邨調整了小區地面停車月租并實行階梯式收費，即對業主名下車輛，每戶給予一個免費車位。對小區住戶的月租車輛，同一戶第一輛月租為200元/月，第二輛250元/月，第三輛300元/月，第四輛及以上350元/月。

祈福新村業主委員會對此解釋稱，小區入住率不斷提升，一戶多輛車的情況越來越多，且因此前地面車位月租收費相對較低，有部分車輛長期停放但并未使用，非小區住戶也占用了車位資源，導致小區車位日趨緊張。為減緩停放車輛的快速增加、減少月租車輛等情況，做出上述調整。

二

晴時捆綁銷售，雨時買房送車位

相對于老舊小區，近年新開發的樓盤車位比相對較高。上述祈福新邨知情人士對時代財經稱，由于每戶有一個免費名額，小區地面車位比較緊張，但祈福繽紛匯、祈福名望天下等近年新開發樓盤的地下車位比較充裕，除已售車位外，還有部分可對外出租。貝殼找房APP數據顯示，祈福繽紛匯車位比為1:1.25，固定車位9100個。

廣州某設計院人士對時代財經稱，因為影響流線和綠化率，近年新開發樓盤基本沒有地上停車位。而地下車庫建安成本高，在滿足相關規范有關車位比的規定基礎上，開發商并不愿意多配建車位。

該人士稱，有關車位配比的規范因地而異。如《廣州市城鄉規劃技術規定》第39條規定，建筑工程停車配建標準按國家、省和市的有關規定執行，其中住宅建筑工程的停車配建標準根據住宅類型、所處區位、交通條件等因素綜合確定，每100平方米的住宅建筑面積應當配建1.2—1.8個停車位，城市更新改造項目每100平方米的住宅建筑面積應當配建1.0—1.8個停車位。停車配建標準應當每3年評估一次，并根據實際需要調整。新出讓用地應當按照停車位的一定比例，預留新能源汽車充電設施接口。

廣州某本地房企的營銷人士向時代財經表示，靠近商業綜合體或經常有外來車輛臨停的樓盤，后續可產生車位經營收入，車位配比會稍高一點，但一般樓盤僅按照政府相關要求進行車位配比，也更傾向于出售，“出租的話，成本回收周期太長，且不穩定。”

值得注意的是，雖然開發商并不樂于多配建，但在樓盤的銷售過程中，車位時常成為它們的工具。前幾年，在限購、限價政策下，不少開發商通過捆綁車位銷售變相漲價。據《南方都市報》報道，2021年，東莞厚街佳兆業陽光城時代天韻項目被多名網友投訴捆綁銷售車位，有購房者稱花了19萬元購買一個人防車位后才獲得購房“資格”。

隨著房地產市場步入調整期，送車位又成了不少房企的促銷手段之一。據《北京商報》報道，今年“五一”小長假期間，囿于商品房銷售指導價，不能降價的北京昌平文源府推出“買房送車位”優惠，送的車位價值約20多萬元。

不過，幾位業內人士對時代財經稱，部分“送車位”只是營銷噱頭而已，送的并非產權，只是年限不等的使用權，有的是金額不等的車位購置抵用券。此外，送車位主要為助力賣房，也為車位的去化。

但從中海物業年報看，近年車位生意也不太好做了。中海物業從2018年起涉足停車位買賣業務，目前已為三大主要業主之一，收益從2019財年的不到960萬港元上升至2020財年的1930萬港元，2021財年更飆升至超2.3億港元，同比分別增長101%和109%。但2022年內，該項業務收入2.49億港元，同比僅增長7.9%，在中海物業三條主要業務線中表現最差。同期，中海物業物業管理服務和增值服務的增幅分別為42.9%、15.0%。

同時，其銷售車位的利潤也不斷下滑。2019年，中海物業停車位買賣業務的毛利率為44.6%，2020年則近乎腰斬，為26.42%，2021年微漲至28.1%，2022年又微降至27.7%。截至2022年末，中海物業囤積的停車位存貨貨值達9.67億港元。

一邊是業主的停車難、停車貴，一邊是開發商的車位開發運營成本上升，兩者的矛盾或許還將持續一段時間。

編者按：本文轉載自微信公眾號：時代財經APP(ID：tf-app)，作者：劉新歌