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作者|李益文 來源|時代財經APP(ID：tf-app)

短暫復蘇后，房地產市場再度回落。

11月16日，國家統計局發布2023年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，各線城市新建商品住宅銷售價格環比下降，二手住宅環比降幅進一步擴大。其中，新房、二手房房價指數環比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。

從銷售數據來看，房價的回落并未推動銷售上漲。國家統計局數據，1-10月份，商品房銷售面積為92579萬平方米，同比下降7.8%，降幅擴大0.3個百分點；商品房銷售額為97161億元，下降4.9%，降幅擴大0.3個百分點。

“回暖還需要進一步努力，”易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代財經，10月份房價指數下跌城市數量有所增加，或和各地四季度放松限價政策有關系，也說明房價讓利優惠空間大，購房的性價比進一步提高。未來，一些地方的價格讓利動作，也要用足用好，真正讓購房者的購房成本降下來。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，從目前形勢來看，除了低價策略外，無更好的營銷手段。他向時代財經表示，預計年底價格指數繼續表現低迷。

一

一線城市由穩轉跌

本輪一線城市的房價下跌出人意料。

自6月份以來，房價下跌壓力加大，全國房價整體呈現跌幅擴大態勢，一線城市新房價格環比連續兩月持平后，8月也開始出現下跌。

8月底，監管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優化行列。8月30日，廣州、深圳兩地同時宣布執行首套房“認房不認貸”政策，兩天后的9月1日，北京、上海全面跟進執行。

隨后利好政策持續加碼。9月，上海降低臨港新片區人才購房門檻；廣州取消近郊限購，同時限購區放寬外地家庭購房條件并降低增值稅免征年限；北京取消海淀 29 個熱門小區取消二手房交易指導參考價掛牌限制；深圳降低房貸利率下限，并優化離婚購房。

在利好政策支撐下，9月份一線城市房價回升，并成為遏制全國房價進一步擴大的主力。

數據統計，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.3%，同比下降0.6%，新房房價指數環比跌幅連續兩個月持平，同比跌幅連續三個月持平。其中，一線城市新房價格環比由上月下降0.2%轉為持平，同比上漲0.7%。而二、三線城市新房價格環比均下降了0.3%，同比分別增長0.2%和下降1.4%。

但到了10月，政策效果持續性不足初顯。

10月份，一線城市新房價格環比下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，僅上海實現環比上漲0.2%。受此影響，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.4%，跌幅比上月擴大了0.1個百分點。

“一定程度上受到雙節長假影響，”李宇嘉認為，一方面，10月份中秋、國慶期間外出人數創新高，買房情緒下降。另一方面，部分開發商為了去尾貨，迎接年底業績，在雙節期間加大折扣力度，還有很多開發商推出一口價、特價等房源。這些都導致了10月份商品房市場沒有延續9月份跌幅趨緩的走勢。

嚴躍進還認為，本輪房價環比降幅進一步擴大，或和各地四季度放松限價政策有關系。

實際上，放開“限價令”，降價讓利，市場已有期待。

早在8月20日，住建部主管媒體《中國房地產報》發表的《房地產金融風險加劇 期待調整優化政策盡快落地》一文就有提到，政策發力點應圍繞“保、松、降”三個字展開，其中“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價，特別是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

還有不少地方發出了公告，取消土地出讓環節限價。

9月26日，成都印發《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》中提到，要優化土地供應方式，中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

廈門市自然資源和規劃局10月17日發布一個公告也顯示，于11月7日出讓的2023P12商住地塊，不再限制商品住宅銷售均價。

嚴躍進認為，這些消息客觀上會使得房價有小跌。“從購房的角度看，房價根據供求關系波動是非常合理的。而且類似讓利空間增大，也有助于增強購房性價比。”

二

二手房價格跌幅再度擴大

新房房價漲不動，二手房價的情況更令人擔憂。

10月份，全國70個城市二手住宅價格指數環比下跌0.6%，連續5個月環比下跌，跌幅連續三個月持平后再次擴大。同比方面，10月70城房價下跌3.4%，連續下跌20個月，且跌幅比上月擴大0.2個百分點。

70城中，二手房價格環比上漲的城市數只剩下2個，創2014年10月份以來新低，下跌城市數量達67個，同樣創下新高。

圖源：圖蟲

其中，一線城市二手房價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，繼9月份止跌反彈后再次下跌；二線城市、三線城市二手房價格環比分別下跌0.5%和0.6%，均連續5個月下跌，跌幅分別為持平和擴大0.1個百分點。

從公布數據來看，70城中，杭州和三亞是僅存的兩個二手房價格環比上漲的城市，漲幅分別為0.5%、0.1%，而西安的環比漲幅則為0。一線城市二手房價跌幅再次居前，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

嚴躍進指出，目前二手房源掛牌量明顯增加，供大于求的矛盾有所凸顯，而關鍵點是一線城市二手房的跌幅比較大。

“二手房過去是有泡沫的，”嚴躍進表示，包括學區房概念在內，二手房炒作頗多，但是類似價格的調整屬于供求關系的合理變化，是可控的。

不過嚴躍進提醒道，當前對于二手房的政策偏少，但盤活二手房盤，可以使居民家庭有收入，有能力換購新房，有助于促進房企新房去庫存，也可以進一步改善房企的資金狀況和解決債務問題。因此，他建議后續要從全面放松限購、鼓勵中小戶型加快交易等角度進行，逐漸促進各城市二手房價格的企穩。

李宇嘉則認為，限購退出以后，二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求，導致二手房不得不降價促銷。展望未來，年底商品房將繼續保持10月份的低位徘徊走勢，開發商為了緩解資金鏈以及全年業績，必然會進一步加大折扣營銷力度。“目前看，除了低價策略外，無更好的營銷手段。”

編者按：本文轉載自微信公眾號：時代財經APP(ID：tf-app)，作者：李益文