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作者|李益文 來源|時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)

短暫復(fù)蘇后，房地產(chǎn)市場再度回落。

11月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，二手住宅環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，新房、二手房房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。

從銷售數(shù)據(jù)來看，房價(jià)的回落并未推動(dòng)銷售上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月份，商品房銷售面積為92579萬平方米，同比下降7.8%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為97161億元，下降4.9%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

“回暖還需要進(jìn)一步努力，”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，10月份房價(jià)指數(shù)下跌城市數(shù)量有所增加，或和各地四季度放松限價(jià)政策有關(guān)系，也說明房價(jià)讓利優(yōu)惠空間大，購房的性價(jià)比進(jìn)一步提高。未來，一些地方的價(jià)格讓利動(dòng)作，也要用足用好，真正讓購房者的購房成本降下來。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，從目前形勢來看，除了低價(jià)策略外，無更好的營銷手段。他向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，預(yù)計(jì)年底價(jià)格指數(shù)繼續(xù)表現(xiàn)低迷。

一

一線城市由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌

本輪一線城市的房價(jià)下跌出人意料。

自6月份以來，房價(jià)下跌壓力加大，全國房價(jià)整體呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大態(tài)勢，一線城市新房價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩月持平后，8月也開始出現(xiàn)下跌。

8月底，監(jiān)管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優(yōu)化行列。8月30日，廣州、深圳兩地同時(shí)宣布執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，兩天后的9月1日，北京、上海全面跟進(jìn)執(zhí)行。

隨后利好政策持續(xù)加碼。9月，上海降低臨港新片區(qū)人才購房門檻；廣州取消近郊限購，同時(shí)限購區(qū)放寬外地家庭購房條件并降低增值稅免征年限；北京取消海淀 29 個(gè)熱門小區(qū)取消二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)掛牌限制；深圳降低房貸利率下限，并優(yōu)化離婚購房。

在利好政策支撐下，9月份一線城市房價(jià)回升，并成為遏制全國房價(jià)進(jìn)一步擴(kuò)大的主力。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下降0.6%，新房房價(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅連續(xù)兩個(gè)月持平，同比跌幅連續(xù)三個(gè)月持平。其中，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，同比上漲0.7%。而二、三線城市新房價(jià)格環(huán)比均下降了0.3%，同比分別增長0.2%和下降1.4%。

但到了10月，政策效果持續(xù)性不足初顯。

10月份，一線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，僅上海實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。受此影響，10月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“一定程度上受到雙節(jié)長假影響，”李宇嘉認(rèn)為，一方面，10月份中秋、國慶期間外出人數(shù)創(chuàng)新高，買房情緒下降。另一方面，部分開發(fā)商為了去尾貨，迎接年底業(yè)績，在雙節(jié)期間加大折扣力度，還有很多開發(fā)商推出一口價(jià)、特價(jià)等房源。這些都導(dǎo)致了10月份商品房市場沒有延續(xù)9月份跌幅趨緩的走勢。

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，本輪房價(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，或和各地四季度放松限價(jià)政策有關(guān)系。

實(shí)際上，放開“限價(jià)令”，降價(jià)讓利，市場已有期待。

早在8月20日，住建部主管媒體《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表的《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》一文就有提到，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開，其中“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房價(jià)，特別是降房價(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

還有不少地方發(fā)出了公告，取消土地出讓環(huán)節(jié)限價(jià)。

9月26日，成都印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到，要優(yōu)化土地供應(yīng)方式，中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競地價(jià)”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價(jià)。

廈門市自然資源和規(guī)劃局10月17日發(fā)布一個(gè)公告也顯示，于11月7日出讓的2023P12商住地塊，不再限制商品住宅銷售均價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些消息客觀上會(huì)使得房價(jià)有小跌。“從購房的角度看，房價(jià)根據(jù)供求關(guān)系波動(dòng)是非常合理的。而且類似讓利空間增大，也有助于增強(qiáng)購房性價(jià)比。”

二

二手房價(jià)格跌幅再度擴(kuò)大

新房房價(jià)漲不動(dòng)，二手房價(jià)的情況更令人擔(dān)憂。

10月份，全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅連續(xù)三個(gè)月持平后再次擴(kuò)大。同比方面，10月70城房價(jià)下跌3.4%，連續(xù)下跌20個(gè)月，且跌幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

70城中，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)只剩下2個(gè)，創(chuàng)2014年10月份以來新低，下跌城市數(shù)量達(dá)67個(gè)，同樣創(chuàng)下新高。

圖源：圖蟲

其中，一線城市二手房價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，繼9月份止跌反彈后再次下跌；二線城市、三線城市二手房價(jià)格環(huán)比分別下跌0.5%和0.6%，均連續(xù)5個(gè)月下跌，跌幅分別為持平和擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從公布數(shù)據(jù)來看，70城中，杭州和三亞是僅存的兩個(gè)二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市，漲幅分別為0.5%、0.1%，而西安的環(huán)比漲幅則為0。一線城市二手房價(jià)跌幅再次居前，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前二手房源掛牌量明顯增加，供大于求的矛盾有所凸顯，而關(guān)鍵點(diǎn)是一線城市二手房的跌幅比較大。

“二手房過去是有泡沫的，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，包括學(xué)區(qū)房概念在內(nèi)，二手房炒作頗多，但是類似價(jià)格的調(diào)整屬于供求關(guān)系的合理變化，是可控的。

不過嚴(yán)躍進(jìn)提醒道，當(dāng)前對(duì)于二手房的政策偏少，但盤活二手房盤，可以使居民家庭有收入，有能力換購新房，有助于促進(jìn)房企新房去庫存，也可以進(jìn)一步改善房企的資金狀況和解決債務(wù)問題。因此，他建議后續(xù)要從全面放松限購、鼓勵(lì)中小戶型加快交易等角度進(jìn)行，逐漸促進(jìn)各城市二手房價(jià)格的企穩(wěn)。

李宇嘉則認(rèn)為，限購?fù)顺鲆院?，二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求，導(dǎo)致二手房不得不降價(jià)促銷。展望未來，年底商品房將繼續(xù)保持10月份的低位徘徊走勢，開發(fā)商為了緩解資金鏈以及全年業(yè)績，必然會(huì)進(jìn)一步加大折扣營銷力度。“目前看，除了低價(jià)策略外，無更好的營銷手段。”

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