行業主要上市公司：華鵬飛(300350.SZ)、新寧物流(300013.SZ)、飛力達(300240.SZ)、宏川智慧(002930.SZ)、恒基達鑫(002492.SZ)等

本文核心數據：倉儲物流產業鏈結構梳理;中國倉庫總面積變化情況;全國物流地產參與主體;中國倉儲物流產業園區建設狀況等

行業概況

1、定義

倉儲物流業指專門從事貨物倉儲、貨物運輸中轉倉儲，以及以倉儲為主的物流配送行業。傳統倉儲僅僅是指倉儲物流企業按照客戶要求從事的庫存管理和庫存控制等倉儲物流業務。現代倉儲物流業涵義更為廣泛，它是指以從事倉儲物流業務為主，提供貨物儲存、保管、中轉等傳統倉儲服務，同時能夠提供流通領域的加工、組裝、包裝、商品配送、信息分析、質押監管融資等增值服務以及倉庫基礎設施的建設租賃等業務的倉儲型物流企業的集群體。

根據倉儲中心的不同類型，現代倉儲物流行業按功能劃分主要可分為集貨中心、分貨中心、轉運中心、加工中心、儲調中心、配送中心、物流中心。

2、產業鏈剖析：倉儲細分種類多

從產業鏈來看，我國倉儲物流行業產業鏈主要包括上游硬件設備、軟禁服務商，中游通用倉儲、特殊倉儲以及與進出口息息相關的海外倉儲。在下游運用領域，我國倉儲物流行業對應多個下游行業，包括地產、電商、汽車、零售、醫藥等。

我國倉儲物流行業上游硬件設備供應商包括貨架、自動化立體倉庫、托盤以及其他倉儲設備供應商，包括蘭劍智能、諾力股份等。軟件供應商主要包括元工國際、華普匯能等。中游通用倉儲企業包括普洛斯、京東物流、蓋世物流等，特種倉儲包括北方集團、京東冷鏈等，而海外倉、保稅倉建設企業包括谷倉、聚力等。

行業發展歷程：上世紀五十年代開始起步

中國現代倉儲發展經歷了人工倉儲、機械化倉儲、自動化倉儲和智能化倉儲四個階段，自動化倉儲階段開始，行業融入了大量的技術，通過應用自動設備(例如自動貨架、自動立體倉庫、自動識別、自動分揀以及各類AGV機器人減少人工操作，提升效率。智能化倉儲階段的科技應用程度最高，各類新一代互聯網技術、自動分揀技術、光導技術、射頻識別技術、聲控技術等高度融合，形成一個智能化的整體，對倉儲進行有效的計劃、執行與控制。

行業政策背景：多項指導類政策引導行業快速快速發展

為了推動中國倉儲物流行業走上更為規范、快速的發展道路，國家發布了一系列相關的政策法規，包括從成本端減少倉儲物流企業壓力、從運營端提升倉儲物流企業的效率等。政策的發布使得國家為倉儲物流企業的發展提供了政策方向。

行業發展現狀

1、通用倉儲面積持續增長、東部地區發展迅速

從通用倉庫面積來看，2018年至2022年，我國通用倉庫面積持續增長。根據物聯云倉每年末統計的全國通用倉儲面積，可以得出，2018年至2023年6月，我國全國總倉庫面積由2.54億平方米增長至4.04億平方米。其中，自2020年起，倉庫面積增速總體有所提升，2022年，我國倉庫總面積達到3.88億平方米，增速為12.46%。到2023年6月，我國倉庫總面積為4.04億平方米。

注：該圖表數據更新至2023年上半年。

2023年6月，根據據物聯云倉數字研究院大數據平臺數據顯示，新建項目共有14起，供應面積達到115.2萬平方米，環比下降14.76%，較去年6月同比下降14.65%。從新增面積的地區分布看，新增供應主要集中在東部地區(占比92.26%)，其次是中部地區(占比4.04%)。

2、社會物流總額保持增長態勢

從社會物流總額來看，近年來，我國物流總額持續增長，2018年，我國物流總額僅為283.1萬億元，而2022年，該數值增長至347.6萬億元，同比增速為3.70%.2023年1至8月，我國物流總額為216.4萬億元，同比增長4.8%。

3、倉庫總面積超過4億平方米

截至2023年10月24日，根據物聯云倉數據，我國倉庫總面積為4.05億平方米，可用面積達到7341.12萬平方米，在建面積為2032.61萬平方米。擁有倉庫園區8535個，覆蓋城市240個。

注：該圖表數據截至2023年10月24日。

4、倉儲地產快速發展

近幾年，電子商務蓬勃發展的推動下，我國倉儲地產企業快速發展，倉庫網點逐步向二、三線城市延伸。除了傳統倉儲地產企業持續發力，商業地產企業以及中外各類財團也紛紛跨界，先后進人倉儲地產領域。金地集團、恒大地產、中糧地產、綠地集團、萬科等多家傳統商業地產開發企業進軍倉儲地產市場;中外各類財團紛紛注資中國倉儲地產企業，進行戰略合作，加大對倉儲地產的投入。如，普洛斯獲得中資財團25億美元的投資，并先后與五洲國際、中儲股份等達成戰略合作協議。

隨著我國電子商務和對外貿易的發展，以普洛斯為代表的傳統物流地產商、傳統房地產企業、電商企業、快遞企業和金融機構紛紛進駐物流地產項目，參與倉儲地產的規劃和發展。

行業競爭格局

1、區域競爭：東部地區倉儲物流園區建設規模較大

從我國倉儲物流產業園的分布來看，東南沿海地區物流產業園區分布較為廣泛。分省份來看，截至2022年，江蘇省已運營、總共建設的物流園區數量均為全國最多，其中，已運營的產業園數量達到165個，在建產業園區數量達到11個。山東其次，已運營產業園數量為137個，在建產業園區數量為27個。廣東位居第三，已運營產業園數量為132個，在建產業園數量為27個。

2、企業競爭：京東、菜鳥領跑行業

根據CNPP，2023年我國十大倉儲物流品牌榜包括京東產發、菜鳥網絡、蘇寧物流、日日順供應鏈、廈門象嶼、中外運物流、中儲股份、安得智聯、寶供物流、中遠海運物流。其中，廈門象嶼、中外運物流、中儲股份、中遠海運物流為國資背景的公司，其余為民營企業。總體來看，我國倉儲物流行業中，國有企業和民營企業呈現共同發展、相輔相成的競爭格局。

行發展趨勢預測

1、“實時物流”提升行業運轉效率

實時物流(RTL)是指通過使用最新信息技術與現代物流技術來積極地消除物流業務流程中的管理與執行的延遲，從而提高企業整個物流系統反應速度與競爭力，提升物流企業服務水平的當代物流理念。它體現了企業的物流業務能力。在實際操作中，“實時”不代表馬上，不僅僅是物流獨立作業環節的實時，而是體現的物流系統的實時，體現的是整體的實時。例如運單到了，馬上錄入就不是實時，而采用自動識別技術及標準化單據，瞬間掃描后即可向系統錄入信息，就減少了訂單錄入的延遲，或者是訂單本身就是通過信息系統進行傳輸的，也才能做到實時。再比如，貨車到了，馬上開始揀貨、配貨，就不是實時，而是按計劃提前揀貨配貨，車到時即可實時裝貨才能更有效率。

實時物流作業系統主要分為實時采集、移動計算、實時傳輸、實施管理、實時配送、實時追蹤六大模塊，其各個功能模塊所使用的技術可以說是現代物流技術的集中體現，他涉及到了目前最熱門的自動識別技術、電子標簽技術、移動計算技術、無線傳輸技術、在線管理技術、GPS衛星定位與追蹤技術、電子地圖技術等。

所有的實時物流功能性技術都必須是通過網絡化技術達到信息共享的，因此互聯網、局域網、專網、EDI等已經成為實現實時物流的必要條件，所有的物流軟件、物流管理系統也都是以建立在互聯網基礎上為基本模式。

2、海外倉需求明確

在跨境電商蓬勃發展的大環境下，近三年以來，不管是海外倉還是專線，數量都在持續增長。但疫情期間，在大量國際航班停航等特殊情況下，2020年專線增速與2019年相比有所放緩;相反，海外倉需求爆發，大量物流商涌入建倉。以美國為例，2020年，美國的海外倉不僅是在數量還是增幅上都高于專線，可見美國作為跨境電商賣家的核心市場，受到亞馬遜FBA限制入倉政策的影響巨大，不僅有大量直發賣家轉第三方海外倉發貨，同時也有大量FBA賣家使用第三方海外倉中轉補貨。

近兩年，海外倉的發展也是在我國的發展規劃中的。例如十四五發展規劃中，均提到了鼓勵發展跨境電商，支持海外倉建設和發展等內容。其中，《“十四五”商務發展規劃》提出在開展跨境電商“十百千萬”專項行動、規則和標準建設專項行動、海外倉高質量發展專項行動的基礎上，明確了到2025年，要讓跨境電商等新業態的外貿占比提升至10%。

3、市場競爭愈加激烈

整體來看，中國倉儲物流市場雖有一定的進入壁壘，但對于有一定地產資源的企業來講，進入行業較為容易，疊加倉儲物流行業部分細分領域發展較為迅速，同時區域間發展存在差異，未來將會有更多市場參與者參與進來，市場競爭加劇。

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國倉儲物流行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、產業招商、產業圖譜、智慧招商系統、行業地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報、十五五規劃等解決方案。如需轉載引用本篇文章內容，請注明資料來源（前瞻產業研究院）。

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