房地產行業主要上市公司：萬科A(000002)、保利地產(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(00960.HK)

本文核心數據：中國房地產行業發展歷程、中國房地產行業重點政策匯總、全國商品房銷售面積與銷售金額、產業鏈各環節市場份額占比

行業概況

1、定義

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。根據用途的不同，主要分為住宅房地產、商業房地產及產業房地產。住宅房地產是指用以居住的地產，包括普通住宅、公寓、別墅等房地產形式;商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式;產業房地產是指以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力的新型房地產形式。

2、產業鏈剖析：產業鏈環節市場龐大

隨著我國房地產行業的快速發展，在帶動一個城市GDP增長的基礎上，房地產產業鏈上相關產業也隨之壯大。產業鏈主要分為上中下三個階段，房地產上游主要包括土地供應、建筑材料、工程機械三個環節;中游產業鏈包括工程咨詢(規劃、勘察、設計等)、施工建設、房地產開發三個環節;下游主要包括裝飾裝修、物業管理兩個環節。其中，上游的土地供應環節由政府部門主導。

行業發展歷程：行業正處于規范調整期

1998年住房市場化改革完全推開了我國房地產市場發展的大門，房地產業迅速崛起，隨著住房建設的快速發展，其對經濟的影響愈發不容忽視。我國房地產市場自發展以來主要經歷以下幾個階段：

(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開放前二十年的時間里，房地產市場的發展停滯不前，雖然政府當時進行了多方面的嘗試，但是效果不大。

(2)起步發展階段(1998-2002年)。1998年標志著我國福利化分房制度的徹底結束和住房制度改革市場化的正式開始，至此，我國住房制度發生本質性變化。金融業改革和國外資本介入為房地產行業帶來資金支持，同時外資流入帶來對寫字樓和辦公樓的需求，房地產市場的供給和需求進一步擴大。

(3)快速發展階段(2002-2009年)。2003年房地產業被列為我國經濟性支柱產業，房地產投資大幅增加，房價上漲。同時，針對房地產市場在此時期的一些表現，國家逐漸加強房地產信貸控制，靈活調整房貸利率等促進和規范房地產市場發展。

(4)頻繁調控階段(2009-2013年)。針對不斷上漲的房價，國家頻繁出臺相關調控政策，進一步強化差異化住房信貸政策，嚴格控制對非首套房的信貸政策，抑制投資、投機性購房需求。國八條和新國五條出臺，各大城市相繼頒布限購限貸政策，企圖控制房價過快上漲。

(5)調整規范階段(2013年至今)。2013年房地產市場長效機制的提出為房地產市場的調控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強調綜合運用金融財稅等手段“加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴格控制房地產信貸供需雙方規模，避免炒房行為抬高房價。一系列政策表明，未來長期的一段時間內，我國的房地產行業將進入調整規范階段，將是一個長期的國家策略，也是未來很多年的一個長期的制度頂層設計。

行業政策背景：頻繁調控，保證健康發展

自20世紀90年代土地使用權出讓制度的確立以來，我國房地產行業歷經了多次重大政策調控。總體來講，房地產刺激與打壓政策對房地產投資相應地形成激勵與遏制的作用，即房地產的供給與房地產調控政策的方向一致。

1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調控效果激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。

2003年，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。該政策極大的推動了房地產業的迅速發展。同時，為抑制房價的快速上漲，國務院等部門出臺了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，又稱“老國八條”等政策，以促進房地產市場健康發展。在各類政策下，我國房地產行業處于頻繁調控期。

2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。國家、地區的各項規劃與政策中也在強調要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、銀保監會等機構針對房企提出三道紅線政策，開始在全國實施。三道紅線即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。按照監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

行業發展現狀

1、房地產行業開發投資規模增速有所減緩

由于國家對房地產行業的嚴格調控，從開發投資規模的增速上來看，2010-2015年期間，增速總體呈現連續下降的趨勢;2016年房地產開發投資增速開始反彈，2016-2019年期間，增速有所回升;由于疫情及房地產行業整體下行等原因，2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份，2022年房地產行業開發投資規模為9.1萬億元。

在開發投資規模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開工意愿持續下降。2022年1月至8月，房企新開工面積規模為8.51億平方米，同比大幅下降37%，與2020年同時期相比下降39.2%。

2、全國商品房銷售面積與銷售金額規模上升減慢

總體來看，我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現上升態勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

3、房地產開發企業資產負債率呈現逐年上升的趨勢

2014-2020年期間，我國房地產開發企業資產規模呈現逐年上升的趨勢，2018年突破80萬億元，與此同時，資產負債率也處于持續上升的態勢之中，由2014年77%的負債率上升至2020年80.7%。

4、房地產景氣指數有所下降

從房地產行業總體景氣度來看，2016-2019年，全國房地產總體景氣指數呈現上升趨勢，2020Q1由于新冠疫情的影響，行業總體景氣指數有所下降。隨著疫情逐漸得到控制，全國房地產總體景氣指數不斷回升，2020Q4為118.2%。2021年第二季度開始，全國房地產總體景氣指數有所下降，2022Q2為98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近幾年政府宏觀調控收緊的背景下，房地產企業依舊處于高速擴張之中，沒有及時調整好經營規模與擴張速度，不少企業陷入資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出現危機拉開了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿、融創等龍頭房企。

行業競爭格局

1、區域競爭：廣東與江蘇商品房銷售面積領先

國家統計局數據顯示，2021年全國31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長為正，2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長7.2%，安徽省商品房銷售面積同比增長9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長為負，2021年廣東省商品房銷售面積同比增長-6%，河南省商品房銷售面積同比增長-5%。同時可以觀察得到，城市之間商品房銷售面積梯級分布較為明顯，如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬平方米，與江蘇省相差14671萬平方米。

2、企業競爭：各環節競爭者眾多

房地產行業擁有著復雜的產業環節，市場參與者眾多，每個領域的優勢競爭者各不相同。通過計算該環節企業2021年營收占該環節所有上市企業的營收總和來得到市場份額占比。中游環節中，在工程咨詢方面，太極實業占據了主導地位，市場份額接近三分之一，其次是華建集團，為11%;在建設施工方面，中國建筑占據了絕對的市場地位，市場份額占比接近四分之三，其次是上海建工與陜西建工;在房地產開發方面，由于該環節市場競爭者眾多，因此龍頭企業的絕對地位不明顯，前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬科A，其中綠地控股市場份額為8%。

行業發展前景及趨勢預測

1、堅持“房住不炒”的定位與轉型升級

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來，國家層面及各省市陸續出臺了相關房地產調控政策，以促進房地產市場的健康持續發展。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。目前，全國31個省、自治區和直轄市均對“十四五”期間房地產市場提出了發展目標及方向。其中，有部分地區對“十四五”期間房地產行業規劃了具體目標，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉建設發展規劃》中指出完成房地產開發投資12500億元，江西指出在“十四五”期間完成房地產開發投資12500億元，黑龍江提出城鎮人均居住面積達到385平方米;部分地區對房地產行業的規劃了發展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。

另外一方面，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，低碳經濟將成為各行各業未來重要的發展機遇之一。而房地產行業作為綠色減碳的關鍵領域，尤其是目前正面臨著發展模式轉型的“陣痛期”，低碳發展無疑是房地產行業重要的經濟發展長線邏輯，更將成為突破行業困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數字化技術向低碳發展轉型，無疑將成為房地產行業轉型的新風口，是實現告別“高杠桿、高負債、高風險”的“舊三高”模式，邁向“高質量、高品質、高效益”的“新三高”發展關鍵所在。

2、預期2022年房地產市場逐漸修復

2022年，受宏觀經濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行。在市場景氣度加速下行背景下，為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，2022年以來中央多次釋放維穩信號，將“保交樓”作為下半年工作重點之一，具體措施包括設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合和重組等方式，參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調。

在房地產政策相對平穩的條件下，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告(No.19·2022)》預計，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%;房地產開發投資增速下降，增長0.8%，住宅開發投資由正轉負，下降0.2%;在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。

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