近年來，隨著我國老齡化進程的不斷深入，龐大且復雜的養老需求催生出供不應求的市場現狀；加之房地產亟待告別傳統單一的住宅開發模式，尋求新的利益增長點。未來，養老地產行業發展前景可觀。

融資模式分析

由于我國的金融體系的不健全，投融資主體相對而言比較單一。改革開放以來，我國的養老房地產融資渠道打破了以往單一的依靠國有商業銀行的桎梏，開始向多元化發展，但是相對國外發達國家的完善的金融體系而言，我國目前的養老房地產融資渠道仍然非常狹窄，資金不足是困擾養老房地產市場發展的一大因素。當前養老房地產融資來源主要有：國有商業銀行、住房公積金組織和房地產證券化部門、儲蓄機構、保險機構、養老基金。

運營模式

目前，我國養老地產行業主要有三種運營模式，銷售型模式、會員制模式、反按揭模式。

銷售模式：養老地產項目完成之后向老年住戶出售是一種與傳統的房地產開發項目類似的入住方式。它的優點在于快速回籠資金，后續服務牽涉較少。但是對入住的老年住戶而言，即使在后期入住使用過程中發現有這樣那樣的問題，也很難使問題得到圓滿解決。目前，銷售模式的主要優點是回款速度較快，缺點是對服務和管理的水平要求較高。

會員制模式：已繳納租金的形式入住老年公寓是指先期繳納一定的定金，然后每月支付租金，定金最后返還的入住方式。這類入住方式對開發商而言資金回收期較長，但是如果運營得當的話，可以獲得良好的口碑，從而在后期獲得持續的穩定回報。從老年人的角度而言，可以時刻對自己入住的老年住宅進行監督，促使其服務更加完善，為自己生活的便利及舒適十分有利。會員制模式的主要優點是服務和管理水平較高，后續回報穩定；缺點是投資回收周期過長。

反按揭模式：老年夫妻買下或者用原有的住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關結構評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時該住宅歸銀行等處置。反按揭入住方式關注的是中低收入但有房產的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養老就是解決我國養老問題的重中之重。反按揭模式的優點是能夠合理利用住房資源，減少子女的資金壓力。但是這種模式在很大程度沖擊了現有養老方式，因此會在一定程度影響家庭關系和諧。除此以外，目前國內尚未建立一個完善的信任機制，后續的房子處理問題容易激發老人子女與中介機構的矛盾。

管理模式

目前，我國養老房地產行業主要有三類管理模式。一是開發商管理模式；二是戰略聯盟管理模式；三是專業公司管理模式。

開發商管理模式：是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，未入住的業主提供直接的服務，業主自始至終的相對人只有一家。采用此種模式有利于加強業主與開發商的溝通，可以建立起順暢的協調溝通機制，能夠實現雙方利益的最大化。采用開發商管理模式，能夠迅速建立起成熟的服務體系，提升服務品質和質量。

戰略聯盟管理模式：是指開發商與一些專業化的公司建立合作關系，進行養老地產的日常運營管理。此種模式構建了非常完善的服務體系，包括生活照料、醫療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面，這些服務形成了一個完整的養老體系。通過與餐飲服務、綜合后勤、知名健身抗體會所、醫療機構等建立戰略聯盟關系，可以打造集居家養老與機構養老于一體的高端老年生活社區。在品牌的統領下，確保在較短的時間內，形成養老服務行業聯盟，通過專業化的分工，構建獨特的服務體系，提升服務品質。

專業公司管理模式：是指地產商引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理。此種模式構建專業化水平高，服務體系完善，內容涵蓋生活照料、醫療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面。此種模式操作靈活，經營便捷，服務質量高。通過專業化的分工，構建精準的專業服務體系，提升服務品質。目前國內大多數養老地產項目采用專業公司管理模式，通過多年的實踐證明，該模式具有較強的生命力和可調節性。

以上數據來源參考前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》。

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