近年來(lái)，隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的不斷深入，龐大且復(fù)雜的養(yǎng)老需求催生出供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀；加之房地產(chǎn)亟待告別傳統(tǒng)單一的住宅開(kāi)發(fā)模式，尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景可觀。

融資模式分析

由于我國(guó)的金融體系的不健全，投融資主體相對(duì)而言比較單一。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的養(yǎng)老房地產(chǎn)融資渠道打破了以往單一的依靠國(guó)有商業(yè)銀行的桎梏，開(kāi)始向多元化發(fā)展，但是相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的完善的金融體系而言，我國(guó)目前的養(yǎng)老房地產(chǎn)融資渠道仍然非常狹窄，資金不足是困擾養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大因素。當(dāng)前養(yǎng)老房地產(chǎn)融資來(lái)源主要有：國(guó)有商業(yè)銀行、住房公積金組織和房地產(chǎn)證券化部門(mén)、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金。

運(yùn)營(yíng)模式

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)主要有三種運(yùn)營(yíng)模式，銷(xiāo)售型模式、會(huì)員制模式、反按揭模式。

銷(xiāo)售模式：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后向老年住戶出售是一種與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)似的入住方式。它的優(yōu)點(diǎn)在于快速回籠資金，后續(xù)服務(wù)牽涉較少。但是對(duì)入住的老年住戶而言，即使在后期入住使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有這樣那樣的問(wèn)題，也很難使問(wèn)題得到圓滿解決。目前，銷(xiāo)售模式的主要優(yōu)點(diǎn)是回款速度較快，缺點(diǎn)是對(duì)服務(wù)和管理的水平要求較高。

會(huì)員制模式：已繳納租金的形式入住老年公寓是指先期繳納一定的定金，然后每月支付租金，定金最后返還的入住方式。這類(lèi)入住方式對(duì)開(kāi)發(fā)商而言資金回收期較長(zhǎng)，但是如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)?shù)脑?，可以獲得良好的口碑，從而在后期獲得持續(xù)的穩(wěn)定回報(bào)。從老年人的角度而言，可以時(shí)刻對(duì)自己入住的老年住宅進(jìn)行監(jiān)督，促使其服務(wù)更加完善，為自己生活的便利及舒適十分有利。會(huì)員制模式的主要優(yōu)點(diǎn)是服務(wù)和管理水平較高，后續(xù)回報(bào)穩(wěn)定；缺點(diǎn)是投資回收周期過(guò)長(zhǎng)。

反按揭模式：老年夫妻買(mǎi)下或者用原有的住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)結(jié)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)該住宅歸銀行等處置。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類(lèi)家庭在未來(lái)的老年人群體所占比例最大，做好這類(lèi)家庭的養(yǎng)老就是解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的重中之重。反按揭模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠合理利用住房資源，減少子女的資金壓力。但是這種模式在很大程度沖擊了現(xiàn)有養(yǎng)老方式，因此會(huì)在一定程度影響家庭關(guān)系和諧。除此以外，目前國(guó)內(nèi)尚未建立一個(gè)完善的信任機(jī)制，后續(xù)的房子處理問(wèn)題容易激發(fā)老人子女與中介機(jī)構(gòu)的矛盾。

管理模式

目前，我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)主要有三類(lèi)管理模式。一是開(kāi)發(fā)商管理模式；二是戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式；三是專(zhuān)業(yè)公司管理模式。

開(kāi)發(fā)商管理模式：是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營(yíng)管理，未入住的業(yè)主提供直接的服務(wù)，業(yè)主自始至終的相對(duì)人只有一家。采用此種模式有利于加強(qiáng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的溝通，可以建立起順暢的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，能夠?qū)崿F(xiàn)雙方利益的最大化。采用開(kāi)發(fā)商管理模式，能夠迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和質(zhì)量。

戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式：是指開(kāi)發(fā)商與一些專(zhuān)業(yè)化的公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理。此種模式構(gòu)建了非常完善的服務(wù)體系，包括生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、心理咨詢(xún)、家政等方面，這些服務(wù)形成了一個(gè)完整的養(yǎng)老體系。通過(guò)與餐飲服務(wù)、綜合后勤、知名健身抗體會(huì)所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，可以打造集居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。在品牌的統(tǒng)領(lǐng)下，確保在較短的時(shí)間內(nèi)，形成養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)聯(lián)盟，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的分工，構(gòu)建獨(dú)特的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。

專(zhuān)業(yè)公司管理模式：是指地產(chǎn)商引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理。此種模式構(gòu)建專(zhuān)業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、心理咨詢(xún)、家政等方面。此種模式操作靈活，經(jīng)營(yíng)便捷，服務(wù)質(zhì)量高。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用專(zhuān)業(yè)公司管理模式，通過(guò)多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性。

以上數(shù)據(jù)來(lái)源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》。

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