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房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 最新行業(yè)動(dòng)態(tài)，解密市場(chǎng)盈利點(diǎn)，把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán) 詳細(xì)>>

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？

房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌或已見(jiàn)底 最佳購(gòu)房時(shí)

房地產(chǎn)眾籌降低入市門檻 投資者入市將加

一、 針對(duì)過(guò)緊的樓市政策，央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》

我國(guó)政府對(duì)樓市市場(chǎng)的看法是典型的凱恩斯主義者。認(rèn)為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)能夠更好的糾正市場(chǎng)自由運(yùn)行的偏差及不合意的地方。而且我國(guó)政府針對(duì)樓市頻頻出臺(tái)政策也已經(jīng)證明了這點(diǎn)。在樓市成交量及價(jià)格持續(xù)走低時(shí)，發(fā)布政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以防止市場(chǎng)持續(xù)低迷對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成不良影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高漲或者過(guò)熱時(shí)，發(fā)布從緊的樓市政策，以防止過(guò)熱的樓市占據(jù)大量的社會(huì)資源，減少宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設(shè)計(jì)與投資前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示，與2013年我國(guó)商品房成交面積同比均為正值且全年同比增長(zhǎng)率在10%以上相比，2014年以來(lái)，我國(guó)商品房成交量持續(xù)走低，同比增長(zhǎng)率均為負(fù)值。

圖表1：2013-2014年8月我國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)率情況（單位：%）

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

針對(duì)我國(guó)2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，2014年9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，各大銀行接到通知后，陸陸續(xù)續(xù)的開(kāi)始執(zhí)行新政。《通知》針對(duì)我國(guó)目前的樓市狀況，意在糾正之前的從緊的樓市政策。

二、《通知》三大特點(diǎn)分析

1、對(duì)首套房的定義進(jìn)行了修訂。放款了對(duì)首套房的限制。購(gòu)房者只要還清了之前的房貸，那么不論名下有多少套住房，再購(gòu)房貸款的話，均算是首套房，可以獲得首套住房貸款的利率支持及30%的低首付。對(duì)首套房的定義修改后，符合首套房的購(gòu)房者數(shù)量大幅度增加，增加了市場(chǎng)購(gòu)買方的數(shù)量。

2、非本地居民的也可以購(gòu)房。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。對(duì)非本地居民發(fā)放貸款能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

3、規(guī)定了最低貸款利率為基準(zhǔn)利率的7折。對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。《通知》規(guī)定了首套房貸款利率的下限。然而根據(jù)目前銀行的經(jīng)營(yíng)狀況，銀行更偏向?qū)①J款投向消費(fèi)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的增大，銀行放貸利率的降低，使得銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)收益率偏低，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，銀行實(shí)行0.7倍基準(zhǔn)利率的可能性較小，利率在0.9倍基準(zhǔn)利率的可能性較大。

三、2014年第四季度，商品房成交量有望回升

在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格較髙，對(duì)于大多數(shù)的工薪購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一次性付款購(gòu)買商品房的壓力很大，因而不得不按揭買房。這就使購(gòu)房者與利率之間建立了緊密的聯(lián)系。利率的上升或下降將會(huì)直接影響購(gòu)房者的月還款額，在成本效應(yīng)的影響下，會(huì)使一部分購(gòu)房者進(jìn)入或退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房地產(chǎn)需求的變化。利率上升，月按揭還款額上升，購(gòu)房總成本增加，對(duì)房地產(chǎn)需求下降。利率下降，月按揭還款額下降，購(gòu)房總成本下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上升。

圖表2：剛性需求市場(chǎng)中利率對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

《通知》從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，一個(gè)是購(gòu)房者數(shù)量，另外一個(gè)是購(gòu)房者購(gòu)房成本。重新定義首套房及允許符合條件的非本地居民購(gòu)房能夠增加購(gòu)房者的數(shù)量。對(duì)首套房的貸款利率支持，能夠降低購(gòu)房者的成本。從以上兩個(gè)方面來(lái)，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)2014年第四季度及2014年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)改變目前持續(xù)走低的趨勢(shì)，成立量將會(huì)回升。