萬科的出路在何方？

萬科，作為整個中國房地產的標桿，蟬聯年度銷售總額冠軍多年。說萬科的出路在哪里，就像在說整個中國房地產的出路在哪里一樣。

年初，萬科的郁亮就帶隊分別拜訪阿里巴巴，騰訊，小米等電商巨頭，儼然是要拉開架勢研究電商了。同時又讓90后的自主創業者到萬科演講，對中國的未來購房者群體體現了前瞻性的關注。90后、網絡、電商，這其中的關聯性不言自明。在互聯網要將所有傳統行業革命的今天，萬科作為房地產企業的龍頭，也順大流般開始了自我革命。

90后真的不會買房嗎？

但這個未來在多遠之后，你我永遠不知道。房地產行業和零售業及其他多種傳統行業最大的不同之一，就在于它的地域性。而且說90后都不會買房了其實是很偏頗的，雖然90后的創新意識與自我意識已經和20年前的年輕人有了天差地別，但是中國家庭意識的影響和傳承是不可忽略的，對于家庭觀念的培養已經深入骨髓，而家和房子，在中國人的觀念里也劃上了驚人的等號。

在整個國人的觀念沒有發生根本轉變之前，筆者相信如萬科一般保守的公司，是不會輕易做出變革性的決定的。畢竟他承擔不起任何一個決定所帶來的負面效果。而電商要讓整個中國房地產洗牌的事情，在未來三年內很難發生，這與中國現行的政治體制和客戶群體是有著莫大關聯的。這一關聯只要簡單的拉出一張各省市外地人置業比例的清單就清楚了。所有購房者，和其購房的地域總會產生三緣關系的，簡而言之，打算在上海發展，定居的人，在北京買房的可能性有多大呢？所有的外地人購房的情況，都與該城市的外來人口是呈現正相關的。而電商的最大意義在于，實現了不同區域的商家和客戶的關聯，這種關聯，至少目前在房地產銷售上看來，顯得如此的可笑。

中國房屋的需求仍在增加

前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》調查顯示，房地產市場的繁榮確實是政策改革的結果。房地產市場需求的快速增長是伴隨著中國住房制度改革的背景下進行的。房屋作為每個人的必須性需求，特別是隨著中國城鎮化的進展，城市房地產的巨大需求就被培育出來。需求的強勁促使價格的快速上漲，1998-2004年我國房地產價格按照23%-36%的速度快速增長。

2005年我國開始新一輪的房地產調控政策，主要目標是抑制房價過快上漲，2010年就開始了所謂的史上最嚴厲的調控政策。然而民眾對房價的預期始終是上漲的，不論從哪個方面看，民眾都不相信政府打擊房價的決心。在看漲的預期下，2005年和2010年兩次房地產調控政策出臺是，市場依然樂觀。只有在政策持續了一兩年之后，市場的溫度才會有所下降。

圖表1：20世紀90年代以來調控與刺激政策下的中國房地產業市場形勢（單位：億元，%）

資料來源：前瞻產業研究院

從上圖的價格增長速度線可以看出，2005-2012年房地產價格的增長速度并不比2004年以前的投資熱時的價格低，甚至要高于后者，房價一直在變漲。

由此可見，房屋作為大多數民眾的剛性需求，其受政策的影響較小。原因是這么多年房地產的新增供給有許多被投資客所購得，他們在推高價格的同時也擠壓了普通民眾的剛性需求。在剛性需求沒有被滿足的情形下，房地產調控政策難以對需求和價格形成實質性影響。

目前，中國已經開始推“二胎”政策，在中國人口基數不斷增加下，或將進一步推高中國房屋的剛性需求，加之中國五千年的傳統文化使得整個國人的觀念不可能在短時間內發生根本轉變，故筆者認為，說90后不會購房的論調是站不住腳的。