根據《中華人民共和國土地管理法》，國家對宅基地的處置有明確的要求。具體來看，主要包括四點：

圖表1：宅基地買賣四大要點

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一看買方的主體資格。宅基地使用權，屬于農村集體成員所有。因此，買方必須是農村居民，且必須與賣方屬于同一農村集體成員。這里需要提醒的是，國家三令五申特別強調，城鎮居民不具備農村宅基地和房屋買賣的主體資格。

二看賣方的主體資格。賣方必須對出售的宅基地享有法律意義上的使用權。這里有兩層意思，一是這塊地本身確實是宅基地，可以取得權證，或者已經取得了權證;二是賣方對該宅基地確實具有使用權，有權對該宅基地進行處置。

三看買方有無宅基地。農村居民使用宅基地，應遵守“一戶一宅”的原則。已有宅基地的農村居民不能再申請宅基地，也不能購買宅基地。

四看是否經村集體同意。只有村集體經濟組織才有權對宅基地作出實質性處分。農村宅基地買賣，需經村集體同意，這是必經程序。 如果上述條件都符合，那么農村宅基地就可以買賣，買賣達成后，建議雙方及時到登記機關辦理登記或過戶手續，以后今后發生不必要的糾紛。

目前，探索宅基地的“三權分置”，宅基地的所有權、資格權、使用權分離。對于宅基地使用權流轉是有限制的，宅基地使用權的放活只在于特定領域，比如鄉村旅游，鄉村養老等對鄉村的發展建設有益的產業。

要贏的社會資本的青睞，可結合近兩年火熱的“特色小鎮”，充分發揮政府、產業、當地特色等發展打造“特色小鎮”。打造特色小鎮重點和注意事項具體如下，僅供參考。特色小鎮規劃要建設符合國家、地方政府要求。

特色小鎮建設基本原則

首先，一個理想的特色小鎮必須是符合國家特色小鎮建設原則的，2017年四部委聯合發布的《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》中提出五大堅持，即堅持創新探索、因地制宜、產業建鎮、以人為本和市場主導。2018年8月，發改委發布的《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》還另外補充了三點，堅持規范發展、典型引路、優化服務。

圖表2：特色小鎮建設原則

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特色小鎮建設的十大任務

具體來看，在堅持以上特色小鎮的建設原則上，理想的特色小鎮還需要緊緊圍繞著國家政策大方向的十大建設任務展開，總結為三個維度十大任務。

第一，在產業定位維度上，不論是房企還是其他企業，理想的特色小鎮建設需要準確把握特色小鎮內涵、遵循城鎮化發展規律、注重打造鮮明特色。換句話來說，就是要因地制宜的發揮“特色”，真正意義上做到產業“特而強”。

第二，在功能定位維度上，理想的特色小鎮需要在有限的用地面積里有效融合“生產、生活和生態三大功能”，真正意義上做到形態上的“小而美”。

第三，在小鎮開發和運營的維度上，要求嚴控數量，在發揮政府規劃引導作用時要厘清政府與市場的邊界。此外，還明確提出要“嚴控房地產化傾向”，防范“假小鎮真地產”項目，這一點需要引起房地產企業的重視。

圖表3：特色小鎮建設的十大任務

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步驟二（開發）：因地制宜選擇特色小鎮開發模式

根據開發主體的不同，中國特色小鎮開發模式包括四類：政府主導型、企業主導型、PPP模式、地產企業主導，不同開發模式各具優勢和劣勢。政府主導模式下，政府可以集中大量資本和人力，協調多方面資源建設和產業鏈服務關系來建設特色小鎮；企業主導模式可以充分發揮失常對資源的主導作用；PPP開發模式則可以充分利用政府和企業雙方資源優勢，降低、分散風險；地產企業主導模式的特色小鎮開發具備開發實力優勢和資金優勢。

圖表4：中國的四大特色小鎮開發模式

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