浦東前灘將再造一個陸家嘴

上海浦東前灘規劃將于本月29日借宿網上公示，對于這份公眾期盼已久的規劃，浦東新區區長姜樑表示“怦然心動”，業內也一致認為這將會帶出一個全新“陸家嘴”版圖。

前瞻網記者了解到，2012年初，上海市委書記俞正聲曾在公開場合表態，上海“十二五”重點開發浦東前灘、世博園區、臨港地區、徐匯濱江、虹橋商務區、迪士尼園區等六區域。

為了充分發揮世博會的后續效應，加快推動前灘地區的開發，市規土局會同浦東新區政府開展前灘地區的規劃工作，并于6月在上海市浦東新區規劃土地管理局網上進行公示。

根據公示內容，“黃浦江南延伸段前灘地區是以世博會為核心的黃浦江南部濱江區域的重要組成部分。地區自然環境獨特，生態條件較好，濱水資源豐富，擁有較佳的濱水景觀資源和豐富的發展空間。地區中部的東方體育中心及其配套的基礎設施已經建成并投入使用。”

據公示內容，前灘地區的總用地約283.17公頃，其中建設用地面積約278.98公頃，總建筑面積約350.16萬平方米，規劃人口2.5萬人。

與世博園板塊相連的前灘，規劃面積為陸家嘴的2-3倍，其規劃正對周邊房地產市場產生輻射，僅僅世博會期間，隨著交通和配套的完善，周邊房價已經上漲3-4倍。而6月20日，世博園區一塊商業地被中國黃金集團拿下，揭開了央企先期進駐的序幕。

據前瞻網記者了解，前灘板塊已經引進一家法國規劃設計公司做整體設計，欲打造與陸家嘴金融中心定位錯開又緊密相關的高端商業旅游社區。明年前灘將拉開大規模基礎設施建設，同時進行主力項目的招商，后年項目將逐步落地。

5-10年再造一個陸家嘴

根據網上公示，此次控制性詳細規劃的編制范圍是：北起川楊河，南至中環線(華夏路)，東起濟陽路，西至黃浦江，總用地面積283.17公頃，沿黃浦江岸線長度約為2.3公里。

前灘功能定位重點發展三大核心功能，即：總部商務、文化傳媒、運動休閑。同時，圍繞核心功能發展居住、酒店、商業購物等輔助功能，以及社區服務、專業服務、教育培訓、休閑娛樂等配套功能。

2010年世博會讓世人知道了浦東后灘，而東方體育中心周圍要開發的地塊與后灘隔著一條川楊河，被最新命名為“前灘”。上海市浦東新區人民政府新聞辦公室官方微博“浦東發布”指出，浦東新區將用3到5年時間，把“前灘”打造成上海新的世界級中央商務區。

浦東新區對這幅區域藍圖尤為看重。浦東新區區長姜梁曾表示，今后5年，浦東世博地區將重點突出總部、商務、會展和文化等產業功能。前灘面積可能超過兩個小陸家嘴地區，從功能定位上看，陸家嘴是金融城，主要是金融機構集聚，而前灘的定位將是為金融中心提供服務的跨國企業地區總部集聚地，比如會計、咨詢、法律、現代服務等。

這就意味著，前灘的開發在功能定位上將和陸家嘴形成一種互補的金融生態。“未來5-10年，一個全新的陸家嘴又將出現。”一位業內人士說，前灘的規劃將和世博園板塊密切相關。

克爾瑞房地產信息系統高級分析師薛建雄指出前灘規劃猶如陸家嘴的翻版，雖然與世博在同一個區域，但“目前發展主要靠政府政策傾斜”，薛建雄指出前灘的發展不可避免要通過“招商引資、土地廉價出讓、央企加入”這三種途徑帶動，一如陸家嘴早年以一批央企和上海本土大企業先行進入拿了20多幅土地，打造出多個商業項目，而后這些央企和本土大鱷又將一大批合作伙伴引進陸家嘴。

低成本吸引央企進駐

對于前灘的土地運營，正如薛建雄所言，一個新片區的項目前期投入資金占有量大，必須靠資金實力雄厚的央企才能撐起整個規劃。

“前面5-10年基本上是央企，以后才會有房企進入。”薛建雄說，例如上周世博園商業地塊底價出讓給了中國黃金集團，雖然近2萬元/平方米的樓板價很實惠，但前幾年的投入是要靠資金實力的。

6月20日，上海市規土局發布公告稱，浦東新區上海世博會地區B片區B03A-02號地塊，被中國黃金集團公司以8.4033億元底價摘得，折合樓板價1.94萬元/平方米。

作為上海老牌央企和實力開發商，前灘當然少不了陸家嘴集團的身影。與當年陸家嘴采取滾動開發策略不同，這次陸家嘴集團將為前灘前期開發一次性投入100億元，遠期帶動的投入將超過1000億元。據陸家嘴集團相關負責人介紹，前灘2.83平方公里綠化率要達到30%，總建筑量350萬到400萬平方米，辦公、商業、文化娛樂建筑約占總建筑量的一半，學校等公共服務設施約占10%，另外40%將建造國際社區和比較高端的白領居住區。

什么原因促使央企紛紛進入各個城市所謂的中央商務區呢?低地價帶來的高溢價收入是誘因。薛建雄以上周出讓的世博園地塊為例，他指出該地塊如果算上地下面積，負3負4層做停車庫、負1負2層做商業零售的話，建筑面積幾乎翻倍，如此2萬樓板價按建筑面積僅相當于1萬元。

當然，對于前灘，上海大量房企現在均處于兩難狀態：前景很好，但短期內無法套現，政府規定商業項目必須等到可以經營的時候才可以零售。這導致大部分房企保持觀望態度。“項目資金占有量大注定只有央企才會在第一輪進入。政府看中的是68家央企，最起碼也是保利地產這樣的。”一位知情人士透露，目前前灘已經劃分好一兩百幅地塊，可謂萬事俱備，只等著央企們行動了。