近來海南房地產供需狀況和運行情況大幅引發業界對海南樓市的高度關注，海南省住建廳日前下發通知，要求各地緊急清理當前商品房市場存量。

根據海口市住建局1月11日下發的《關于清理當前商品房市場存量的緊急通知》(下稱“通知”)，海口市商品房市場存量的清理工作范圍從2004年1月至2010年12月31日。

通知要求，凡在海口市領取預售許可證銷售商品房的房地產開發企業，須認真清理現有的在售樓盤，并將清理的結果報海口市住建局市場管理處，清理時間自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按時報送清理結果的樓盤，屆時暫予關閉，直至按規定報送清理結果后方可以開啟。

海南地產業內人士表示，海南此次大規模清理樓市存量主要是為了梳理和摸清真實市場供應情況，不會對海南樓市產生直接影響。

存量到底有多大

據前瞻網記者了解，時至2013年1月，國際旅游島政策出臺期滿兩年。兩年期間，海南樓市從急劇井噴到不斷回調，開發商和購房者逐漸回歸理性，市場運行開始趨于平穩。但當時大規模房地產項目在短期內上馬也同時埋下隱患，并在兩年后暴露出諸多問題亟待梳理和規范。

尤其是當前海南樓市的真實存量一直秘而不宣，除了一些長期開發的大型項目外，部分中小樓盤從2010年至今仍未售完。

海南此次清理工作主要是因為部分無效存量在期轉現過程中造成重復積壓，難以摸清有效庫存量，清理之后使商品房存量更加明確。

來自海南當地機構但未經官方證實的統計數據，截至2012年11月，庫存量最少的三亞為11萬平方米，需要2年消化。庫存量最大的陵水為188萬平方米，需要消化101個月。海口樓市庫存消化周期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月。

海南省官方去年唯一一次正式披露的數據顯示，截至2012年3月底，海南全省共計約有6410萬平方米的存量房。

1月8日，海南省住建廳有關人士介紹，目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米。不過，潛在供應量與庫存是兩個概念。官方亦未披露2012年海南房地產市場的新增供應量。

根據1月11日舉行的海南省住房和城鄉建設會議披露，2012年海南房地產開發投資完成830億元，商品房銷售完成890萬平方米，穩中有升。海南省副省長陳志榮在該會上稱，海南房地產市場不存在泡沫。

海口市房地產業協會1月9日召開新聞發布會披露，2012年海口市銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%;商品房價格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫存量為463萬平方米，處于可控與合理區位。

價格調整無法避免?

實際上，作為一個動態變量，樓市存量不僅包括新建商品房，還包括大量的二手房。但海南樓市是一個畸形市場，二手房市場遠遠落后新房市場，基本是租賃市場也比二手房交易市場更加活躍，導致二手房無法發揮應有的市場調節功能。

有海南開發商表示，當前海南樓市已經不是數據引領趨勢的時期，海南樓市固有的特點決定很難通過供需關系研判其未來走勢，根本上仍受限購等政策和全國樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業分化趨勢日益明顯。

當地媒體援引海南中原地產市場研究部付澤龍的觀點認為，現在的海南樓盤大致可以分為三個梯隊：第一梯隊是資源稀缺型樓盤，價格比較堅挺;第二梯隊是價格調整、推廣力度大的樓盤，這些樓盤普遍賣得不錯;第三個梯隊，是那些既沒有好資源，又不肯在價格上讓步的樓盤，這類樓盤的銷售基本處于停滯狀態。

在付澤龍看來，海南樓市進行價格調整已無法避免。現階段的樓盤，想要獲得比較好的成績，就必須在價格上做出讓步。

此外，需要警惕的是，海南房地產投資比重過大問題依然嚴峻。海南統計局數據顯示，2012年1至10月，海南省房地產投資占固定資產投資的比重為41%。而2009年同期，這一比重約為31.5%。這意味著房地產比重仍在上升。

海南省住房和城鄉建設會議提出，2013年海南房地產開發投資目標是增長15%至955億元。調整優化開發結構，進一步減少純商品住房比例，力爭實現基本平衡的供求關系，確保樓市穩步運行。