近來上海不斷出現“虧本賣房”的現象

樓市調控嚴執不怠，開發商們卻開始按捺不住了。據前瞻網記者了解，近來上海不斷出現“虧本賣房”的現象。8月初，上海嘉定區曾經的地王項目常發豪庭國際以低價開賣，房價甚至低于開發商當年拿地的樓面價。與之情形相似的還有中海長風板塊的紫御豪庭，其售價也接近成本價格。

近期開賣的各個“地王”，往往都是在2009年底拿的地。因為當時房地產市場行情火熱，開發商爭先恐后搶地，“地王”層出不窮。幾年之后，這些項目紛紛到了發售階段，而其售價卻得不到市場的支撐。

多位房地產業內人士分析認為，由于中央房地產調控政策一直堅定不放松，加上市場需求委靡不振，上海的房地產開發商們正在選擇“以價換量”，加速回籠資金。

“賠本賺吆喝”

8月初，由常發集團開發的，位于上海市嘉定區的常發豪庭國際項目開始發售，其最低售價只有11588元/平方米，這已經低于開發商當時拿下這一地塊的樓面價，后者超過了1.2萬元/平方米。

嘉定區位于上海西北近郊，在規劃中是上海的“汽車城”。隨著區域經濟的發展，嘉定的居民數量不斷增加，而嘉定的房地產項目數量也非常可觀，尤其受到剛需客戶的歡迎。常發豪庭國際的銷售人員透露，項目中售價低于樓面價的是位于底層的幾套商品房，而且這些房屋在開盤后不久就售罄。現階段，常發豪庭國際的售價在1.4萬～1.5萬元/平方米這一范圍。房型面積包括137平方米的較大戶型，總售價約為190萬元。

“即使是賣1.4萬元/平方米，我們還是虧的，如果房價在1.8萬元/平方米以下，就是低于成本價賣房。”上述售樓人表示，之所以在開盤時打出低于樓面價的價格，目的是“賠本賺吆喝”。

常發豪庭國際低價開盤也確實贏得不少的關注，銷售人員認為，“面包賤過面粉”，這是該樓盤在嘉定地區比別的樓盤更受關注的重要原因，這將有利于銷售。常發豪庭國際的這一做法并非孤案，中建、中海等開發商在上海的項目，同樣以接近成本的價格售賣。

縱觀這些開發商手中的地塊，大部分都集中在2009年。當時，地王層出不窮，有些地塊的溢價率高達300%以上。然而好景不長，隨后在2010年末，嘉定區就曾出現過開發商高價拍地后無力開發、退回政府的現象，隨后又以更低的價格被其他開發商拿下。

據前瞻網記者了解，從2009年10月到2010年1月，嘉定區連續出現了7幅樓面價破萬元的住宅地塊，其溢價率都在300%以上。而嘉定新城中心區的地塊，溢價率甚至達到了425%，刷新了當時住宅用地的溢價紀錄。

研究人員薛建雄表示，正是近期上海房價的走勢造成嘉定出現虧本賣房，甚至房價低于樓面價的原因。事實上，嘉定此前的地塊被造出許多概念，炒作過度。而浦東的迪斯尼板塊等地亦出現了低價被爆炒的現象，預計未來幾年，這些地塊建成后都很難得到房價的支撐。

薛建雄認為，開發商之所以愿意虧本賣房，并不僅僅出于回籠資金的需求，而是基于對資金成本的掂量。薛建雄為開發商算了一筆賬，“現在房價1.2萬元/平方米，如果五年之后漲不到1.7萬元/平方米，資金成本就收不回來，還不如現在賣掉。”

為繼續拿地準備資金

新房和二手房的價格如今同時處在低迷的狀態。前瞻網了解到，截至8月下旬，受到掛牌減少、政策預期不明等因素的影響，上海二手樓市的交投處在降溫的氛圍中。統計數據顯示，2012年8月前26天上海新建商品住宅成交63.9萬平方米，較7月份同期回落8.7%。

一個略顯積極的信號是，在買方市場需求退潮之際，婚房剛需、置換型買家正在入市購房，成為了支持8月成交的主要力量。21世紀不動產研究顯示，雖然婚房剛需需求出手力度不減，但其他剛需買家則因為政策預期不明、價格上漲等因素轉為觀望。這也造成了開發商一方心態的轉變，加快銷售成為了當務之急。

業內專家陳晟表示，具體到上海嘉定地區，這里曾經歷過一段拿地的高峰期。當時房地產企業對市場的走向判斷有所偏差，對政策更加缺乏準確的預期，因而拿地比較沖動。

其實早在嘉定這個樓盤之前，在上海周邊的太倉等地區，已經提前出現了售價低于成本的現場。

“拿地成本過高了，市場只能通過降低價格來吸引客戶，從而實現資金鏈的快速回籠。”陳晟認為，有些開發商其實是因為近階段看到了售價更低的土地。因而他們寧愿賣房虧損，也要抓緊獲得資金，從而繼續拿地，儲備土地。

即使是這種行情之下，嘉定區仍然是房地產開發商競爭最為激烈的地方。業內有一種說法是，“上海剛需看嘉定，北京剛需看通州”。普遍認為，嘉定的房價即使委靡不振，也不會跌到很深。首先是由于嘉定新城的建設是政府著力主導、最為重視的項目;此外，嘉定汽車城始終是一個熱點，不會因為炒作而改變。

業內專家認為，雖然樓市已處在政策收緊預期的警戒線邊緣，但8月前26天新建住宅成交同比仍提升了近46.2%。就目前的“反季”成交勢頭看，預計至月末其較7月份的成交水平相差不遠，而后“金九銀十”期間的量價走勢則更是令人期待。

陳晟表示，形成嘉定房地產市場如今格局的原因與宏觀形勢密不可分。2008年，國際國內經濟低迷，土地市場更是跌到谷底。而在隨后的四萬億刺激計劃出臺后，2009年，樂觀情緒突然爆發，市場出現大逆轉。也正是2009年的地價的飆升，為日后的房地產市場埋下了銀行，使得眾多開發商們如今要承受巨大壓力。