深圳土地出讓公告被疑“量身定制”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉，深圳市土地房產(chǎn)交易中心前不久公布的一則土地出讓公告引起了人們的熱議。該公告不僅沒有顯示地塊的成交底價，也沒有顯示地理位置，卻對申請人的資格要求設(shè)下了一系列嚴格的條件，因此，被業(yè)界質(zhì)疑是為華潤集團旗下的華潤萬家“量身定制”。

事實上，在最早實行招拍掛制度的深圳，類似這樣的定向出讓現(xiàn)象不時地上演。

“直至今日，這種方式都并未改變，而有越演越烈的傾向，在前海、后海等深化改革的區(qū)域，這種方式還是會主導(dǎo)。”深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)人士說。

“排他性”條件

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，土地資源緊缺的深圳，其土地開發(fā)強度目前達到了47%，既超過香港，更超過國際公認的土地開發(fā)強度臨界點30%。在開發(fā)強度接近極限的尖峰時刻，作為最早探索房地產(chǎn)市場公平交易的城市，深圳卻選擇了回頭路，在招拍掛制度中夾雜著協(xié)議出讓的色彩，玩起了表面公平實質(zhì)有失公允的“定制”游戲。

招拍掛制度的出現(xiàn)，原本是要替代容易導(dǎo)致暗箱操作的協(xié)議出讓。然而，在招拍掛操作過程中，為定向出讓設(shè)置的條件卻更為公開，且毫不避諱。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心18日出讓的南山后海中心區(qū)一宗土地，該地塊面積為4.4萬平方米米建筑面積約49萬平方米，項目的商業(yè)部分可對外銷售，酒店限整體轉(zhuǎn)讓，同時還捆綁了居住用地。

然而，出讓的條件卻顯示深圳市政府在為“意中人”層層鋪路。條件首先限制了“意中人”的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和身價，要求競買申請人或其實際控制人2011年營業(yè)額不低于2500億元，2011年國內(nèi)零售銷售額不低于300億元，且需承諾在項目建成后將其中國總部及零售業(yè)務(wù)中國總部遷入。有分析指出按照公開數(shù)據(jù)的計算，沃爾瑪、家樂福、華潤萬家均符合競買條件。

隨后，公告規(guī)定，地塊競得人須以BT方式承擔(dān)該項目東側(cè)的科技館、創(chuàng)新大廈項目的建設(shè)。分析指出，家樂福和沃爾瑪并不符合上述條件，預(yù)計華潤集團是不二之選。

因為目前在建的華潤總部大廈用地，是華潤集團以BOT方式建設(shè)深圳灣體育中心作為回報。而作為對企業(yè)的補償，政府僅在場館旁邊提供一塊建設(shè)用地，給華潤集團建設(shè)華潤總部和華潤萬家總部。而此次出讓的地塊離華潤總部大廈不遠，華潤萬家總部正處于需落實卻用地不夠的處境。對此，深圳市土地交易中心相關(guān)負責(zé)人拒絕回應(yīng)業(yè)界的相關(guān)質(zhì)疑。

實際上，上述地塊所在的后海中心區(qū)，被定位為刺激深圳發(fā)展的又一綜合功能區(qū)，臨近蛇口、前海這兩大改革新區(qū)域。深圳市政府內(nèi)部人士透露，政府一直希望完善土地出讓制度，改變“政府拼命賣地、開發(fā)商買地賣高價樓”，讓土地市場真正走向公平、規(guī)范。

然而，就在后海這樣的新區(qū)里，其土地交易過程暗藏著不少定向出讓的痕跡。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者統(tǒng)計，從2011年至今，后海中心區(qū)涉嫌定向出讓的經(jīng)營性地塊多達10宗，涉及土地面積8萬平方米以上，建筑面積100多萬平方米。

而這片區(qū)域，只是其所屬的寶安區(qū)的一個側(cè)面，也是整個深圳市的縮影。

有消息稱，2007年以來，全深圳市涉嫌定向出讓的經(jīng)營性地塊已達45宗，建筑面積600萬平方米，僅2010年一年時間，涉嫌定向出讓的地塊就多達14宗。

招拍掛“變形”

“在出讓條件中左設(shè)限右規(guī)定，這是深圳定向出讓的慣用手段，特別是在新區(qū)開發(fā)過程中。招拍掛的平臺是公平的，但政府設(shè)下了不公平的障礙，即使有競爭也是不平等的，而有些時候，你連競爭的資格都沒有。”深圳一家民營房地產(chǎn)企業(yè)項目總監(jiān)蔡總無奈地表示，“深圳這些年的土地交易平臺比協(xié)議出讓更難，民企要公平地參與競爭，并不容易。”

實質(zhì)上，看似公平的招拍掛平臺卻對競買人資質(zhì)設(shè)置了許多限制性條件。這種方式有以下特征：地塊最終只有一家競買人參加、競買人幾乎都是國內(nèi)知名企業(yè)，大部分為底價成交。

以后海中心區(qū)為例，在有定向出讓嫌疑的出讓地塊中，天虹商場、海王星辰、中建鋼構(gòu)、中鐵南方、喜之郎集團和大成基金管理有限公司等大型公司已被定制好系列入門券。

希望打造成“中國曼哈頓”的前海新區(qū)宣布將采用合作、租賃等形式與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，希望嚴控土地開發(fā)，避免出現(xiàn)深圳其他區(qū)域大片賣地的局面。

然而，招商局、中集等大型國企在該地已擁有大量的土地，光是招商局的占地面積已占有前?？偯娣e的20%以上。“央企、國企是這場土地盛宴的最大受益者，即使有些國企沒有搶下先機，政府也會為他們設(shè)下隱性條件鋪路，而其他開發(fā)商只好‘望洋興嘆’。”深圳本土上市民營房企董秘表示。

放眼深圳全市的土地交易平臺，招商局以及旗下的招商地產(chǎn)便是定向出讓方式中的得益者之一。以一年前深圳蛇口太子灣片區(qū)地塊被招商局以64.39億元低價收入囊中為例，出讓條件規(guī)定競買申請人不僅要具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)證書，注冊資本不少于20億元，還須有房地產(chǎn)、公用碼頭的經(jīng)營經(jīng)驗。

有報道指出，出讓條件是為招商局量身定制的，所以現(xiàn)場只有招商局一家參與競拍。而且，該地塊原本就是屬于招商局蛇口工業(yè)區(qū)的工業(yè)地塊，只是因為要改變土地性質(zhì)，所以由政府收回后再掛牌出讓。

多家房企的高管曾指出，開發(fā)商和政府之間的定制游戲，已經(jīng)成為一種必走的程序，有流程化、規(guī)范化的特質(zhì)。深圳某國有企業(yè)地產(chǎn)部人士這樣講述他的經(jīng)歷：“大型企業(yè)有興趣在某區(qū)域發(fā)展項目，則會由相關(guān)協(xié)會、中介機構(gòu)充當(dāng)搭橋者，向政府試探可行性。一旦雙方意愿達成，政府便會伸出橄欖枝，并就該企業(yè)的發(fā)展計劃制訂可行性的運作方案，確保項目能順利地落入該企業(yè)囊中，這就是所謂的定制。”

然而，雙方并非每次都能達成一致，他補充道：“有些時候，多個大型企業(yè)會競相爭取優(yōu)質(zhì)地塊，相關(guān)部門則會在非公開場合與他們單獨溝通其成交的心理價位，將他們中的最高價者作為意向企業(yè)。所以，某一方在這些非公開的過程中談不攏，那么連競拍的機會也沒有。”

上述政府內(nèi)部人士曾描述政府之所以定向出讓的無奈之處。政府擔(dān)心的是，一旦地塊落入可控程度較低的開發(fā)主體手中，將對規(guī)劃實施和區(qū)域的整體發(fā)展造成影響。