投資回報(bào)率下降

全年僅有三宗整售交易

盡管過去幾年北京商鋪物業(yè)市場的投資回報(bào)率有所下降，但是由于租金的長期的上漲態(tài)勢以及各零售商日益增長的需求，許多投資者和發(fā)展商仍然對其趨之若鶩。但由于交易機(jī)會(huì)的有限，2011年僅有三宗交易完成。例如，嘉德亞洲(中國)投資12.1億元收購了冠城廣場的零售部分。除了購買現(xiàn)有的或者在建的商場之外，直接購地開發(fā)似乎也成為了一些資金雄厚，且具有整合零售資源以及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商的選擇之一。譬如，香港置地集團(tuán)在王府井商圈購置土地并計(jì)劃將其開發(fā)成綜合性購物中心，暫定名為王府井國際品牌中心。

明年新增供應(yīng)將超80萬平米

預(yù)計(jì)將有8個(gè)購物中心入市

據(jù)估計(jì)，2012年將會(huì)有八個(gè)中高端購物中心入市。其中包括一些預(yù)租率已達(dá)到60%，但由于運(yùn)營問題而推遲至2012年開業(yè)的項(xiàng)目，以及數(shù)個(gè)由具有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的海外發(fā)展商所開發(fā)的項(xiàng)目。因此，預(yù)計(jì)2012年北京中高端購物中心場的新增供應(yīng)將達(dá)到822,000平方米。

市場觀察表明，更多的需求將來自國際百貨公司、高級定制、時(shí)裝、箱包以及美容保健等行業(yè)，其中不乏一些領(lǐng)先的零售品牌，如Macy's、Mitsukoshi、Michael Kors、Borbonese以及J Brand等。根據(jù)許多新商場已經(jīng)獲取的預(yù)租率，明年北京中高端購物中心整體平均空置率應(yīng)在9%至12%的范圍徘徊(截至2012年年底)。

盡管2012年末市場空置率預(yù)計(jì)僅有較小幅度的同比增長，然而，代理商為了爭取代理份額而形成日趨激烈的競爭以及品牌商與代理商之間的博弈會(huì)某種程度上拉升租金。這種現(xiàn)象尤以珠寶首飾、鐘表、飾品及化妝品業(yè)態(tài)為甚。機(jī)構(gòu)預(yù)測，2012年北京中高端購物中心的租金在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上會(huì)有小幅增長。鑒于市場上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，2012年北京商鋪物業(yè)市場的投資機(jī)會(huì)，尤其系整售機(jī)會(huì)，將十分有限。

雖然面臨這樣的形勢，但業(yè)內(nèi)人士始終認(rèn)為，明年商鋪物業(yè)投資會(huì)有一定的交易量，但可預(yù)測的是，短期和中期的投資收益都在下降。