多數保本或虧損

2010年4月開始，國務院發布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，然而溫州房價、地價依然瘋狂。

在實業資本助推下，至2010年底，溫州房價一路飆漲。前瞻網了解到，2010年5~8月，溫州市區商品住房成交均價約為2.8萬元/平方米，位于全國各大城市之首。

地價也水漲船高。

2010年7月，梧田站南D-43a地塊樓面地價1.93萬元/平方米，僅20天時間，周邊D-48地塊樓面地價就已飆漲至2.61萬元/平方米，當時周邊新盤價格在3萬元/平方米左右。當年11月底，溫州出現樓面地價3.7萬元/平方米的全國地王原溫師院操場地塊。

當年12月下旬，綠城房地產集團以樓面地價1.63萬元/平方米，溢價53.6%奪得溫州龍灣城市中心區A-16地塊，成為該片區的“新地王”。有業界人士說，該項目由綠城全程操盤，眾多股東為當地骨干制造企業。綠城集團新聞發言人也表示，該項目綠城占股25%，股東中有溫州企業。

2011年，在“限購令”等政策層層加碼下，溫州房價、地價大幅降溫。

如今，溫州新房價格比最高位時，下降了百分之三四十。同樣在土地市場，“只漲不跌”的神話被打破，價格也比最高位時下降三成左右。如最近再次掛牌的江濱路鹿城段18、19號地塊，起拍樓面地價1.35萬元/平方米;而2011年11月，該地塊起拍樓面地價為1.98萬元/平方米。兩者比較，起拍樓面地價下降32%左右。

“高位拿地的，現在只能保本或虧損。”溫州某大型房地產企業高管林光標(化名)表示。

一位房企成本核算人員說，上述龍灣城市中心區A-16地塊，總價近31億元，樓面地價1.63萬元/平方米，加上建安成本3000元/平方米、開發貸款財務成本、行政辦公人員經費、市場推廣費用等，成本價至少在2.5萬元/平方米以上。“如果參與企業前期投入資金為銀行貸款或民間借貸，那成本還要更高。”

該地塊項目現命名為“綠城海棠灣”，林光標說，該樓盤現在實際售價在2.1萬元/平方米左右。然而該項目銷售人員稱，一期均價2.5萬元/平方米，二期在2.7萬元/平方米。對此，綠城集團新聞發言人表示，目前該項目運作正常，銷售良好，未出現虧損。

據林光標介紹，上述梧田站南D-48地塊樓面地價2.6萬元/平方米，成本價在3.7萬元/平方米，現在該項目“最高只能賣3.5萬元/平方米，還不一定能賣得掉，虧得很厲害。”上述原溫師院操場地塊所在樓盤，“虧損5億元是最起碼的，現在股東攤派銷售出去，主要是把現金流做起來，以備后續項目開發。”

或將影響企業后勁

“大企業造樓、小企業炒房”現象，被視為溫州“產業空心化”的主要佐證。

林光標說，一家溫州規模服裝企業，2010年前后以30%左右的股份，高價參與競得溫州某地塊，如今只能保本或虧損。“做了20年服裝，如今把資本全部放在土地里，這就是溫州企業不純粹做實業的悲哀。”

鄭晨愛說，溫州一般規模服裝企業年產值為兩三億元，凈利潤在3%~5%之間。據此測算，這些服裝企業一年利潤在600萬~1500萬元之間，按2010年銀行貸款年利率10%，他們只能承受6000萬~15000萬元的銀行貸款壓力。然而在實際操作中，一旦參與動輒上十億的房地產開發項目，多數企業的實業利潤已經難以支付房地產貸款利息。

“地王拿過去，(企業)現在只能自己扛著。”林光標說。

與此同時，一些溫州實體企業主，在2010年前后房價飆漲時，會買入幾套房子保值增值。

如今，溫州房價大幅下降，又要支付借貸利息，這對利潤微薄的溫州中小型傳統制造企業來說，已經是個不小的壓力。再加上，溫州民間借貸危機、國際經濟形勢不佳等因素，這些企業資金騰挪受阻、經營效益下降等，無疑令一些溫州企業“雪上加霜”。

據前瞻網了解，2010年5月，溫州某樓盤一期開盤價2.55萬元/平方米，10月二期開盤價為3.85萬元/平方米，之后價格一路飆升至6萬元/平方米以上，如今市場售價3.5萬~3.7萬元/平方米。該樓盤開發商發現，交房時很多房子已經轉手兩三次。

林光標說，他們開發的某樓盤內的15套排屋，當時每平方米售價七八萬，單套總價三五千萬。交房后發現，15套排屋主人中有5個人跑路，1個人住進了樣板房，2個人已交房計劃裝修，其他7個人均未能交房，因為“結算補錢還要幾十萬元”。

另外值得關注的是，房東按揭斷供在大幅增加，作為擔保單位的開發商，已經倍感銀行“催款”壓力。林光標和溫州法院接觸較多，法院知情人士說，之前預期拍賣房產為1000多套，如今已上告還未審理的房產已經高達五六千套。

鄭晨愛認為，溫州民企涉足房地產失利，與銀行“貸款監管缺位”有直接關系，“如果企業挪用貸款用途會被嚴懲，誰還敢投資房地產”!此外，與金融、房產調控有關，在“一放(四萬億投資)，一松(銀行貸款)，一抽(貸款利率)、一收(貸款)”兩年中，加速擴張的眾多溫州民企，在政策的“急轉彎”之下，必然深感不適應更難以動彈。