“新住宅運動”期間，我們請同濟大學的羅小未教授給萬科人講授“外國建筑史”，在評價近十多年來中國城市住宅開發現狀時，羅先生說：“姑且不談個別粗制濫造最后不得不推倒的偽劣產品，即使有些被認為不錯的也存在敗筆。”

羅先生認為的敗筆是什么呢?她舉例：“建筑形式宮廷貴族化、室內布置高級賓館化……”至于住宅單體，則是“歐陸式、古典式、英國式、威尼斯式，甚至是無中生有式。”

許多開發商不認同羅先生的評價，但仔細回憶商品住宅市場所走過的路，認真看看城市新型住宅區的景觀，我們不得不承認：羅先生的話雖然刺耳了點，講的卻是事實。商品住宅開發自覺不自覺地走進了浮夸、浮躁、盲目崇洋、標新立異的誤區。

整個80 年代，中國內地城市住宅的主流還是福利房，此時，深圳、珠海和廈門等沿海城市的商品住宅市場悄然興起。早期商品住宅市場面向的是哪些人呢?在“對外開放”和“讓一部分人先富裕起來”的政策導向下，商品房客戶主要是海外華僑、港澳同胞，以及游離于體制外的三資企業白領、民營工商業主及自由職業者。

他們人數上只占城市人口的少數，而經濟收入和消費能力上卻遠遠高于城市的平均水平。顯而易見，面對這樣一個特殊的消費群體，住宅開發商的產品路線只能偏向高檔或中高檔住宅。

到90 年代中期，市場發生了天翻地覆的變化，福利房的主導地位讓位給商品住宅，以1999 年為例：商品房市場占有率超過85%，非商品房不到15%。

隨著市場經濟的發展，越來越多人脫離體制，他們的工作、收入、福利、住房也都會通過市場化的方式解決。這些不享有政治、經濟和文化特權的白領、藍領、自由職業者和中小工商業主是現在、未來住宅市場的主流消費群體，他們占城市居民的大多數，經濟收入和消費水平為城市的平均水平。

商品住宅從面向少數群體的“奢侈消費”轉向普通人的“大眾消費”成為不可逆轉的趨勢。但許多住宅開發商沒有注意這一趨勢，仍盲目開發高檔、中高檔住宅，導致城市商品房空置率居高不下。順應住宅市場的變化，關注普通人，開發城市普通居民住宅，是新老開發商共同面臨的課題。

六七十年代乃至80 年代，中國城市曾大量建造的“火柴盒”行列式住宅，已經被市場否定，取而代之的是注重綠化居住環境、關注建筑立面、美觀、舒適的住宅。但換一個角度看，“火柴盒”行列式住宅卻是用較小的資源解決城市普通居民住房的最佳選擇，有其經濟上合理的一面。

而在90 年代流行的住宅小區，無論配套環境公園化，還是住宅空間的無限擴大化、住宅裝修高級化、衛生間重復化，都表現出經濟上的不合理。比如，從公用廁所過渡到單套住宅配備衛生間，是城市居住文明現代化的標志之一，問題是：單體住宅配置兩套、三套甚至四套衛生間是合理的嗎?

萬科曾考察過日本的高尚住宅區，驚訝地發現，很少單體住宅配置兩套以上的衛生間。日本的人均國內生產總值多少?中國內地人均國內生產總值多少?為什么我們的住宅衛生間配套這樣“奢侈”呢?可見，我們的商品住宅存在經濟上的極大不合理性。

在迎合“新富”消費群體時期，這種經濟不合理性能滿足消費虛榮的需要，而面對普通消費者，無論從個人的消費能力，還是社會資源的有效利用，都是不可取的。面對普通人，應該反省住宅開發中的貴族化傾向，以舒適、實用、經濟為前提，提供滿足普通居民需求的產品。

隨著市場經濟的發展，城市居民貧富的兩極分化也不可避免。開發商開發的別墅區、高檔住宅區和未改造的老住宅區則凸顯了城市居民貧富的兩個極端。城市規劃者在考慮如何減少這種差異造成的社會緊張，有社會責任感的開發商也應該考慮如何通過自己的產品和服務，使不同收入層次的消費群體能夠和諧共處、共享城市文明的成果。