今后的房地產投資策略

在談今后的房地產投資策略之前，我們必須先明確今后房價的基本走勢：

第一，從中長期來看，中國房價的絕對值肯定還要上漲，而相對價格會下降。考慮到CPI和人均收入的持續上漲因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，每平米的房價絕對值肯定還會持續上漲。也就是說，現在1萬一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于這個價格。而相對價格，指的是房價與收入的比值，中國目前的這一比值畸高，未來會下降。比方說，目前你一個月掙5000元，1萬一平的房價，兩個月收入才能購買一平米，你會覺得很貴。而未來你一個月掙3萬元，1.5萬一平的房價，一個月收入可以買2平米的房子，雖然房價絕對值漲了，但你可能反而不覺得貴。中央一再要求促進房價合理回歸，其實并不是要房價下調，而是要促進房價的相對價格合理下調。

第二，今后的房價走勢應該會比較溫和，大跌大漲的行情應該不會再出現了。這跟未來中國房地產調控的基本政策有關。從趨勢看，我國市場經濟制度肯定是越來越成熟，制度性和市場性的調控措施會逐步取代行政性調控手段，開發商和購房者的心態也會逐漸趨于理性。

在以上兩個基本認識的基礎上，我們就可以確定我們的投資策略了：

第一，如果是基于自住性需求，該出手時就出手，任何時候都是購房的合適時候，因為從長遠來看，房價肯定是上漲的，而短期的最低點誰也無法準確知道在哪里。

第二，如果是投資，住宅性房產短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過5年。因為按照現在的二手房政策，5年內交易的房產，要交營業稅、個人所得稅、契稅，綜合稅率超過總房價的10%。而從國外經驗和未來趨勢來看，這一稅率只會上升，不會下降。從這個意義上來說，目前投資商業地產，如商鋪、寫字樓，可能是更好的選擇。

第三，見房就買，買了就賺的時代已經結束，房產投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產市場，崩盤是遲早的事。我們要充分認識到，房價只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產市場就是血淋淋的教訓。

第四，從地區選擇來看，一二線城市的投資空間已經非常有限，最好投資三四線，甚至五線城市。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉的，但這種城市化絕對不是人口繼續涌入“北上廣”這類一線城市，中小城市，特別是中西部地區的中小城市才是中國未來城市化的重點。此類地區目前還未實行限購措施，房價仍未啟動，是投資的首選。