2011年，樓市調(diào)控讓住宅市場陷入“嚴冬”，寫字樓租賃市場卻出現(xiàn)繁盛景象。

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2011年，受經(jīng)濟發(fā)展勢頭影響以及企業(yè)擴張升級需求，廣州和深圳甲級寫字樓租金一路呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，廣州報147.9元每平方米每月，同比上升11.7%;深圳市場上甲級寫字樓租金達每平方米每月人民幣186.4元，同比上漲16.8% 。

業(yè)內(nèi)人士表示，受外圍經(jīng)濟影響，以及未來企業(yè)需求放緩，預(yù)期甲級寫字樓租金上漲將有一定壓力，而未來新增供應(yīng)的集中放量，將進一步推高市場寫字樓空置率。

租金上漲超10%

受本地經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁影響，內(nèi)外資企業(yè)均表現(xiàn)出較旺盛的升級擴張需求，廣州2011年甲級寫字樓凈吸納量約為39.3萬平方米，同比增長20%，為過去五年來的最大吸納量，反映出本年需求較以往更為旺盛。

租金方面，2011年廣州甲級寫字樓租金一直呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢，整體市場甲級寫字樓租金同比上升11.7%，報于147.9元每平方米每月;前三季度升幅最為明顯，第三季度高達15.5%，超過過去十年任何一年的同期升幅。值得注意是，第四季度，隨著外圍經(jīng)濟不穩(wěn)定影響，租金上漲放緩。

深圳市場上，2011年甲級寫字樓租金達每平方米每月人民幣186.4元，同比則上漲16.8% 。市場上可供銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓空間非常有限，全市平均售價約為每平方米人民幣50,176元 。進入下半年，寫字樓租金增長幅度快于售價增長幅度，投資回報率輕微回調(diào)20個基點至4.5。

該業(yè)內(nèi)人士分析指出，外國經(jīng)濟出現(xiàn)的問題和動蕩已逐漸對國內(nèi)經(jīng)濟造成影響，部分依賴國外需求的企業(yè)以及外資企業(yè)的寫字樓需求或迫于經(jīng)營壓力而有所抑制。廣深寫字樓市場預(yù)計2012年市場租金仍將維持上升趨勢，但升幅將較2011年有所放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市場預(yù)計約有69萬平方米的新增供應(yīng)進入市場;深圳市場上，2012年未來大部分的新增供應(yīng)集中在福田區(qū)，且大部分新增寫字樓為只租不售 。受新增供應(yīng)的影響，未來市場上寫字樓空置率將有明顯的上升。

受深圳供應(yīng)稀缺影響，預(yù)計2012年深圳甲級寫字樓租金仍將增長10%-20%，回報率有所回升;但受制于外圍經(jīng)濟的不確定性及銀根收緊，甲級寫字樓售價增長速度較2011年有所放緩，預(yù)計2012年售價增長幅度在5%-10%。

今年下半年政策或放松

“住宅市場的投資和投機行為導(dǎo)致房價快速上漲，大眾住房支付能力不斷下降，對樓市泡沫的擔憂層出不窮。政府出臺的緊縮政策包括限購政策均旨于遏制住宅市場的投資投機行為。”該業(yè)內(nèi)人士指出，目前國際經(jīng)濟形勢逐步惡化，中央政府的工作重心極有可能轉(zhuǎn)向穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟增長和促進就業(yè)。為達成上述目標，中央政府傾向于放松緊縮的貨幣政策，而通脹水平的回落也易于這一轉(zhuǎn)變的達成。銀行存款準備金率下調(diào)50個基點正是標志著這一轉(zhuǎn)變的開始。

專家表示，目前看來政策面仍然較差，與上一輪調(diào)控相比，此次緊縮政策的放松將變得更復(fù)雜，預(yù)計2012年下半年貨幣緊縮政策將會適度放松。