房地產行業正在經歷“暖冬”行情，樓市整體價格微漲已成定論，在這種情況下，樓市調控政策會進行調整嗎？

據前瞻網記者了解，中共中央政治局在12月4日的會議上再次強調，要加強房地產市場調控和住房保障工作。專家指出，房產稅或將成為全國樓市調控的新方向。

同時，對于廣受關注的公積金調整政策，人民日報3日報道稱，現行的《住房公積金管理條例》修訂工作已持續了相當一段時間，有望明年正式公布。

樓市現“暖冬”：價格整體微漲

中指院數據顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8791元/平方米，環比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點。同比來看，全國百城住宅均價連續第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點。

北京、上海等十大城市住宅均價為15686元/平方米，環比上漲0.39%，漲幅超出百城平均水平0.13個百分點。

“從各個購房群體來看，剛需購房者是對政策最為敏感，但近期一直未有明確的政策收緊信號傳出，市場預期落空，前幾月觀望的購房者隨即入市，推動了小戶型成交占比增加。”鏈家地產市場研究部張旭表示，目前觀望的部分需求可能會在年內入市，這也在一定程度上加劇了房價反彈的風險。

他認為，今年全國樓市價格經過緩慢的回升開始逐漸接近歷史高點，而部分重點城市的價格甚至超過了調控前。尤其11月份全國市場的升溫，導致了市場價格上漲的趨勢得以延續。

事實上，在不少業內人士看來，目前樓市整體價格繼續微漲已成定論。中原地產市場研究部總監張大偉指出，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高。

調控新方向：房產稅擴容

樓市調控以來，中央不斷祭出包括限購等在內的多項政策，樓市調控取得一定成效，同時，為防止房價反彈，中共中央政治局在12月4日的會議上也再次強調，要加強房地產市場調控和住房保障工作。

“此前，中央領導對樓市的調控都是用‘堅持’‘保持’，這次的‘加強’充分說明對其的重視，預示著明年房地產調控基本沒有放松可能。”張旭分析指出。

人民日報7日亦撰文指出，許多地產商期待黨的十八大后政府調控樓市的力度能有所放松，然而最近來自高層的信息顯示，他們的期望要落空。國家嚴厲的調控政策有效抑制了樓市過熱，表現在投資和投機性需求基本被擠出市場，房價上漲趨勢得到控制。

高緯環球中國區董事總經理張良軍認為，黨的十八大透露出積極的政策信號，中國經濟要逐漸擺脫對地產的依賴，回歸到實體經濟層面，這是健康發展的前提。

對于樓市調控政策的方向，財政部部長謝旭人近日提出，要統籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并。認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。房地產界普遍推測，房產稅或將成為全國樓市調控的新方向。

在此背景下，有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為開征房產稅做準備，同時，市場也開始將焦點聚焦在擴容房產稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問題方面。

“根據國外經驗，比如美國房產稅一般在物業評估價的0.5%-1%。”西南財大經濟學院副教授劉璐針對房產稅征收標準稱，如果按1%的標準征稅，房屋價值100萬元，每年可能要交1萬元的稅，從長期來看，這個成本不低。

“而從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產稅額度都非常少。所以，后期房產稅擴大化甚至對二套以上住房全面收取的可能性非常大。”張大偉稱，目前我國很多城市居民的財產收入以2-3套房產形式存在，房產稅的擴圍可能會對這部分人影響比較大。

政策微調：公積金條例明年修訂鼓勵剛需

目前，全國各地都出現調整公積金政策的舉動，對此，人民日報在3日題為《地方先行，尋路公積金改革》的報道中給出的評價是，“地方的這種政策調整，逐漸為進展緩慢的全國公積金制度改革描繪出大方向”。并透露《住房公積金管理條例》修訂工作已持續了相當一段時間，有望明年正式公布。

該報道稱，“《條例》的修訂應該著眼于簡化公積金辦理手續、降低公積金貸款門檻、縮短審批的時間。同時在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，并適當延長公積金的貸款年限等。此外，應與金融機構協商，在某些情況下進一步降低公積金的貸款利率，鼓勵人們使用公積金。

據不完全統計，今年以來，全國已有超過40個城市調整了公積金政策，這些調整的共同點是“降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、并適度擴大適用范圍”。

張大偉認為，公積金政策是為數不多的地方政府可以自行決策的樓市調控政策，公積金政策松綁對緩解自住購房者入市壓力有比較大的作用。公積金貸款額度提高不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，也是地方政府微調的最容易執行辦法。

在各地對公積金政策的諸多調整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關注。目前，全國范圍內實現公積金互貸的，僅限于同一省份的幾個城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長株潭三地，都是彼此經濟聯系緊密的城市群，廣東省內公積金互貸的城市從2009年的8個增加到今年的9個城市。

“公積金異地互貸相當于擴寬了資金來源渠道，降低了購房成本。特別是對于異地就業和工作時間較短的純剛需來說，這無疑是一大利好。”張旭稱。