監(jiān)測(cè)顯示，在剛剛過去的9月份，全國20個(gè)大城市住宅庫存環(huán)比(比上月)增長6%。與此同時(shí)，房企拿地?zé)崆槿諠u高漲。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前的庫存逆增系“金九銀十”房企推盤增加所致，并非滯銷。而拿地的復(fù)蘇則表明房企資金面得到緩解，對(duì)后市存有樂觀預(yù)期。但受需求放緩和調(diào)控政策從緊影響，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)活躍度有限，市場(chǎng)將由慣性上漲轉(zhuǎn)為盤整震蕩。

一二線城市庫存逆增

上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月，全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，同比(比上年同期)增長23%，環(huán)比增長6%。專家指出，一二線城市改變了自2011年12月以來的下跌趨勢(shì)，出現(xiàn)庫存逆增現(xiàn)象。

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的熱度卻在升溫。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，今年1-9月份，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企的拿地金額已達(dá)到931億元。

“一般來說，房企拿地和庫存增多現(xiàn)象相悖，幾乎不可能同時(shí)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張絮指出，一方面，雖然市場(chǎng)溢價(jià)率有所走高，但多為優(yōu)質(zhì)地塊，整體并沒有出現(xiàn)過熱的情況。另一方面，資金面及銷售較好的大型房企補(bǔ)倉跡象明顯，而小房企則依舊以去庫存為主，拿地參與度并不高。“從銷售回款以及融資能力來看，實(shí)力房企都更勝一籌。尤其對(duì)于一線城市，地價(jià)水平較高，中小房企生存空間有限。”

“實(shí)力房企的戰(zhàn)略考慮”

事實(shí)上，房企拿地是一種補(bǔ)庫存的正常行為，在一定程度上彌補(bǔ)了未來的供應(yīng)缺口。而土地市場(chǎng)的活躍與否，也被認(rèn)為是觀察樓市冷熱的一個(gè)窗口。

“拿地需求旺盛傳遞出兩個(gè)信號(hào)，一是庫存減少，二是后市被看好。”張大偉說。

不少專家都表示，拿地復(fù)蘇表明上半年房地產(chǎn)企業(yè)的“去庫存化”取得了成效。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，前三季度，以中端剛需為主的樓盤銷售量不錯(cuò)，很大程度上緩解了企業(yè)的資金面。而企業(yè)拿地也表明了有實(shí)力的房企為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，已在進(jìn)行下一步戰(zhàn)略考慮。(編注：據(jù)研究機(jī)構(gòu)龍洲經(jīng)訊估計(jì)，中國2.3億城市家庭中，約有5000萬個(gè)家庭的住房低于正常標(biāo)準(zhǔn)，這些住房往往缺乏供一家獨(dú)用的衛(wèi)生間和廚房。龍洲經(jīng)訊說，在2030年之前中國每年還需要建設(shè)1000萬套住房。另據(jù)搜房統(tǒng)計(jì)，中國城市的人均住房面積約為30平方米，而一些地方政府的目標(biāo)是，到2015年時(shí)本地的人均住房面積要達(dá)到約40平方米。)

值得注意的是，在拿地“盛宴”中，品牌房企表現(xiàn)搶眼，這也標(biāo)志著，大型企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力和較高的品牌溢價(jià)效應(yīng)，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的適應(yīng)能力，而中小房企的經(jīng)營狀況和資金情況則面臨考驗(yàn)，房企之間的分化進(jìn)一步加劇。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，拿地?zé)岬谋澈箢A(yù)示著庫存逆增只是一種暫時(shí)性的現(xiàn)象。“目前的庫存量增長主要是近期市場(chǎng)去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤增加的結(jié)果，并不意味著滯銷。”張絮表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍則提到，庫存逆增與9月份市場(chǎng)預(yù)期差距太大有關(guān)。“房企為了能趕上這一傳統(tǒng)銷售旺季，加大了推盤量。而購房者受樓市持續(xù)調(diào)控的影響，看而不買，持續(xù)觀望，造成了交易量相對(duì)疲軟。”

事實(shí)上，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，10月以來，這一現(xiàn)象已得到改善。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月16日，全國20個(gè)大城市的庫存量為8420萬平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13個(gè)城市庫存量出現(xiàn)不同程度的下降。

“四季度樓市趨活躍”

專家預(yù)計(jì)，三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市持續(xù)調(diào)控與市場(chǎng)參與者的博弈中過去，四季度整體樓市量價(jià)將維持相對(duì)穩(wěn)定的水平。

“10月份的市場(chǎng)受到9月份成交慣性的影響有所波動(dòng)，但隨著需求增速逐漸放緩，政策及信貸環(huán)境趨于穩(wěn)定，新盤的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)不溫不火的局面。”張絮說。

楊紅旭也認(rèn)為，盡管四季度樓市活躍度會(huì)有所增加，但不會(huì)創(chuàng)年內(nèi)新高。“成交量將保持高位盤整和震蕩，而從6月開始止跌反彈的價(jià)格，在四季度的漲幅將維持盤整格局。”

對(duì)于未來房企的主要任務(wù)，楊紅旭稱，目前樓市還沒有到完全樂觀的時(shí)候。大多數(shù)中小型房企還是應(yīng)該以跑量為主，應(yīng)該促銷，以價(jià)換量。

專家同時(shí)提醒，業(yè)績表現(xiàn)不同的房企，應(yīng)該采取不同的策略。庫存積壓比較嚴(yán)重的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)盡早消化手中的庫存，而之前去庫存效果較好的房企應(yīng)當(dāng)合理配置企業(yè)資源，避免再次讓庫存“抬頭”。