外資正加速退出國內樓市

大量外資正撤離中國樓市，這個趨勢似乎不可阻擋。分析認為，2012年，中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創下人民幣升值7周年以來最差投資行情。回顧外資“作戰”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

沒有哪個行業或企業能夠躲得過這一輪全球經濟低迷，曾經因手持天量資產而不可一世的外資房企和投資基金也不例外。單看房地產開發投資中“利用外資”一項，2007年市場最火爆時，其增幅高達632%。到2010年，外資在中國房地產開發中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢到今年將徹底改寫。2012年，中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創下人民幣升值7周年以來最差投資行情。

細究這一結果就會發現，影響外資投資中國樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國一直嚴格限購外商投資房地產;其次，全球經濟低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機構將項目變現避險的意圖越來越明確;最后，外資同樣“受累”宏觀調控，與內資企業的競爭中，外資也不得不以價格戰來力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國房地產市場投資熱情的大逆轉。

火熱戀情“戛然而止”

從今年初開始，全國房地產開發投資的到位資金結構出現重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個月至前7個月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個月228億元的利用外資額計，平均每月房地產開發利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個可以對比的數字是，2011年和2010年，中國房地產開發利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說，如果2012年外資投資金額以400億元計算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。

在2010年房地產繁榮時期的終結點前，外資對房地產開發的貢獻額同比增幅高達66%，是所有到位資金來源中，增速最快的領域。再遠一點，回到2007年，中國房地產開發投資中，利用外資同比增長幅度為632%。即便在2008年全球金融危機集中爆發的時候，外資在2009年體現出來的中國房地產投資額也有470億元，同比只下降35.5%。

可見，今天中國樓市上外資的身影和姿態正呈現質的變化。如果把這些冰冷冷的數據落實到市場上，各類外資企業收縮中國樓市投資的姿態，就更加鮮活。

鐵獅門48億低調甩賣兩上海地塊

近日，素有美國頭號房企之稱的鐵獅門又開始低調叫賣囤在手中的中國地塊。據前瞻網記者了解，此次鐵獅門想轉手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積11.4萬平方米，樓板價14000元/平方米，總價約16億元。另一塊地126畝，樓板價17000元/平方米，總建筑面積19.47萬平方米，土地款約32億元。兩塊的轉讓方式都是單塊地項目公司轉讓。

資料顯示，美國鐵獅門房地產公司成立于1978年，以在世界各地收購、開發或管理物業為主營業務。2005年，鐵獅門中國基金建立，開始其在中國相對獨立的房地產開發，并陸續在上海、北京、天津、成都等城市展開項目布局。

2008年初，當時上海土地市場最熱門板塊新江灣城開出F地塊，總建筑面積90萬平方米，因集合了辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅等各類物業而備受關注，掛牌起始價高達67.517億元。最終，地塊被唯一競購方——鐵獅門摘得，創下當時總價“地王”，折合樓板價7500元/平方米。

此后三年時間，世界經濟經歷了2008年開始的全球金融危機，這一地王項目的開工進度也變得一波三折。業內傳言稱，鐵獅門受累金融危機資金鏈吃緊，欲出售F地塊部分股權融資。最終，2010年底，上海城投置業作為該地塊出讓時的一級開發商，以26.6億元回購了項目36%的股權。

到2011年6月，停擺3年的鐵獅門項目以“尚浦領世”的名字宣布動工，總投資額高達170.75億元。中房集團分析師薛建雄介紹，尚浦領世第一期公寓項目將在今年年底前開始預售。但是顯然，在歐美經濟危機愈演愈烈的情況下，鐵獅門在現有股權比例下支撐項目推進也已經遇到問題。“金融危機暴發以來，鐵獅門上海地王項目屢傳轉賣，最終還是沒能撐到最后。”薛建雄感慨。

一位接近鐵獅門的內地房地產大佬級人物介紹稱，鐵獅門等作為美國最大房地產企業，其退出部分中國市場，一方面是平衡單個項目收益，另一方面是因為全國經濟不景氣而有意控制風險。

眾外企降價促銷 回款壓力不遜內資

除了賣項目以外，更多在華投資的外資房企選擇順應市場，降價跑量。

今年以來，注冊于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項目陸續傳出降價消息和質量糾紛，涉及包括上海仁恒森蘭雅苑、仁恒怡庭等。“質量糾紛多是在房價下降周期時出現。業主對價格的不滿情緒有時候會通過交房階段的質量投訴體現出來。”一位業內人士稱。據仁恒怡庭一位購房者介紹，其在2010年購買的房子價格在7萬元/平方米以上，但目前仁恒怡庭別墅項目成交價格不過5萬元/平方米左右。在去年12月，其別墅成交單價最高到8.1萬元/平方米。

更多聰明的外資企業選擇開盤就降價促銷。比較典型的是和記黃埔和九龍倉。據前瞻網記者了解，和記黃埔旗下常州御翠園項目在今年7月開盤，公寓的價格由原計劃的2萬元/平方米降至1.1萬元/平方米左右，別墅由原計劃4萬元/平方米降至2.4萬元/平方米左右。降幅在40%至50%之間。

正是因為比較積極的價格策略，和黃上半年在地產及酒店方面錄得收益總額92.11億港元，較去年同期增長24%。在房地產業整體低迷的今天，這一成績已經算是喜人。相比之下，李嘉誠旗下另一企業長江實業就不那么幸運了。根據其半年報，上半年長實物業銷售營業額為155.21億元，較去年同期大幅減少85.97億元。物業銷售收益為60.4億元，比去年同期減少13.8%。

除了降價促銷外，間接投資房地產企業的外資基金公司今年同樣謹言慎行。包括荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統基金大鱷今年以來都鮮有動作。

“我們一直密切接觸這些基金，他們目前在中國確實非常謹慎。”薛建雄表示，這里面原因很多，一方面國際融資已經不再如前幾年那樣容易。而人民幣匯率階段性貶值，也影響了部分外資在華投資熱情。對于手里有錢的企業來說，投資中國物業的操作難度也在增加。比如，對于一些傳統基金來說，他們慣常做法是單獨運作持有型物業，收購后可以通過一段時間經營，實現價格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情況下，這類物業很難找。另外一些外資基金近年來通過與房地產企業合作開發的模式來獲利，但是因為國內房地產業財務管理比較不規范，外資基金的財務管控效果不佳。

外資炒樓熱情“暗合”升值周期

回顧外資“作戰”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

2005年7月21日，中國人民銀行宣布，我國開始實行以市場供求為基礎，參考一攬子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。一場引發中國經濟大變局的匯率改革自此啟動。此后7年，人民幣升值幅度最高攀至30%附近。而外資對中國房地產業的大舉進入，也多集中在2005年后三年，直到2008年經濟危機暴發，外資對中國樓市的投資熱情也只是短暫地冷卻了幾個月，又在2010年那一輪經濟刺激和樓市暴漲下卷土重來。其中比較典型的外資投資案例，包括荷蘭ING集團、瑞銀集團、凱德置地等與金地集團、龍湖地產等龍頭房企結盟開發的眾多房地產項目。

人民幣升值利好房地產的道理非常簡單，外資收購房地產可享受雙重收益，一方面是不動產本身的升值收益，一方面是產業資本的本幣價值帶來的匯率收益。“前幾年外商投資整體持續增長，主要就是因為房地產和其他一些投機資本的加入。房地產遇冷后，FDI(外商直接投資)必然會出現持續下滑。”商務部研究院一位研究人員表示。

根據商務部8月16日公布的數據顯示，今年7月我國FDI金額為75.8億美元，同比下降8.7%，創下了兩年內新低。今年前7個月，全國實際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，FDI出現持續下滑的主要原因是歐債危機反復的影響，另外國內吸收外資的優勢也在弱化。

“因為外商直接投資房地產在中國是被政策禁止的，所以一些外商就把在國內其他收益用于房地產投資。如果這些項目資金鏈出現問題，外資沒有辦法直接從國外調美元進中國樓市，所以只能依靠國內私募來完成融資，結果便造成了部分外資在國內樓市投資很不順利。”薛建雄稱。