中國樓市拐點在哪？

據前瞻資訊數據中心監測顯示，今年2月，全國70個大中城市中，45個城市房價下跌，21個城市房價持平，僅有4個城市房價上漲。漲幅均未超過0.1%。房價真的在下跌，房價還會繼續下跌么?

今年兩會上，政府立場上首次表態“房價必降”，并進一步提出保障房與商品房開發并重，與此同時，人口紅利逐漸喪失，剛需下降。加上央行加息，買房賣房壓力大，購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發商資金緊張，不得不甩賣樓盤，各地甚至頻現開發商“跑路”。房價凸顯五大硬傷，跌勢難止。

因素一：政府首次表態“房價必降”

兩會塵埃落定，讓開發商似乎難逃降價甩貨的厄運，讓剛需族暫不出手，似乎有了支撐。

兩會期間，溫家寶總理關于房價問題的表態，等于宣告房價還將繼續下跌。講話表明要繼續維持嚴厲的房地產調控政策，最終使房價回歸到與居民收入相適應的合理區間。這也預示房地產業將面臨更為悲觀的前景。這番話造成的最直接后果，就是地產股票暴跌，與之相關的其它行業股票亦紛紛跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告別“兩會行情”。

對于溫家寶總理講話的解讀，住建部部長姜偉新指出，全國七八個大城市的房價如果按照現在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發展下去，將來一旦房價泡沫破裂，后果不堪設想。“對整個經濟甚至社會的影響都是非常大的。”姜偉新說，“現在下定決心，至少這七八個大城市的價格一定得降下來。”這是站在政府立場上的首次表態“房價必降”，而溫家寶總理的答記者問，無疑將降價范圍擴展至全國，并且明確了降價目標，折射出中央對樓市調控的決心，等于宣告房價下跌已再無懸念。

因素二：保障房供應力度加大

一年前中央提出的建設1000萬套保障性住房的任務已然收官。今年的計劃是開工700萬套，建成500萬套。

今年溫家寶總理的政府工作報告對房地產有三個相關要點：堅定不移地加強房地產市場調控，大力推進保障性安居工程建設，促進房價合理回歸。報告提出，抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度;采取有效措施，增加普通商品住房供給;加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展。這進一步表明了保障房與商品住房開發并重的政策。

眾所周知，保障性住房與商品房在整個住房供應體系中的比例，直接影響著房價的走勢。當保障性住房供應加大時，對商品房的需求必然減少，開發商的壟斷定價權就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應后，房價必然呈現出下跌之勢。

因素三：人口紅利逐漸下降

2011年，中國第六次人口普查結果公布。數據顯示，我國65歲及以上人口占總人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。與老齡人口占比不斷上升相對應的，是人口紅利的不斷下降。

所謂“人口紅利”，是指一個國家的勞動年齡人口占總人口比重較大，撫養率比較低，為經濟發展創造了有利的人口條件，整個國家的經濟成高儲蓄、高投資和高增長的局面。

該“紅利”之于房地產，我們可以通俗的說，人口紅利高時，需要買房的人口比重較大，而市場的旺盛需求無疑是促進房地產快速發展的最大動力。

過去10年，中國房價在巨大的需求刺激之下，上漲了近10倍。多年來，學術界的一些探討認為，在中國人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產將達到8套，這使得市場上的住房供應遠遠大于需求，最終導致價格猛跌。

簡單來說，老齡化加快+出生率降低=房地產市場購買力下降。

事實上，我國房屋空置率真相在最近兩年已經不斷的暴露出來。國家統計局去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進行過調查，結果發現，越是遠郊地區，住房空置率越高?？罩梅砍蔀楦叻績r的一顆毒瘤，但伴隨著人口紅利的下降，可購房人群基數的減少，家庭房屋持有數增高，若干年后，房子或許會成為一個“燙手山芋”，人們避而遠之。

因素四：房價成本降低

與面粉貴，面包就一定貴一樣，房價貴與土地貴關系密切。全國政協委員、香港沿海物業集團有限公司董事局主席曾文仲表示，地價高是造成房價高的最主要原因。地價不降，打壓開發商只能對降房價起到一定作用。

針對土地資源緊張、地價偏高等現象，國土資源部曾作過系統調查，結論是目前國內地價占房價的15%～30%。去年，調控壓頂之下的樓市寒冬傳導到土地市場，流拍、底價成交成為不少城市土地市場的常態。

近日，有統計數據稱，今年前兩月，13個主要城市土地出讓金總額同比下滑47.5%。如今，房地產市場經過調控，開始逐漸回歸理性。不少專家指出，房地產市場暴利時代即將終結，合理利潤時代即將到來。而隨之而來的，就是房價的成本降低，房價下跌。

因素五：樓市資金兩頭緊張

自2011年7月7日起上調金融機構存貸款基準利率0.25個百分點，貸款利率也隨之調高，這使得開發商的資金鏈更加緊張。于是我們見到不斷地有地產商“跑路”，房價由此進入了更快的下行通道。

另外，隨著房地產企業貸款難度的不斷加大，通過資本市場和信托渠道融資也被嚴格管控，使得開發商資金鏈更加緊張，迫于回款的壓力，開發商不得不降價促銷。

對于購房者而言，提高貸款利率后，還貸壓力也隨之變大，這將對購房人的資金實力，特別是首付提出了更高的要求，會直接影響購房需求。面對調控高壓，投資客們當然不敢輕舉妄動，這也將導致房價繼續下行。