不過，一些報告后來也流傳了出來，從中也可窺見萬科當時的一些發現：

比如，萬科預測，2013年，首次置業人口紅利的拐點將出現，2013年后新增首次置業人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右，20-65歲的總勞動人口將達到高峰，老齡人口在此期間將不斷增加。2013年前，北京、上海等一線城市將出現投資高端改善型、養老度假休閑型物業的趨勢。

萬科的預判部分來自自己的客戶資料：萬科的第一大客戶群是30-34歲人群，屬于1962-1972年出生的“嬰兒潮”一代，到2007-2011年，轉變為生育低谷人群，總數將在近幾年內明顯減少;但另一方面，隨著這一客戶群全面進入40-49歲年齡段，他們也將步入事業的高峰，購買力也將提高，對改善型物業的需求也會增加。

在這項研究中，他們還發現了住宅市場持續增長的新動力——遷移人口。在分析2006年萬科成交客戶的資料時，萬科發現，持有與人口遷移有關的購房動機——如“從異地遷到本地”、“方便工作和事業”、“原來的房子拆遷”、“想把父母接到一起住”、“想和父母分開、單獨居住套房”、“準備結婚”、“為了孩子的成長教育”等——的客戶竟然占到了所有成交客戶的31%。

萬科由此判斷，城市化和人口遷徙——農村向城市遷徙，小城向大城市遷徙，內地向沿海遷徙，這個故事還會延續十到二十年，而中國沿海城市帶的人口紅利期，也會因為這個因素，要比中國整體的人口紅利期持續得更為長久一些。

基于以上這些判斷，萬科這些年一直在不斷調整自己的戰略。自2009年后，旅游地產、養老住宅等物業類型的開發，就頻頻出現在萬科的戰略表述中。向更細分人群提供產品，也成為一個重要課題。

“銀發市場”大爆發

統計公報顯示，2012年末，我國60周歲及以上人口達到19390萬人，占總人口的14.3%，比上年末提高了0.59個百分點。